+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Возврат ндс с покупки недвижимости


Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Екатерина Анненкова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА Клерк.Ру»

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.
Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.
Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).
В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.
При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.
Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

В какой момент принимать НДС к вычету при покупке здания

№122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент перехода права собственности на здание, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.
Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:
• Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
• Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Реализация объектов недвижимого имущества является облагаемой НДС операцией согласно ст.146 НК РФ.
Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:
• День отгрузки (передачи) товаров;
• День оплаты (в том числе частичной).
При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).
Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.
Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.
Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости
В соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).
При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:
• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.
Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.
На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:
• Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
• Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ

Тема 2. Корректный учет НДС при оценке стоимости недвижимости

Учет НДС в сравнительном подходе

В соответствии с ФСО-1 (, п. 14): «Сравнительный подход — это совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами — аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Таким образом, основными операциями в данном подходе являются подбор аналогов и последующая их обработка. При этом существует ряд нюансов. Цены предложения по объектам-аналогам в объявлениях могут указываться продавцами (или риэлторами) как «с НДС», так и «без НДС». Кроме того, в некоторых случаях продавцы (риэлторы), предлагая на продажу объект недвижимости, предполагают, что продаваться будет юридическое лицо, владеющее данным объектом недвижимости. Продажа доли участия (или пакета акций) НДС не облагается (см.

Порядок возмещения НДС

, ст. 149, п. 2, пп. 12). Поэтому, при уточнении информации об объекте-аналоге очень важными моментами являются: формат стоимости, указанной в оферте («с НДС», «без НДС», «НДС не облагается») и каким образом предполагается структурировать сделку по продаже объекта недвижимости.

Помимо сделок с ценными бумагами, существует еще целый ряд объектов, сделки с которыми НДС не облагаются. Перечень таких объектов приведен в , ст. 146. В соответствии с данной статьей, в периметр наших интересов попадают земельные участки: операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения (ст. 146, п. 2.6). Следует отметить, что данное положение распространяется только на продажу прав собственности на земельные участки, поскольку под реализацией, в соответствии со статьей 39 НК РФ понимается переход права собственности. Как известно, на российском рынке недвижимости достаточно распространена ситуация переуступки прав аренды на земельные участки или другими словами – «продажа прав аренды». Это касается как незастроенных участков, так и земель под зданиями и сооружениями, поскольку при продаже объектов недвижимости покупатель также получает права на земельные участки. Продажа прав аренды не является реализацией, поскольку не подразумевает перехода права собственности. Следовательно, при операциях по передаче (продаже, переуступке) права на заключение договора аренды возникает обязательство по уплате НДС.

Кроме того, при реализации строений на арендованных земельных участках типичной схемой продажи объекта является его реализация по договору купли-продажи. Права на аренду земельного участка появляются у покупателя в силу положений Земельного кодекса, поэтому какого-либо отдельного договора по переуступке права аренды не заключается, а заключением нового договора аренды с арендодателем1 земельного участка занимается покупатель.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что цены объектов аналогов могут иметь различную структуру (в отношении НДС) и данное обстоятельство должно быть подвергнуто подробному анализу и учтено при оценке.

Учет НДС в сравнительном подходе происходит введением соответствующе поправок в расчет. Такие поправки могут быть как в абсолютном выражении (в денежных единицах), так и в относительном (в виде корректирующих коэффициентов). Порядок расчета этих поправок и их использование зависит от:

· объекта оценки (имущественный комплекс, здание, помещение и пр.);

· объема прав на земельный участок, относящийся к объекту недвижимости;

· метода расчета стоимости данного земельного участка.

Пример расчета поправки на НДС для объекта аналога, представляющего собой отдельно стоящее здание с земельным участком на праве собственности, приведен в нижеследующей таблице.

Обозначения, используемые в таблице:

Ki — денежная корректировка на НДС;

Ciан— цена единого объекта недвижимости до поправки на НДС;

Cстр— стоимость строений без НДС (амортизированные затраты замещения, рассчитанные в рамках затратного подхода);

Cзу — стоимость земельного участка, относящегося к объекту недвижимости;

dзу — доля земельного участка в стоимости с НДС единого объекта недвижимости (определяется исходя из опыта выполнения аналогичных оценок, либо на основании аналитических данных публикуемых в открытых источниках информации).

