+7 (499) 938 42 63  Москва

+7 (812) 467 32 84  Санкт-Петербург

8 (800) 350 10 92  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Правовой режим земельных участков состоит из


Для установления оцениваемых прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельное законодательство, согласно Конституции РФ (ст. 72), отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.

  • 1. Международные нормативно-правовые акты:
    • а) договоры;
    • б) конвенции;
    • в) декларации.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

  • 2. Федеральные нормативно-правовые акты:
    • а) Конституция Российской Федерации;
    • б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и др.);
    • в) федеральные подзаконные акты:
      • ? указы Президента РФ,
      • ? постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
      • ? распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного Суда РФ и иные акты.
  • 3. Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):
    • а) законы Москвы;
    • б) подзаконные акты:
      • ? постановления,
      • ? распоряжения,
      • ? решения,
      • ? инструкции, письма, решения московских судов и иные акты.

При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

  • ? целевое назначение;
  • ? форму собственности;
  • ? разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

  • 1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов [1] . Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
    • ? жилым;
    • ? общественно-деловым;
    • ? производственным;
    • ? инженерных и транспортных инфраструктур;
    • ? рекреационным;
    • ? сельскохозяйственного использования;
    • ? специального назначения;
    • ? военных объектов;
    • ? иным территориальным зонам.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

Земельный кодекс делит населенные пункты на города, рабочие, курортные и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации лежит функциональная и производственная специализация населенных пунктов в сочетании с численностью населения.

Конституция РФ (ст. 131) и Гражданский кодекс не используют понятие «населенный пункт», заменяя его на понятие «поселение». В соответствии с этими нормативными актами поселения делятся на два вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей «городскими и сельскими поселениями», определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения. Так, городские поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Самостоятельное место занимают города федерального значения, которые по правовому статусу приравнены к субъектам Российской Федерации. В особую категорию выделяются городские поселения закрытых административно-территориальных образований.

  • 2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:
    • а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники);
    • б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;
    • в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

  • 3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
  • 4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.
  • 5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.
  • 6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
  • 7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Категория земель указывается:

  • а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
  • б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
  • в) документах государственного земельного кадастра;
  • г) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В таблице 2.1 приведены данные о распределении земель Российской Федерации по категориям в 1990 и 2013 гг.

Распределение земель Российской Федерации по категориям

Правовой режим земельных участков состоит из

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Для установления оцениваемых прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;

Г) санкции за нарушение земельного законодательства.

В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.

Международные нормативно-правовые акты:

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

указы Президента РФ,

постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),

распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);

б) подзаконные акты:

постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.),

¦ инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые имеют общероссийское значение, а их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Основным земельным законодательным актом является Земельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Земельный кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреплены:

компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных

все формы права собственности и других прав на землю;

права и обязанности всех собственников земли;

порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, землеустройства;

меры правовой охраны земель;

порядок разрешения земельных споров;

ответственность за нарушение земельного законодательства.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Зонирование земель — разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка — использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития.

Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Читайте также:
  1. I.1. Римское право в современной правовой культуре
  2. IV. ЭКОЛОГО-ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧЕЛОВЕКА
  3. VI. Практикум на знание нормативно-правовой базы
  4. XIV. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ
  5. А. Рішення на застосування одного з перших трьох режимів радіаційного захисту
  6. Автоматизированная система обработки данных правовой статистики
  7. Автонастройка режима
  8. Авторитарные режимы
  9. Авторитарные режимы.
  10. Административно-правовой статус благотворительных организаций
  11. Административно-правовой статус государственной службы в Российской Федерации
  12. Административно-правовой статус граждан

Для установления оцениваемых прав на земельный участок в про­цессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения— отношения между органами государ­ственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряже­ния землями, а также по поводу государственного управления земель­ными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регу­лируются конституционными нормами и гражданским законодатель­ством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельное законодательствосогласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты,содержащие нормы земельного пра­ва, образуют следующую систему.

1. Международные нормативно-правовые акты:
а)договоры;

Если международным договором Российской Федерации установ­лены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федера­
ции; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в дей­
ствие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный
закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадаст­
ре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

? указы Президента РФ,

? постановления Правительства РФ («Об организации и прове­дении торгов по продаже находящихся в государственной или муни­ципальной собственности земельных участков или права на заключе­ние договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),

? распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании
и застройке в городе Москве» и др.);

б) подзаконные акты:

? постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных уча­стков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за пра­во на заключение договора аренды земельного участка» и др.),

? инструкции, письма, решения московских судов и иные акты.
При оценке земельного участка необходимо установить правовой

режим, который определяется принадлежностью к той или иной кате­гории земель и разрешенным использованием в соответствии с терри­ториальным зонированием.

