8 (800) 302-92-80  Бесплатная консультация с юристом

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Что такое договор переуступки права на квартиру


Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

      Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.

    Все о техническом паспорте на квартиру — что за документ и как его получить.

    По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ?.

    Переуступка прав: особенности сделок

    Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

    Переуступка или цессия… Что все это значит?

    Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

    Виды переуступки

    Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

    В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

    Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

    Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

    «Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

    Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

    Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

    Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

    «Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

    Выгода для продавца и риски для покупателя

    Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

    В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

    Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

    Договор переуступки права требования на квартиру

    20 августа 2018 Антон Величко 17857

    В тему

    Как составить договор купли продажи квартиры

    Договор переуступки права требования квартиры образец

    Договор переуступки права собственности на квартиру, что это такое, особенности оформления при передаче недвижимости в новостройке, опасные моменты договора цессии для покупателя.

    Договор переуступки заключается с:

    • Дольщиками, заключившими ДДУ по ФЗ №214;
    • Инвесторами, заключившие договор инвестирования в строящуюся недвижимость;
    • Владельцами пая в ЖСК.

    Все перечисленные владельцы прав требования у застройщика оплаченного жилья отличаются только тем, что двойных продаж можно избежать только при переуступке права по ДДУ.

    Договор переуступки права требования на квартиру

    Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

    Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

    Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

    Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.

    Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
    В договоре указываются и передаются:

    • права, которые принадлежат бывшему владельцу;
    • документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

    Список передаваемых документов:

    1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
    2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
    3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

    Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

    Схема переуступки права требования по договору

    1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
    2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
    3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
    4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

    Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

    1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
    2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
    3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
    4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

    Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

    Перечень документов после сделки по переуступке:

    • договор цессии, подписанный всеми сторонами;
    • документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
    • все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
    • согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
    • документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
    • документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
    • договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
    • согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

    В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

    Алгоритм оформления договора цессии

    1. Проверка документов — покупатель проверяет документы застройщика, личность продавца, объект недвижимости;
    2. Письменное уведомление застройщика — письменное согласие девелопера на переуступку прав новому владельцу;
    3. Одобрение кредитной организации — только в случае, если бывший владелец использовал заемные средства на приобретение недвижимости, ему надо получить согласие банка;
    4. Согласие супруга — получение нотариального согласия супруга, если право приобреталось в браке;
    5. Составление договора цессии — составление и подписание договора уступки, регистрация его в органе Росреестра (в случае с ДДУ).

    При регистрации договора цессии необходимо оплатить госпошлину, сделать ксерокопию квитанции и предоставить сотруднику регистрирующего органа.

    После государственной регистрации договор приобретает законную силу и прежний владелец лишается всех прав на недвижимость в пользу нового собственника.

    Риски, связанные договором уступки права требования

    Подписывая договор уступки прав на квартиру, вы должны помнить, часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве.

    Внимание: это не закономерность, но такое случается, так что будьте внимательны, следите за обстановкой на рынке недвижимости и кропотливо изучайте интересующий вас ЖК или ЖД.

    Главный риск в том, что передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

    Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски

    Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома. И не факт, что деньги к вам вернутся.

    Есть возможность указать в договоре, что в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, первоначальный обладатель прав на жилье, будет нести ответственность перед вами. Но процент таких сделок крайне мал, мало кто пойдет на такое.

    Также, договор уступки права требования может быть признан недействительным, если права на застройку квартиры были переданы по заведомо заниженной цене, или это произошло менее чем за год, до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

    Выполнение простых проверочных мероприятий, тщательная подготовка, привлечение грамотных юристов, позволит вам заключить договор и купить квартиру по переуступке прав, без риска для своих денег и нервов в дальнейшем.

    Сегодня вы узнали о некоторых нюансах, рисках и алгоритме оформления договора переуступки права собственности (цессии) на квартиру в новостройке.

    Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

    Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

    Что такое переуступка?

    Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ). Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой. То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

    Почему продают по переуступке?

    В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя. И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

    Почему покупают по переуступке?

    В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами и вкладываются в недвижимость на этапе котлована. Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке. Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

    Риски при переуступке

    Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

    Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

    Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

    Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

    Продажа квартиры по переуступке прав

    Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании. Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.

    При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

    Покупка квартиры по переуступке прав

    Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика. Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия. Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

    Договор переуступки права собственности на квартиру

    Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

    Налоги при переуступке права

    Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки. Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов. Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

    Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

    Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, www.habrealty.ru, investorschool.ru.

    «