Табл. 1 . Порядок расчета поправки на НДС

Метод расчета стоимости земельного участка Тип поправки Тип объектов-аналогов
Цена объекта недвижимости включает в себя НДС. Вид права на землю – собственность.
Метод сравнения продаж Денежная Ki = — (Ciан — Cзу )* (0,18/1,18)
Относительная Ki = (1+ 0,18 *dзу)/1,18
Метод выделения Денежная Ki = — Cстр * 0,18
Относительная Ki = (1+ 0,18 *dзу)/1,18
Метод распределения Денежная Ki = — Ciан* (1+ 0,18 *dзу)/1,18
Относительная Ki = (1+ 0,18 *dзу)/1,18

Как правило, выборка объектов-аналогов достаточно широка и включает в себя предложения/сделки с различной структурой цен: с НДС, без НДС, земля в собственности, в аренде. В такой ситуации поправку на НДС необходимо вводить в расчет индивидуально для каждого аналога. Если же по своей структуре (относительно НДС) все объекты-аналоги одинаковы, то корректировать можно уже итоговую стоимость на заключительном этапе расчета. В качестве примеров приведем несколько типовых ситуаций.

Первая ситуация. Отобранные объекты-аналоги не включают НДС.

В данном случае все расчеты рекомендуется выполнять без НДС. При необходимости указания итоговой величины с НДС, необходимо произвести итоговую корректировку в зависимости от вида права на оцениваемый земельный участок:

  • Право аренды: корректировка на НДС заключается в умножении полученной стоимости единого объекта на 1,18.
  • Право собственности: на НДС корректируется только стоимость строений, без учета стоимости земельного участка, которая НДС не облагается.

Ситуация вторая. Цены всех объектов-аналогов включают НДС.

При этом возможны следующие варианты:

  • Все аналоги обладают земельными участками на праве аренды. Здесь рекомендуется на начальном этапе очистить все цены предложений аналогов от НДС, а далее действовать по алгоритму, описанному в первой ситуации.
  • У аналогов оформлены права собственности на земельные участки. В этом случае все расчеты выполняются с НДС, итоговая величина единого объекта выводится также с учетом НДС. В случае необходимости получения величины без НДС (зависит от цели оценки), выполняется заключительная корректировка на НДС (только стоимости строений), алгоритм расчета которой зависит от метода расчета стоимости земельного участка (см. Табл. 1).
  • Набор аналогов включает в себя объекты с разной структурой цены, а именно с НДС, без НДС, земельные участки как в собственности, так и в аренде. Расчет в данном случае наиболее трудоемкий. Корректировке необходимо подвергнуть каждый объект аналог в отдельности, с учетом присущих ему особенностей. Здесь наиболее важный и ответственный шаг – корректировка на объем прав на земельный участок, поскольку, как мы уже знаем, в зависимости от вида права появляется обязательство по уплате НДС.

Рассмотрим вопрос учета НДС при внесении корректировки на вид права в рамках расчета стоимости земельного участка. Для простоты понимания данной ситуации приведем небольшой пример расчета поправки на вид права. Для этого необходимо на основании рыночных данных формировать две группы:

  • Массив предложений/сделок о земельных участках на праве собственности, цены которых НДС не облагаются.
  • Аналогичный массив земельных участков на праве аренды. Цены данных земельных участков необходимо очистить от НДС.

Далее по каждой из сформированных групп необходимо вывести, например, среднее арифметическое значение удельных стоимостей (CAср, CCср) и произвести расчет корректировки на вид права путем отношения полученных значений (КВП):

КВП= CAср/CCср, где

CCср — среднее арифметическое значение удельной стоимости по группе земельных участков на праве собственности (НДС не облагается);

CAср — среднее арифметическое значение удельной стоимости по группе земельных участков на праве аренды (без НДС).

