+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Закон о защите дольщиков 2019


Отмена долевого строительства должна состояться с 1 июля 2019г., это обозначает, что продать квартиру на этапе котлована для застройщика будет сложнее. Будет ли дорожать жилье? Самый распространенный ответ экспертов – да, по некоторым оценкам рост цен может составить от 20%, но это будет происходить постепенно, не за 2019 год, оценочный рост могут скорректировать много других факторов.

Что такое долевое строительство

Продажа недвижимости по договору долевого строительства на данный момент обозначает, что покупатель фактически становится дополнительным инвестором проекта. Так как продажа осуществляется на ранних стадиях строительства и, привлеченные от конечного потребителя деньги, застройщик вкладывает в проект. Это очень рискованный способ покупки жилья, так как законсервированных, незаконченных новостроек становится все больше. В случае успешной реализации проекта вариант участия в долевом строительстве выгоден и продавцу и покупателю:

  • покупатель получает жилье со скидкой 10-20-30% и постепенно выплачивает стоимость на протяжении строительства объекта;
  • застройщик инвестирует в объект деньги покупателя и не платить проценты банку за кредитные средства.

Если все хорошо заканчивается, то после введения недвижимости в эксплуатацию покупатель оформляет право собственности на свою долю в объекте – купленную квартиру.

Как показывает практика, многие застройщики по причине некомпетентности или с целью мошенничества могут затягивать темпы строительства, ухудшать его качество или совсем остановить работы по проекту. Тогда потребители теряют свои деньги, не могут получить желаемые квартиры или инвестировать вложенные средства в другую недвижимость.

Долевое строительство в 2019 году: последние новости

Отмена долевого строительства в 2019 году связана с массовым банкротством застройщиков с 2015 года, только в прошлом году обанкротилось 20% игроков рынка (более 1 тыс. шт.), еще 30% находятся на грани выживания. Как будут достраивать дома, начатые этими компаниями, пока неизвестно. Очень много людей, которые инвестировала средства в проекты банкротов остались в итоге без желаемого жилья.

Одной из причин скоропостижного принятия обновленного законопроекта стали проблемы с очередным крупным строителем – Urban Group (16 тыс. дольщиков).

Банковский кредитный эксперт

За 1 минуту! Рассчитаем переплаты на калькуляторе. Предложим море выгодных предложений по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия. Попробуем?)

Какие изменения нас ждут

Отмена ДДУ в 2019 обозначает:

  • Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних стадиях строительства.
  • Для застройщиков: невозможность пользоваться деньгами покупателей в качестве инвестиций, потребность в других источниках финансирования, запрет на строительство сразу нескольких комплексов.

Приблизительный порядок финансирования строительства дома:

  1. Компания разрабатывает проект, рассчитывает стоимость строительства;
  2. Формирует собственный капитал в размере не менее 10% от стоимости проекта;
  3. Обращается в банк за дополнительным финансированием;
  4. Банк анализирует требования к застройщику, риски и выгоды от проекта, поэтапно выдает деньги под определенный процент, контролирует их целевое использование;
  5. Граждане покупают квартиры и вносят деньги на эскроу-счет, ими никто не может пользоваться: ни банк, ни застройщик.
  6. После завершения строительства компания оформляет документы, покупатели получают право собственности на квартиры, часть денег с экроу-счетов идет на погашение кредита, а часть поступает на счет застройщика.

Содержание нового закона

Новый закон о долевом строительстве 2019, основные изменения:

  • 1,2% от цены квартир перечисляется в Фонд защиты дольщиков;
  • Застройщик должен быть финансово стабильным, без долгов по кредитам, а доля собственного участия в проекте должна превышать 10%;
  • Обязательно подтверждения права аренды или владения на участок земли для строительства;
  • Юридическое лицо-застройщик может заниматься строительством только одного объекта и исключить другую деятельность;
  • Для привлечения дольщиков компания должна успешно построить более 10 тыс. кв. м жилья, а доля таких инвестиций не может превышать 30%;
  • Введено в действие проектное финансирование для отдельного объекта, с привлечением банка, который детально анализирует проект и контролирует ход его выполнения, поскольку в его интересах вернуть кредитные средства.