Правовой режим земельного участкавключает в себя:

Целевое назначение земель— порядок, условия, предел эксплу­атации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1. К землям поселений(городов, поселков и сельских поселений)
относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений —
это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения,
которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок
использования земель поселений определяется в соответствии с зони­
рованием их территорий. Территория поселения в пределах его адми­
нистративных границ делится на территориальные зоны.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые ог иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами город­ской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного,назначенияобразуют терри­
тории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского

хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, паст­
бища и многолетние насаждения — сады, виноградники);

б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных
объединений граждан;

в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорога­
ми, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необхо­
димыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский обо­рот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и зем­лям иного специального назначенияотносятся территории, располо­женные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строитель­ства, транспортировки и т.п.).

4. К землям особо охраняемых территорийотносятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное цен­ное назначение. Постановлениями федеральных органов государствен­ной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним отно­сятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.

5. К землям лесного фондаотносятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для веде­ния лесного хозяйства.

6. В состав земель водного фондавходят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под поло­сы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса— государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяй-

ственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория земель указывается:

а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах
федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ,
органов местного самоуправления;

б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;

в) в документах государственного земельного кадастра;

г) в документах о государственной регистрации прав на недви­
жимое имущество и сделок с ним.

В таблице 2.1 приведены данные о распределении земель Россий­ской Федерации по категориям в 1990 и 2004 г.

Таблица 2.1 Распределение земель Российской Федерации по категориям

Категория земель 1990 г. На 1 января 2005 г. 2005 г. в% к 1990 г.
млн га % млн га %

назначения 639,1 37,3 401,0 23,5 62,7

Земли поселений 7,5 0,4 19,1 1,1 254,7

Земли промышленности, энергети­
ки, транспорта, связи, обороны
и земли иного специального
назначения 16,0 0,9 16,7 1,0 104,4

Земли особо охраняемых

территорий 17,4 1,0 34,2 2,0 196,6

Земли водного фонда 4,1 0,2 27,9 1,6 680,5

Земли запаса 130,2 7,6 106,1 6,2 81,5

Итого земель без учета внутренних

Источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использо­вании земель Российской Федерации в 2004 г. Федеральное агентство кадастра объек­тов недвижимости. С. 5.

Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Студалл.Орг (0.008 сек.)

Правовой режим земельных участков состоит из

Земельный участок, в отличие от других видов недвижимости, имеет следующие особенности:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

• как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земля выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает территориальную, экономическую, продовольственную и экологическую безопасность. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) земля в Российской Федерации является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях и поэтому ее использование и охрана обязательны [1].

Видами прав на земельные участки являются: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления), а также право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования граждан, приобретенное ими до 29.10.2001 года (вступления в силу ЗК РФ), аренда, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления).

Большое значение при характеристике земельного участка как объекта недвижимости имеет категория земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку [2].

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями и сооружениями и другими угодьями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.

2. К землям населенных пунктов относятся все земли в пределах черты населенных пунктов, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж-даемые от иных объектов, земли поселений со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения — это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий — земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5. Земли лесного фонда — лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель лесного фонда входят:

? лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины и др.);

? нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).

В состав земель лесного фонда не входят:

? защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;

? защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов;

? озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;

? деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.

Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

6. Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса — это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию [2].

Всем объектам недвижимости, в том числе и земельным участкам присущи следующие экономические характеристики:

— физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда и пр.), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости;

— полезность (основа стоимости недвижимости);

— пригодность для использования в качестве экономического блага (наличие и количество различных видов износа);

— ограниченный характер предложения (что способствует созданию значительной стоимости недвижимости);

— долговечность (у недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);

— разнородность, уникальность и неповторимость;

— ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низко ликвидная) [1].

Из статьи 130 ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего. Кроме прав, объектами регистрации являются обременения таковых прав, ограничения, прекращения этих прав и их переход.

Таким образом, можно говорить о двух видах государственной регистрации на объекты недвижимости:

1) регистрации прав;

2) регистрация сделок.

Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в России предусмотрена обязательная государственная регистрация прав на землю (как на объект недвижимого имущества), которая служит единственным доказательством существования зарегистрированного права [2].

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно статье 131 ГК РФ регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. Поэтому без государственной регистрации сделка с землей считается ничтожной (статья 165 ГК РФ).

Недвижимое имущество, в том числе земельные участки могут быть делимыми или неделимыми.

Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование [1].

Недвижимая вещь (земельные участки) может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как огра­ничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, целевое назначение земельного участка — это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование— это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании существующего законодательства [2].

ЛИТЕРАТУРА

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, studall.org, school-science.ru.

«