Определенный таким образом коэффициент может применяться для поправки на вид права в соответствии с алгоритмом, приведенном в Табл. 2

Табл. 2 . Применение поправки на вид права, рассчитанной по рыночным данным

Объект оценки Объект-аналог
Собственность Аренда
Собственность Корректировка не нужна, НДС не возникает. КВП = 1 Поправка повышающая. Полученный коэффициент применяется к стоимости аналогов ЗУ на праве аренды «очищенной» от НДС, а скорректированное значение стоимости соответствует стоимости ЗУ на праве собственности (НДС не облагается). K = 1/КВП= CCср/CAср
Аренда Поправка понижающая. Полученный коэффициент применяется к стоимости аналогов ЗУ на праве собственности, а скорректированное значение стоимости соответствует стоимости ЗУ на праве аренды без учета НДС, т.е. «очищенная» от НДС стоимость. КВП= CAср/CCср Корректировка на вид права не нужна, расчет может осуществляться как с НДС, так и без НДС, в зависимости от целей и принятой методики расчета. КВП = 1

При использовании в оценке рассчитанного коэффициента корректировки важно понимать, что полученные значения поправочных коэффициентов должны применяться к стоимостям, имеющим ту же структуру («с НДС» / «без НДС»), что и исходные данные для расчета поправок. Например, в нашем примере (см. Табл. 2 ) описан алгоритм расчета, в котором входные и выходные данные учитываются без НДС (речь идет о праве аренды), следовательно, и применять полученные коэффициенты необходимо к стоимостям, «очищенным от НДС».

При необходимости получить стоимости с учетом НДС, алгоритм расчета поправок должен быть скорректирован соответствующем образом.

Помимо описанного метода расчета поправки на основе рыночных данных достаточно часто используется еще один метод расчета поправки на вид права. Этот метод основан на использовании нормативных затрат на выкуп земель в собственность, которые определяются, как правило, законодательными актами местных органов власти. В основу расчета заложено предположение о том, что потенциальный арендатор земельного участка для выкупа его в собственность обязан будет понести определенные затраты на приватизацию (НДС не облагаются). Таким образом, поправка на вид права в абсолютном выражении будет равняться затратам на приватизацию2. При этом важно понимать, что величина, полученная в результате разности стоимости земельного участка на праве собственности (НДС не облагается) и затрат на приватизацию (НДС не облагается) соответствует стоимости земельного участка на праве аренды (с НДС). Другими словами стоимость земельного участка на праве собственности (НДС не облагается) должна быть не менее стоимости права аренды «с НДС» плюс затраты на приватизацию земельного участка (НДС не облагается). Изложенный выше алгоритм можно представить в графическом виде:

Учет НДС в доходном подходе

Доходный подход в соответствии с федеральными стандартами оценки – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки (ФСО-1, п. 13).

Это подразумевает, что стоимость оцениваемых объектов есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем от использования или размещения на территории объектов доходного бизнеса. В случае с объектами недвижимости, как правило, таким доходом признается арендная плата за пользование недвижимостью. Для расчета рыночной стоимости объекта необходимо использовать чистый операционный доход (ЧОД), рассчитанный на основе ставок аренды без НДС, так как расходы на оплату НДС являются в данном случае фактическими денежными расходами арендодателя. Полученная в результате капитализации или дисконтирования ЧОДа рыночная стоимость может как включать в себя НДС, так и нет. Это зависит от метода определения коэффициента капитализации (ставки дисконтирования) и состава фактических данных, используемых для его расчета.

Например, коэффициент капитализации, рассчитанный методом рыночной экстракции, обычно отражает соотношение чистого операционного дохода без НДС и рыночной стоимости с НДС. При этом возможны варианты реализации данного метода, когда полученный коэффициент отражает зависимость чистого операционного дохода без НДС от рыночной стоимости без НДС.