Что это означает простыми словами

Объясним, к чему приведет изменение законодательства простыми словами:

  1. Уменьшится риск конечных потребителей:
  • покупка будет частично застрахована через Фонд защиты дольщиков;
  • к застройщикам будут применяться более жесткие условия финансирования: одна компания сможет заниматься одним проектом, банк будет анализировать риски при выдаче кредита, юридическое лицо должно располагать собственным капиталом;
  • не будет необходимости продать как можно больше квартир на этапе котлована;
  • часть недобросовестных компаний не смогут выполнить новые условия финансирования и автоматически отсеются;
  • деньги покупателей будут находиться на специальных эскроу-счетах, что будут заморожены до окончания строительства.
  1. Возможно увеличение цен на жилье, поскольку застройщики не смогут пользоваться бесплатным денежным ресурсом от покупателей, а будут привлекать банковские кредиты под определенный процент. Но со временем цена будет сбалансирована состоянием спроса на квадратные метры.
  2. С экономической точки зрения, покупателю станет невыгодно вкладывать деньги на этапе строительства, так как существенной скидки все равно не будет, поскольку деньги будут заморожены и застройщик ими не сможет воспользоваться. Но, реальная практика отсутствует, и выводы пока рано делать. Возможно, компании будут заинтересованы в ранних продажах, так как банки будут выдавать кредитные транши по мере накопления денег на спец.счете. А может, действительно, цена будет идентичной готовой новостройке, и лучше разместить средства на депозите под проценты на пару лет.

Когда закон вступит в силу

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2018 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2014, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2019г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Что будет после отмены ДДУ

Что после отмены ДДУ ждет рынок новостроек пока прогнозировать сложно. Однозначно рынок покинут слабые игроки, но смогут ли строить лидеры рынка без участия инвестиций от конечных потребителей, а только за счет собственных средств и недешевых банковских кредитов. Результаты реформ будут видны в течение нескольких лет. Возможно будут внесены некоторые исключения в законодательство или разработаны программы льготного финансирования.

Если у Вас остались вопросы или есть жалобы — сообщите нам

Долевое участие в строительстве по 214 ФЗ

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2019 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков. То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено. Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

С 1 июля 2019 года в России запретят долевое строительство

Уже летом 2019 года долевое строительство может оказаться под запретом — с 1 июля порядок инвестирования в строящиеся дома и приобретения квартир в российских новостройках будет отрегулирован в соответствии с новопринятыми законодательными нормами — поправками в ФЗ №214. Первый этап реформирования системы долевого строительства в России был реализован уже летом 2018 года.

Согласно утвержденной Президентом программе постепенного отказа от долевого строительства с целью максимальной защиты прав дольщиков, с июля 2019 года продажи всех квартир, которые возводятся за счет вкладчиков, будут осуществляться исключительно согласно законодательным поправкам. Несложно догадаться, что введение новых правил существенно изменит механизм реализации и действующих договоров долевого участия. Рассмотрим основные нормативные изменения, а также проанализируем возможные перспективы их принятия.

Изменения в правилах ДДУ (договора долевого участия) в 2018 году

Напомним, в конце 2017 года президент РФ заявил о необходимости ужесточения правил привлечения девелоперами финансовых средств граждан для возведения жилищных объектов, поскольку привычная для всех схема — крайне рискованная. В качестве альтернативного формата правоотношений было предложена система проектного финансирования строительных работ с привлечением кредитных средств.

Иными словами, застройщикам запрещается использовать частные средства дольщиков для реализации строительных проектов. Компаниям-девелоперам придется тратить свои деньги, брать кредит, либо привлекать инвестиции извне.

Первый этап реформирования системы правоотношений застройщиков и дольщиков был запущен летом 2018 года. К нововведениям в правилах заключения договора долевого участия (ДДУ), которые стали актуальны в этот период, можно отнести:

  • Введение эскроу-счетов, где будут храниться деньги дольщиков — будущих собственников жилья до момента завершения строительных работ и сдачи объекта. Согласно правилу, которое до лета 2019 носит рекомендательный характер, воспользоваться финансами вкладчиков застройщик сможет после ввода дома в эксплуатацию.
  • Организацию Фонда защиты прав дольщиков — органа, ответственного за страхование финансовых средств граждан посредством Агентства страхования вкладов. Напомним, до 2017 года финансовые интересы дольщиков могли быть защищены исключительно компенсационными фондами и системой страхования гражданской ответственности компаний-застройщиков. При этом, размер компенсаций материального ущерба от невыполненных застройщиком обязательств был в разы меньше сумм вклада в строящееся жилье.
  • Необходимость открытия застройщиком нового юридического лица и отдельного расчетного счета под каждый строительный объект. Такой механизм призван минимизировать мошеннические схемы, а также возможность использования денежных средств под строительные работы на других незавершенных (проблемных) объектах.
  • Обязанность банка контролировать расход застройщиком средств, вложенных дольщиками в рамках ДДУ, и отказывать владельцу счета в нецелевом расходовании ресурсов. Нарушение этих норм грозит финучреждению лишением лицензии на осуществление банковской деятельности.

