8 (800) 302-92-80  Бесплатная консультация с юристом

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Судебная экспертиза технического этажа многоквартирного дома


Одно из ведущих мест среди возможных вариантов сегодня на рынке недвижимости отводится многоквартирным домам. Другое дело, что не всегда они построены в соответствии с теми нормами и правилами, которые касаются данной сферы. Обо всех особенностях и подводных камнях должен знать каждый.

На сегодняшний день активно происходит застройка многоквартирными домами тех участков, которые подходят исключительно для строительства объектов индивидуального строительства, садоводства, подсобного хозяйства и так далее.

Недаром сегодня также существует реестр, в который вошло около 1400 домов, которые в ходе судебных разбирательств рано или поздно могут быть снесены. Об их наличии должен знать каждый потенциальный покупатель. Впрочем, дальше списка дело не пошло, а для того чтобы реально решить проблему, необходимо внести ряд кардинальных изменений в земельное законодательство на местном и федеральном уровне. Общая судебная практика относительно вопросов сноса многоквартирных домов показывает, что при строительстве на неподходящем для этого участке, при его строительстве были нарушены градостроительные нормы либо строительство вообще было осуществлено самовольно. Такой дом гарантированно находится в зоне риска.

В основном судебные иски по данному вопросу выглядят приблизительно одинаково:

  • необходимо произвести самовольный снос построек;
  • аннулировать либо погасить запись о регистрации права собственности.

Следует помнить, что последствия, которые возникают после того, как принято решение о сносе многоквартирного дома, очень масштабные. Все те люди, которые являются собственниками одной из квартир в данном доме, остаются без крыши. Следует заранее быть готовым к тому, что получить обратно свои деньги за жилье не всегда представляется возможным. Недаром число обманутых, которые остались и без квадратных метров, и без денег, огромно. Основные претензии граждане привыкли предъявлять суду, однако далеко не всегда решение вопроса зависти исключительно от судьи, ведь в своей практике он основывается на законах страны.

На сегодняшний день действует статья 222 Гражданского кодекса РФ , в которой четко указано, какие именно постройки называются объектами самовольного строительства. Для того чтобы постройка могла быть признана самовольной, должен встречаться один из таких признаков:

  • участок не разрешен для использования с такой целью на законодательном уровне;
  • отсутствует решение на строительство;
  • постройка была возведена с нарушениями норм.

Естественно, что меньше всего вопросов вызывает второй и третий пункт. Что касается первого, то он может вызывать стойкое недоумение, так как, по мнению большинства, статус земли можно изменить гораздо проще и безболезненнее, чем выселять ни в чем не повинных людей.

Для того чтобы разобраться с этим вопросом, необходимо обратить внимание на то, какие категории и целевое назначение может иметь земля, предназначенная для строительства.

Сегодня согласно закону принято выделять:

  • сельскохозяйственные земли;
  • поселенческие земли;
  • земли специального назначения;
  • природоохранные территории и объекты;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • запас.

Осуществление жилого строительства возможно на предназначенных для этого землях поселений. При этом важно, чтобы осуществление застройки проводилось согласно градостроительному регламенту. Градостроительным регламентом может предусматриваться определенный вид разрешенного использования, которые прописаны в пункте 3 статьи 85 ЗК РФ.

В свою очередь, строительство многоквартирного дома не может осуществляться на участке, который предназначен для садоводства и строительства небольших домов в соответствии с нормой закона. Строительство многоквартирного дома нарушает интересы граждан, проживающих на той же территории. Это основание является особенно веским при принятии решения судом о сносе дома.

Именно поэтому наши специалисты в очередной раз рекомендуют всем перед тем, как осуществлять покупку, обращать внимание на вид того земельного участка, который был использован при строительстве. Если рассматриваемый участок изначально был предназначен для дачного строительства, то покупку следует отменить.

При ведении дел о необходимости сноса суды часто сталкиваются с такой проблемой, как необходимость разграничения индивидуальных жилых и многоквартирных домов. В действующем же на сегодняшний день законодательстве отсутствует четкое описание того что такое многоквартирный дом.

Правила покупки квартиры в многоквартирном доме на участке с нарушениями

Если у дома имеются нарушения, то их необходимо проверить на предмет того, насколько они создают угрозу для жизни и здоровья граждан, нарушая их интересы и права. Выбранный вами дом не должен обладать признаками общего имущества, а также должен иметь адрес, присвоенный в установленном законом порядке.