Следовательно, необходимо особо аккуратно применять коэффициенты капитализации, полученные в рамках других работ или, например, опубликованные в открытых источниках информации. Для корректного использования таких данных необходимо однозначно понимать суть рассчитанного коэффициента: состав и структуру исходных данных (наличие НДС, учет операционных расходов и т.п.); сегмент рынка, для которого проведен расчет (офис, торговля, склад и пр.); местоположение объектов (город, регион и т.д.); дату актуальности расчетов и прочие параметры. При необходимости, следует обратиться к автору, опубликованных материалов или лицу, выполнявшему исследование, и уточнить исходную информацию.

Метод рыночной экстракции считается наиболее приемлемым и достоверным для расчета коэффициента капитализации, однако, рыночных данных не всегда достаточно для его применения. В этом случае, возможно использование альтернативных методов, например, метода кумулятивного построения. Коэффициент, полученный таким образом, показывает соотношение между чистым операционным доходом без НДС и рыночной стоимостью без НДС. Такой вывод можно сделать, анализируя общую логику расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения, в котором все составляющие расчета не включают НДС.

Таким образом, в рамках доходного подхода рекомендуется осуществлять построение потока доходов на основе данных, очищенных от НДС. Особое внимание необходимо уделять методике расчета коэффициента капитализации (ставки дисконтирования), понимать, что представляет собой стоимость, полученная в результате прямой капитализации или дисконтирования денежных потоков. Здесь же стоит отметить, что в случае необходимости, итоговая величина стоимости может корректироваться на НДС (включение либо исключение налога) приемами и методами, описанными в предыдущем разделе, посвященном сравнительному подходу к оценке.

Приобретая объект имущества казны у соответствующего органа по управлению имуществом, учреждению нужно обратить особое внимание, выделена ли в договоре купли-продажи сумма НДС, чтобы не пришлось платить налог сверх цены по договору. Дело в том, что вопрос, входит ли сумма налога в рыночную стоимость имущества, пока не решен. В настоящее время он рассматривается в Президиуме ВАС РФ, и вполне возможно, что вскоре мы получим определенный ответ.

Нестыковка в законодательстве

Первопричина проблемы заложена в нестыковке норм гражданского и налогового законодательства.
В ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) рыночная стоимость объекта оценки определена как наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Она определяется независимым оценщиком и отражается в отчете об оценке. В Законе не говорится, что рыночная стоимость включает в себя НДС.
А вот абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ установлено, что при реализации (передаче) имущества казны налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества.
Таким образом, если в договоре купли-продажи не указано, что в цену реализуемого имущества включен НДС, не ясно, как это расценивать.

Возврат НДС при покупке недвижимости: как это происходит

Покупатель и продавец трактуют нормы законодательства по-разному, поскольку их интересы противоположны.
Покупателю удобно считать, что налог «сидит» в цене, ведь он должен удержать из выплачиваемой суммы и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. Поэтому если покупатель не удержал налог из стоимости имущества, ему придется это сделать за счет собственных средств. Продавцу подход покупателя невыгоден — уменьшение цены за счет выделения из нее налога не в его интересах.

Повод разобраться

Президиуму ВАС РФ предстоит разобраться с данной проблемой на примере дела, переданного для пересмотра в порядке надзора.
Обстоятельства спора таковы. Муниципальное образование продало организации нежилое помещение. После того как договор был исполнен (оплата произведена, помещение передано по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован), покупатель обратился к продавцу с просьбой вернуть часть уплаченной суммы. Компания сослалась на то, что ошибочно перечислила в составе стоимости приобретенного имущества сумму НДС, которая подлежала исчислению, удержанию и уплате в бюджет им как налоговым агентом.
Успеха это не возымело. Тогда предприниматели обратились в суд, заявив иск о взыскании с продавца данной суммы как неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков в виде пеней и штрафа, начисленных налоговым органом за несвоевременное исполнение организацией обязанности по уплате НДС. В судах первой, апелляционной и кассационной инстанций компания проиграла. Отказ удовлетворить ее иск арбитры мотивировали следующим.
Начальная цена подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность (ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
Спорное муниципальное имущество реализовывалось по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимой экспертизой. Проанализировав отчет, суды пришли к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не включала в себя сумму НДС. Условие договора купли-продажи также не свидетельствовало о включении НДС в цену.
Судьи сослались на правовую позицию, сформированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10. Она сводилась к тому, что разрешение данного вопроса лежит в плоскости гражданского законодательства, а не налогового. А оно не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Ответ дал оценщик