Изменения, вступающие в силу с 1 июля 2019 года

В декабре 2018 года Госдума РФ приняла новые поправки в Закон о долевом строительстве (ФЗ №214), которые еще более ужесточают порядок финансового взаимодействия застройщика и дольщика жилья на этапе возведения объекта.

С 1 июля 2019 года становится обязательным:

  • Переход всех строящихся объектов на эскроу-счета — при заключении договора с каждым конкретным дольщиком открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, где хранятся все средства до момента сдачи жилищного объекта. С целью недопущения несанкционированного использования привлеченных частных средств, банк блокирует к ним доступ на весь период строительства.
  • Страхование денежных средств частных граждан (на случай банкротства застройщика или банка) через Фонд защиты прав дольщиков.
  • Подача застройщиком проектной и инженерной документаций в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
  • Регистрация девелопером нового юрлица, открытие целевого банковского счета и страхование ответственности — первоочередные требования, которые необходимо выполнить для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома.
  • Реализация застройщиком работ на нескольких объектах одновременно возможна исключительно при возведении жилищного комплекса.

Известно также, что права владельцев офисов и паркомест на территории новостроек будут защищены дополнительными мерами. На случай банкротства застройщика (банка), такие лица смогут воспользоваться приоритетом в удовлетворении своих частных требований.

Важно! Чиновники Минстроя РФ анонсировали возможные исключения из правил — некоторые застройщики смогут реализовывать недвижимость по старой схеме и после 1 июля 2019 года. Главное условие — соответствие объекта регламентируемым требованиям, которые, к слову, в феврале 2019 года все еще находятся на стадии активной разработки.

Последствия принятых мер в сфере долевого строительства

Как свидетельствует статистика, больше 50% всех новостроек россияне покупали именно по ДДУ после принятия соответствующего закона. Несложно догадаться: в свете ужесточения порядка реализации долевого строительства рынок недвижимости — на пороге серьезных пертурбаций, а их последствия ощутят на себе и продавцы, и покупатели.

Оценивая перспективы девелоперского рынка, отечественные эксперты выделяют ряд положительных и негативных тенденций для всех его участников. К «плюсам» реформирования системы, по мнению аналитиков, можно отнести:

  • Минимизацию денежных рисков для дольщика, инвестирующего в строительный проект на начальной стадии — за расходованием средств следит банк, обслуживающий проект, а Фонд защиты прав дольщиков страхует вклады.
  • Ускоренное завершение строительных работ — «заморозка» частных средств на эскроу-счетах будет стимулировать девелопера к скорой сдаче объекта. К тому же, в случае заимствования банковского кредита выплачивать проценты в течение продолжительного срока застройщику будет крайне невыгодно.
  • «Фильтрация» рынка застройщиков: ожидается, что новые правила заставят покинуть рынок недобросовестных девелоперов, а, значит, риск вовлечения граждан в мошеннические схемы может значительно снизиться.

В качестве негативных последствий законодательных нововведений специалисты называют:

  • Возможный скачок цен на жилье в новостройках, обусловленный рядом издержек и невозможностью использования средств вкладчиков. К осени 2019 года эксперты предвещают рост цен на квартиры, реализуемые по перепродаже, примерно на 10-20%. Примечательно, что вторичное жилье может и не вырасти в цене.
  • Количество компаний застройщиков на рынке недвижимости может существенно сократиться: ужесточение норм могут не выдержать не только недобросовестные девелоперы, но и небольшие строительные компании.
  • Сложности в адаптации застройщиков на новый формат работы, в связи с чем к осени 2019 года в строительной сфере ожидается непродолжительный спад.

В целом, аналитики рассматривают перспективы принятых мер в сфере долевого строительства в качестве шанса на оживление рынка недвижимости. Авторитетным компаниям с незапятнанной репутацией не составит труда перестроиться на систему проектного финансирования. При этом, российские покупатели смогут рассчитывать на дополнительную защиту от потери личных средств при инвестировании их в недвижимость, что будет способствовать активизации роста успешных сделок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как обойтись без обмана

Напомним, что для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке.

Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков (с такого счета в уполномоченном банке дольщик, в случае банкротства застройщика, может получить свои деньги обратно).

С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.