В идеальной ситуации должен быть в наличии опорный документ, которым подтверждается, что изначально дом строился для одной семьи, а именно разрешение на строительство. В современном же мире многие застройщики, действующие незаконно, пренебрегают этим разрешением.

Лазейкой же для многих является тот факт, что при возведении многоквартирного дома на участке, вид которого не позволяет это сделать, разрешение на строительство объекта не выдается. В то же время разрешение на строительство при регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом не нужно, и проведение государственной экспертизы таких объектов не проводится. Результат простой – многие возводят многоквартирный дом, представляя его как индивидуальное строительство, оформляя право собственности по упрощённой схеме. Сегодня же можно утверждать, что если есть признаки самовольной постройки, суд все же может признать имущество самовольной постройкой. В качестве решения суда может быть представлено решение о внесении записи в ЕГРП. В записи указывается, что право собственности ответчика на постройку самовольного характера прекращены.

Вывод из написанного выше прост — даже в том случае, если у дома в наличии есть зарегистрированное право собственности, это не является гарантией того, что дом нельзя будет снести. В свете таких перспектив тот факт, что у дома должно быть разрешение на строительство, приобретает еще больший вес.

Как сохранить самовольно возведенный многоквартирный дом в судебном порядке

Естественно, что самостоятельно разобраться во всех особенностях крайне сложно. И потому в том случае, если вы каким-либо образом касаетесь вопроса покупки либо строительства многоквартирного дома, первое, что нужно сделать, это проконсультироваться со специалистами, которые могут дать исчерпывающий ответ на любые вопросы.

Для того чтобы все моменты были учтены, необходимо проведение экспертизы, которой учитываются все возможные варианты развития событий. Этим вопросом с удовольствием займутся специалисты нашей компании, для которых нет нерешаемых задач. При проведении экспертизы соблюдается процедура, которая позволяет сделать максимально объективные и правильные выводы.

Экспертиза жилой квартиры для суда

Исполнитель: ООО «МЕЖДУНАРОДНОЕ АГЕНТСТВО СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОЦЕНКА «НЕЗАВИСИМОСТЬ» (ООО «Агентство «Независимость»).

Объект: Жилая квартира

Адрес: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бондаренко, д.33, кв. 73.

Исследование объекта проводилось экспертом ООО «МЕЖДУНАРОДНОЕ АГЕНТСТВО СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ОЦЕНКА «НЕЗАВИСИМОСТЬ» Ивановым А.В., Галиуллиным Э.И. 03 февраля 2014 г. в дневное время.

Описание объекта.

Объект представляет жилую 2-х комнатную квартиру на 6 этаже многоквартирного жилого дома.

  • Имеются ли повреждения в квартире Данилова С.В., расположенной по адресу: г. Казань, ул. Бондаренко, д.33, кв.73, указанные им в исковом заявлении?
  • Установить причинно-следственную связь между затоплением квартиры Данилова С.В. 23 июля 2010 года и причинением ущерба имуществу Данилову С.В., указанному в исковом заявлении?
  • В случае положительного ответа на первый вопрос, могли ли возникнуть повреждения имущества Данилова С.В., указанные в исковом заявлении вследствие естественного износа или других обстоятельств, не связанных с затоплением его квартиры 23 июля 2010 года?
  • Определить стоимость восстановительного ремонта имущества Данилова С.В., поврежденного вследствие затопления 23 июля 210 года с учетом износа.

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

Диагностическое обследование

Экспертами произведено визуальное и инструментальное обследование объекта, в соответствии с требованиямиГОСТ 26433.2-94 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве»,

ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ И ДЕТАЛЬНОЕ ОБСЛЕДОВАНИЕ

По вопросу №1: Имеются ли повреждения в квартире Данилова С.В., расположенной по адресу: г. Казань, ул. Бондаренко, д.33, кв.73, указанные им в исковом заявлении?

По вопросу №2: Установить причинно-следственную связь между затоплением квартиры Данилова С.В. 23 июля 2010 года и причинением ущерба имуществу Данилову С.В., указанному в исковом заявлении?

По вопросу №3: В случае положительного ответа на первый вопрос, могли ли возникнуть повреждения имущества Данилова С.В., указанные в исковом заявлении вследствие естественного износа или других обстоятельств, не связанных с затоплением его квартиры 23 июля 2010 года?