Несмотря на то что позиция судов совпала с толкованием правовых норм, содержащимся в Постановлении Президиума ВАС РФ, этот спор все же был передан в надзорную инстанцию. Дело в том, что судьи ВАС РФ подметили в сложившейся ситуации важный нюанс.
Во-первых, по мнению судебной коллегии, на основании ст. 161 НК РФ и п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, можно предположить, что если соответствующая операция по реализации имущества подлежит обложению НДС, то выкупная цена, исчисленная на основе определенной независимым оценщиком рыночной стоимости, уже включает в себя данный налог.
Во-вторых, судьи указали, что порядок исчисления и уплаты НДС при реализации муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 г., не может приводить к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
И вот ключевой нюанс: в материалах дела есть письмо компании, проводившей оценку спорного нежилого помещения. В нем сказано, что установленная рыночная стоимость объекта оценки включала в себя НДС. При этом доказательств того, что рыночная стоимость имущества для цели совершения сделки продажи определялась оценщиком без учета данного налога, муниципальное образование не представило.
Следовательно, резюмировали судьи, данный налог должен был быть выделен в цене, определенной договором купли-продажи (Определение ВАС РФ от 13.06.2012 N ВАС-3139/12). Остается дождаться итогового решения по данному делу.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Индивидуальный предприниматель, согласно договору купли-продажи с администрацией городского округа, приобрел нежилое помещение, составляющее муниципальную казну городского округа. Как коммерсанту в данной ситуации исчислить НДС?

Приобретение муниципального имущества является одной из ситуаций, в которой у индивидуального предпринимателя возникают обязанности по исчислению и уплате в бюджет НДС в качестве налогового агента.
Особенности определения базы по НДС налоговыми агентами, а также обязанность по удержанию и перечислению ими в бюджет суммы налога установлены ст. 161 НК РФ. На основании норм абз. 2 п. 3 названной статьи налоговая база исчисляется в размере выплаченного продавцу имущества дохода, а моментом такого определения признается совершение каждой операции по реализации (передаче) имущества. При реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база рассчитывается как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога.
В данном случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями). Названные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
На основании п. 4 ст. 173 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), поименованных в ст. 161 НК РФ, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами. Налоговая ставка при этом определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Муниципальное имущество и его стоимость

Возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности в том числе муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц признается приватизацией.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о приватизации имущества государственное или муниципальное имущество продается на аукционе. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Согласно п. 2 ст. 2 названного Закона муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе.
———————————
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Обратите внимание! Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Начальная цена подлежащего приватизации имущества устанавливается в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность (ст. 12 названного Закона), а именно Законом об оценочной деятельности . Его положениями предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке такого объекта. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (абз. 2 ст. 3).
———————————
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

НДС: как определить базу?

Судебная практика

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

При возникновении у индивидуального предпринимателя спора с налоговым органом относительно определения базы по НДС в ситуации, связанной с приобретением объекта недвижимости, составляющей муниципальную казну городского округа, следует учитывать сформировавшуюся по данному вопросу судебную практику. Так, если нельзя определить, как рассчитана стоимость объекта (с НДС или без налога), то предполагается, что цена уже включает в себя сумму налога. Поэтому НДС покупателю — налоговому агенту необходимо исчислить расчетным методом со стоимости имущества и удержать его из перечисляемой продавцу суммы. Если же из отчета оценщика и договора купли-продажи усматривается, что цена объекта сформирована без НДС, то тогда покупатель — налоговый агент должен исчислить и уплатить налог со стоимости имущества, увеличенной на сумму НДС.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Возврат НДС при покупке квартиры

Налогопедия простым языком расскажет о вычетах и налогах. Пожалуйста, напишите в строке поиска слово или обозначение, о которых Вы хотели бы узнать, и нажмите кнопку «Искать» ниже.