— Поправки, вступившие в силу с начала июля, должны остановить негативные процессы на рынке жилья, — заявил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. — Новое законодательство направлено на прекращение процесса возникновения новых обманутых дольщиков. В его толковании не должно возникать недопонимания. Минстрой России готов оказать помощь в разъяснении положений документа. На встречах с застройщиками необходимо выслушать возникшие вопросы и опасения, разъяснить, как должна осуществляться их деятельность в новом правовом поле.

По словам министра, при запуске нового механизма банкам и застройщикам необходимо выстроить открытый диалог. При этом он не исключил возможность появления вопросов и ситуаций недопонимания. Для их оперативного разрешения в Минстрое России создана специальная комиссия. В рамках ее работы поступающие вопросы будут рассматриваться при участии застройщиков и кредитных организаций, а также Банка России.

Комиссия, видимо, простаивать не будет, потому что у многих застройщиков и экспертов рынка уже сейчас возникают и вопросы, и недопонимание, и сомнения и опасения.

Так, далеко не все уверены, что обманутых дольщиков станет меньше, хотя изменения в закон 214-ФЗ, которые резко ужесточили требования к застройщикам и усилили регулирование отрасли, были приняты в основном для предотвращения их возникновения в дальнейшем.

Однако предварительные оценки экспертов сводятся к тому, что попытки защитить дольщиков такими способами, как это сделано в изменениях к 214-ФЗ, могут и не сработать.

Кроме того, по оценкам, например, Центрального экономико-математического института РАН (ЦЭМИ РАН), вступившие в силу новые правила работы застройщиков приведут к тому, что количество проблемных или так называемых «обманутых» дольщиков в стране может увеличиться в разы, достигнув цифры в четыреста тысяч и более за ближайшие два года.

Более того, есть эксперты, которые предрекают увеличение объемов остановленного строительства на 20 млн кв. м за два года, снижение объемов строительства на 20%, неизбежный при этом спад в смежных с жилищным строительством отраслях, сокращение в них рабочих мест.

Откуда берутся такие, прямо скажем, мрачноватые расчеты? Они базируются на том допущении, что новые правила работы могут привести к банкротству половины всех ныне действующих застройщиков.

Допущение, впрочем, небезосновательное.

Дело в том, что новая редакция закона 214-ФЗ серьезно ограничивает деятельность крупных компаний-застройщиков, «бюрократизирует» процесс строительства, оказывают негативное влияние на финансовую и юридическую составляющие проектов строительства.

В том числе существенно изменяются наиболее важные для застройщиков правила — о целевом использовании денежных средств.

Главное: распространение действия новой редакции закона 175-ФЗ на уже начатые до 1 июля 2018 проекты строительства.

Согласно документам, с 1 июля 2018 года застройщики должны будут в течение двух месяцев полностью перестроить всю свою деятельность не только по новым проектам, как предполагалось изначально, но и по проектам, строительство по которым уже ведется.

В итоге все начатые проекты по строительству жилья превратятся в убыточные, поскольку застройщики разрабатывали бизнес-планы и привлекали инвестиции, руководствуясь старыми нормами.

Одним из самых серьезных последствий введения новых правил и их распространения на уже начатые застройщиками проекты (включая запреты на совершение платежей), по большинству оценок, станет дефолт застройщиков по кредитным обязательствам, общая сумма которых превышает 1 трлн рублей.

Таким образом, еще до обязательного перехода с 1 июля 2019 года (это также установлено законом 175-ФЗ и также создает риски для финансового положения застройщиков), к механизмам финансирования строительства жилья с участием граждан через эскроу-счета (застройщик строит за счет кредитов, а средства дольщиков он получит только после ввода дома в эксплуатацию), в строительной отрасли может случиться серьезный спад, грозящий неприятностями всем нынешним дольщикам.

Есть вероятность, что пострадают и уже один раз обманутые дольщики, которые сейчас могут рассчитывать на достройку своих объектов.

Причина? Все платежи в процессе достройки будут признаны нецелевыми. Это диктуется новыми правилами, не позволяющими застройщику финансировать завершение строительства проблемных объектов по договоренности с регионами.

Наконец, скептически настроенные в отношении нового закона девелоперы и эксперты довольно уверенно прогнозируют и заметный рост цен на жилье: застройщиков станет меньше, строительство за счет новых жестких ограничений станет дороже, и расплачиваться в конечном счете придется покупателю.

Тем не менее закон принят и вступил в силу. Остается рассчитывать на ответственность регуляторов и участников рынка, их конструктивный открытый диалог. И на качественную работу спецкомиссии минстроя.

Статья написана по материалам сайтов: urist-bogatyr.ru, bs-life.ru, rg.ru.

«