По вопросу №4: Определить стоимость восстановительного ремонта имущества Данилова С.В., поврежденного вследствие затопления 23 июля 2010 года с учетом износа.


Выводы

По вопросу №1: Имеются ли повреждения в квартире Данилова С.В., расположенной по адресу: г. Казань, ул. Бондаренко, д.33, кв.73, указанные им в исковом заявлении?

Ответ на вопрос №1: В ходе судебной строительно-технической экспертизы были выявлены повреждения в квартире Данилова С.В., а именно:

  • Коридор
  • на поверхности потолка зафиксированы трещины и разводы;
  • вздутие паркетной доски, щели;
  • каркас корпусной мебели деформирован в нижней части;
  • Кухня совмещенная с жилой комнатой (студия)
  • на полу обнаружено вздутие паркетной доски, щели;
  • желтых пятен, подтеков на потолке, указанных в исковом заявлении, на момент проведения экспертизы не зафиксировано;
  • Ванная комната совмещенная с туалетной площадью
  • вздутия, деформации дверной коробки, доборов и наличников;
  • выведенный из строя точечный светильник;
  • деформирована обшивка потолка (ПВХ панели);
  • частичное отсутствие потолочного плинтуса.

По вопросу №2: Установить причинно-следственную связь между затоплением квартиры Данилова С.В. 23 июля 2010 года и причинением ущерба имуществу Данилову С.В., указанному в исковом заявлении?

Ответ на вопрос №2: Причиной нанесённого ущерба имущества Данилова С.В., указанному в исковом заявлении, послужил залив произошедший 23 июля 210 года, вследствие прорыва шланга стиральной машины в вышерасположенной квартире №81 того же дома. Факт залива подтвержден актом обследования от 23 июля 2010 года составленного и подписанного в присутствии представителя жилищно-эксплуатационной организации, истца Данилова С.В., владельцев других пострадавших квартир №№61,65,69,77, а также ответчика — Печенкиной Г.С.

По вопросу №3: В случае положительного ответа на первый вопрос, могли ли возникнуть повреждения имущества Данилова С.В., указанные в исковом заявлении вследствие естественного износа или других обстоятельств, не связанных с затоплением его квартиры 23 июля 2010 года?
Ответ на вопрос №3: Не все повреждения, указанные в исковом заявлении Данилова С.В. вх. №6520 от 19 июля 2013 года образовались в результате залива, а именно: трещина поперечная от начала прихожей до стены окон с раскрытием шва 4 мм и 3-и трещины в разброс длиной 3 п.м.х2 ед. и 2,9 п.м.х1ед. со сколами штукатурки по краям трещин (из искового заявления). По характеру трещин, трещины расположены параллельно расположению плит перекрытия, данное повреждение образовалось в результате естественной осадки здания. Указанное повреждение не учитывалось при определении стоимости восстановительного ремонта поврежденного имущества вследствие затопления.

Экспертиза многоэтажного дома

Обследование жилого дома с целью определить соответствие этажности и назначения помещений верхних этажей дома исходно — разрешительной документации

Характеристика объекта: объект представляет собой жилой дом по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями и подземном гаражом по адресу.

Диагностическое обследование дома

Согласно имеющейся в распоряжении эксперта исходно-разрешительной документации (далее по тексту ИРД), в частности? заключению Московской Государственной вневедомственной экспертизы (далее по тексту МосГосЭкспертиза) — Заключение Москомэкспертизы по государственной вневедомственной экспертизе проектной документации.

Согласно данным? приведенным в Заключении.

Проектом предусмотрено размещение:

  • на 2-8 этажах ( отм. 3,30-23,10) – жилых квартир;
  • на 9-м этаже ( отм. 26,4)- технических помещений;

  • на 2-17 этажах (отм. 3,30 — 52,80) жилых квартир;
  • на 18 этаже ( отм. 57,35-59,40) – технических помещений;

  • на 2-м этаже (отм. 3,30) нежилых помещений, входного холла с консьержем в жилую часть;
  • на 3-19 этажах (отм. 6,60 — 59,40) жилых квартир;
  • на 20 этаже ( отм. 63,9-66,00) – технических помещений;…..