Что такое возврат НДС при покупке квартиры ? Возврат НДС при покупке квартиры — это миф, то есть ошибочное представление о возврате налогов. НДС — это налог на добавленную стоимость. Когда говорят о возврате налогов при покупке жилья, например, квартиры, имеют в виду НДФЛ (а не НДС) — налог на доходы физических лиц.

Российские физические лица, получая доход, как правило, уплачивают именно налог на доходы (иначе называемый «подоходный налог»). Именно этот налог можно вернуть в определенных обстоятельствах, например, при покупке жилья.

Налогия советует:

Основание для возврата — покупка жилья (например, квартиры) и выплата ипотечных процентов. Если Вы купили жилье с использованием ипотечного кредита, Вы можете вернуть себе не только существенную часть средств, уплаченных за жилье, но и часть процентов, выплаченных банку.

Вернуть можно до 13 процентов от фактически уплаченных банку процентных платежей. Выплаты по ипотечному кредиту делятся на выплату процентов и возврат кредита. Вернуть можно только часть процентных платежей (а не тех средств, которые пошли на возврат самого кредита).

Наше видео

Посмотрите, как вернуть налоги при покупке квартиры.

Процесс возврата НДС для юридических лиц в России (возмещения) в 2019 году

Возвращение НДС юр. лицу представляет собой разницу между неполученной прибылью организации и фактически оплаченным налогом на добавленную стоимость.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Для возвращения юр. лицу излишне выплаченного налога на добавленную стоимость есть установленный порядок, утвержденный нормами законодательства.

В рамках данного порядка совершается подготовка, сбор и подача в налоговую службу нужных документов.

Что это такое

Налог на добавленную стоимость (НДС) – это налог, который изымается из цены на определенную продукцию, услугу или работу, которая создается на любом этапе процесса по изготовлению товаров и прочего.

Вносится в бюджет по ходу дела производства. Поэтапное содержание оплаты бюджетных налогов:

  1. Основные запросы.
  2. Спецификация налогоплательщика.
  3. Процесс возмещения государственного бюджета.

Процесс возвращения налога описан в Налоговом Кодексе Российской Федерации. Начисление возвращения налога, осуществляется в том случае, если превышены ресурсы расходов над суммой НДС, добавленных согласно совершению за налоговый период.

И они имеют право использовать вычеты в размере налога, предъявляемого поставщиками и появляющегося в ряде отдельных ситуаций.

Важно помнить, чтобы факт возвращения НДС был обнаружен, нужно пройти весь процесс, который установлен законодательно.

Требуемые условия

Возмещая сумму, налогоплательщик обязан придерживаться последней версии НК РФ. Она, в свою очередь, прописывает, что нужно использовать удержание налогов в процессе заполнения соответственных документов.

Учитывая это, вычет по налогам рассчитывается частью стоимости, которая предусмотрит уменьшение налога, нужного для выплаты.

Для того чтобы получилось использовать право на компенсацию налогов, налогоплательщик должен рассчитать сумму оплаты максимально правильно. Сумма долга будет написана в соответственной декларации.

Налоговый вычет означает ту стоимость НДС, которая сопоставляется по документам с плательщиком налогов и оказываемыми услугами.

Хотя, для того чтобы вернуть налоги, налогоплательщик должен четко знать свои права и удостоверить это, согласно ст. 172 НК РФ.

Возврат НДС для юридических лиц – трудоемкий и сложный процесс, который запрашивает особенного внимания.

Это версия по оплате гос. субсидий. Они влияют на развитие бизнеса в государстве и помогают повысить поставки импортной сетки товаров.

Механизм возмещения

Пошаговая инструкция возмещения НДС:

Подача декларации с суммой НДС к возвращению Ее камеральная проверка совершается налоговой службой на протяжении трех месяцев
Составление налоговыми сотрудниками акта налоговой проверки, если были обнаружены нарушения В данном акте отражаются нарушения
Представление плательщиком налогов письменных возражений по обнаруженным нарушениям В течение месяца с периода получения акта налоговой проверки плательщику налогов, который не согласен с итогом проверки, нужно предоставить возражения по нарушениям
Принятие налоговой службой постановления о привлечении или отказе от привлечения плательщика налогов к ответственности Перед принятием решения о возвращении НДС либо зачете налоговая служба выясняет вопрос о присутствии недочета по НДС, по долгам по пени и штрафам, которые относятся к федеральным налогам
Если существует недоимка по НДС, налоговые сотрудники сами совершают зачет НДС в счет выплаты долга Если НДС ниже суммы недоимки, то оставшийся долг должен быть выплачен плательщиком налогов
Принятие налоговой службой постановления о компенсации НДС Оно принимается на протяжении семи дней
НДС отдается плательщику налогов При отсутствии у него недочета по НДС, федеральным налогам и долгам по пени и штрафам
НДС отправляется на счет в банке плательщика налогов на протяжении пяти дней с периода получения поручения ОФК О данном перечислении ОФК обязано известить налоговую службу. Если период возврата не нарушен, то процесс возврата считается оконченным

При покупке (недвижимости, автомобиля, оборудования)

Если учреждение обретает авто, недвижимость или оборудование возвращение НДС возможно при соблюдении определенных условий:

  • данная собственность должна использоваться только в рамках перечня возможностей компании (присутствуют чеки в получение горюче-трансмиссионных веществ, дорожные листы, контракты сдачи в аренду и т.д.);
  • состоять на учете компании;
  • должны присутствовать соответственные документы на имущество.

Возвратить налог при приобретении недвижимости имеет возможность в таком случае организация, что получила ее при использовании имущества с целью привлечения доходов компании.

Данное имущество должно использоваться согласно предназначению, отталкиваясь от необходимостей компании.

Подавая декларацию в налоговую, необходимо доказать факт принадлежности недвижимости компании, для этого необходимо предоставить соответственные документы.

При импорте

Процедура возврата НДС в случае ввоза продуктов на территорию РФ предусматривает такие условия:

Помимо средства импортируемого продукта Сбор начисляется на налог (при присутствии) и таможенную пеню
На необходимую сумму продукта сбор начисляется только в случае Если продукт ввезен согласно договоренностям Таможенного объединения (никак не подлежит налогообложению) и никак не представляется акцизным
Организация обязана указать сбор до периода ввоза Последним сроком представляется 15 дней после ввоза продукта
Право на возврат НДС имеют только те компании Которые имеют статус налогоплательщика

На лечение

Использовать налоговый вычет можно, если оплаченные услуги входят в специальный перечень мед. услуг, по которым предоставляется вычет, лечение проводилось в учреждении, у которого есть лицензия на медицинскую деятельность.

Получить налоговый вычет при оплате добровольного мед. страхования можно, если вы заплатили добровольные взносы по соглашению медицинского страхования, соглашение страхования предусматривает только оплату услуг по лечению.

Список необходимых документов

Чтобы получить вычет нужно подготовить все документы и принести их в налоговую службу. Определенный пакет документов:

  1. Заявление по установленному образцу.
  2. Налоговая декларация.
  3. Письмо с просьбой возвратить НДС.
  4. Счета-фактуры.
  5. Платежные справки.
  6. Выдержки с книг покупок и продаж.

После получения необходимых документов налоговые сотрудники отправят в компанию камеральные проверки, после которых не должно оказаться расхождений.

Если компания уверенна в правомерности своей работы и действий поставщиков и в ней есть все платежные и другие нужные документы, можно без проблем обратиться за компенсацией.

Документы для возмещения по экспорту и по внутреннему рынку практически идентичные. Но для экспорта нужно предоставить еще и таможенные отметки и декларации.

Могут ли отказать

Отказ в возврате НДС связан с неправильным оформлением документов или с уверенностью налоговых сотрудников в том, что деятельность не совершалась.

Незаконность отказа в возврате НДС в большинстве ситуаций получается довести через суд. Самые распространенные случаи для отказа в возмещении НДС:

Ошибки в документации Это основание является самым распространенным при отказе в возврате НДС, но и самым простым для обжалования в суде. По данным делам больше всего положительных решений для налогоплательщиков
Отсутствие документации Еще одним распространенным основанием отказа в возврате налога есть отсутствие документов, часто товарно-транспортных накладных. В данной ситуации есть противоречивая судовая практика, но есть и положительные постановления
Ошибки в отчетах Часто налоговые сотрудники не запрашивают дополнительные данные у плательщика и при появлении ошибок в декларации просто отказываются возмещать налог. При оспаривании их действий налоговики ссылаются на то, что соответственно со ст. 88 НК они могут только запросить объяснения от плательщика налогов, но не должны этого делать
Ошибки в принятии на учет Обосновывая отказ в возврате по налогу, налоговики чаще всего не признают факт принятия из-за неправильно оформленной документации

Видео: первоначальные аспекты

Вопрос о возврате НДС из бюджета за налоговое время появляется, когда размер вычетов превосходит сумму налога, причисленного к оплате, и появляется только у плательщиков НДС, ведь у неплательщиков нет возможности использовать вычеты.

Процесс возврата состоит из нескольких этапов – от составления и подачи декларации до получения из бюджета выплаты.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
  3. Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
  4. Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
  5. Регионы — 8 (800) 333-88-93

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 113-16-28
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 243-19-89
    • Регионы — 8 (800) 551-61-26

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Возврат НДС с покупки квартиры

Предусмотрен ли возврат НДС при покупке квартиры и как получить 13% от стоимости приобретенного жилья?

Многие люди задаются вопросом, как вернуть НДС с покупки квартиры и эксперты отвечают на этот вопрос отрицательно — физические лица к налогу на добавленную стоимость отношения не имеют никакого. Но, любой житель Российской Федерации может вернуть подоходный налог.

Почему НДС при покупке квартиры физическим лицом не возвращается

НДС или налог на добавленную стоимость — процент, который отпускают государству компании, то есть физические лица к нему никакого отношения не имеют. Поэтому НДС при покупке квартиры рядовым гражданам не возвращают. В теории, фирме также могут вернуть определенный процент при приобретении недвижимости, но это — другой вопрос. А вот статья 220 Налогового кодекса позволяет всем работающим гражданам РФ вернуть 13% от стоимости жилья.

Возврат НДС с покупки квартиры: миф с реальным основанием

Все жители Российской Федерации имеют право один раз в жизни вернуть такой подоходный налог при приобретении жилья.

Условия возврата

  • Возвращается определенная сумма один раз в жизни. С 2014 года вступили изменения в налоговый кодекс, которые позволяют переносить оставшуюся сумму на последующие покупки, если стоимость жилья была меньше доступного вычета.
  • Покупатели могут получить обратно не более 260 тыс. рублей. Максимальная стоимость от цены жилья, с которой можно получить вычет, составляет 2 млн рублей. В случае с ипотекой, сумма увеличивается до 3 млн рублей, то есть можно получить на руки 390 млн рублей.
  • Гражданин должен легально работать. Студентам, пенсионерам, получателям «черной зарплаты» и безработным данная льгота от государства недоступна.

Получаем налоговый вычет: что вместо возмещения НДС при покупке квартиры

  • Обратитесь в налоговую инспекцию и подайте список документов.
  • В течение месяца ведомство рассмотрит запрос и выдаст решение.
  • Заявитель получит возврат подоходного налога за отчетный период.

Документы:

  • Паспорт и его копии
  • Справка по форме 2-НДФЛ
  • Квитанция об оплате стоимости жилья
  • Документы на дом со свидетельством о праве собственности или договор долевого строительства с ипотечным соглашением.
  • Свидетельство о браке

Благодаря изменениям в законодательстве, можно продать квартиру быстро и впоследствии добрать те деньги, которые не получилось получить все сразу.

Статья написана по материалам сайтов: www.nalogia.ru, zanalogami.ru, domell.ru.

«