В результате экспертизы:

  • по замечаниям экспертизы проектов — документация была исправлена, откорректирована и дополнена, в проект внесены исправления в части исключения двух верхних технических этажей, решения эвакуационных путей подземной и надземной частей здания, устройства лифтов в соответствии с нормативными требованиями;….
  • с нерациональным объемно-планировочным решением в части двойной высоты квартир последнего этажа.

  • при разработке рабочей документации следует проработать варианты с уменьшением толщины фундаментной плиты;»

Т.о. согласно представленным в заключении МосГосЭкспертизы данным, высота технического этажа должна составлять 2,1-2,05 м.

Таким образом, на основании анализа проектной, исходно-разрешительной и исполнительной документации был построен и введен в эксплуатацию дом состоящий из трех секций с этажность 8,17,19 этажей соответственно.

Результаты экспертизы

В результате обследования зафиксировано, что на момент обследования дом имеет надстройки над верхним этажом каждой секции еще двух этажей что не соответствует проектной, исходно-разрешительной документации и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию поскольку был построен и введен в эксплуатацию как дом состоящий из трех секций с этажностью 8,17,19 этажей соответственно, с высотой этажа 3,30 м, на момент обследования высота верхнего этажа с учетом надстройки составляет более 10 — ти метров.

Назначение надстроенной части при осмотре установить не представилось возможным по причине неопределенности его планировки. Однако, на основании паспорта БТИ можно установить, что помещения в надстроенных этажах относятся к жилым. Экспертиза считает, что надстройка возможно была осуществлена уже после ввода в эксплуатацию, поскольку архитектурно надстроенная часть здания отличается от остальной части , лестничные марши незавершенны (на них нет в частности обязательных ограждений), отделка мест общего пользования незавершенна.

С учетом требований МДС 13-1.99 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий», зафиксированная надстройка двух этажей, с учетом увеличения этажности и строительного объема здания является реконструкцией:

«1.8 Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (число и площадь квартир, строительный объем и общая площадь)».

В соответствии с МДС 13-1.99, реконструкцию зданий без разработки проектно-сметной документации с утверждением ее в установленном законом порядке с обязательным оформлением разрешения реконструированного объекта на ввод в эксплуатацию производить не допускается.

Согласно ВСН 61-89(р) произведенные работы с надстройкой двух этажей здания также является реконструкцией:

ВСН 61-89(р «ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ. РЕКОНСТРУКЦИЯ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ. НОРМЫ ПРОЕКТИРОВАНИЯ »

Согласно карте районирования территории г. Москвы по степени проявления карстово-суффозионных процессов» территория строительства является неопасной в отношении карстово-суффозионных процессов на земной поверхности …., вопрос о влиянии подземных карстовых пустот с учетом веса дома подробно не рассматривался, однако в том же заключении рекомендовано вести мониторинг как за возможными осадками самого здания , так и влияния его на осадку близлежащих зданий.

С учетом этого надстройка дополнительных этажей с учетом увеличения веса зданий и давления его на грунт основания, может создавать опасность для имущества, жизни и здоровья людей проживающих как в самом доме, так и проживающих в близлежащих жилых домах.

  1. В соответствии с ответом Мосжилинспекции, направленным на обращение Москонтроля, Мосжилинспекция рассмотрела обращение Москонтроля по вопросу устройства дополнительных оконных проемов и замене витражного остекления верхнего двухсветного этажа на оконные блоки в жилом доме сообщила, что по имеющейся информации работы по изменению архитектурного облика верхних этажей здания – устройству дополнительных оконных проемов и замене витражного остекления верхнего двухсветного этажа на оконные блоки были выполнены до ввода данного жилого дома в эксплуатацию.
  2. В соответствии с актом о комиссионной проверке законченного строительством жилого дома с подземной автостоянкой на предмет соответствия законченного строительством в июне 2008 г. жилого дома с подземной автостоянкой исходно-разрешительной и утвержденной проектной документации, комиссия констатирует, что в ходе проведенной проверки построенного объекта, изменений этажности не допущено, проектные высотные отметки здания соблюдены.

На момент экспертного обследования приведенные данные не соответствуют действительности.

В соответствии с Положением о едином порядке согласования предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным Распоряжением Мэра (п. 2.3. Разработка, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения (архитектурного проекта),

Архитектурно-градостроительное решение может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации в зависимости от решения Заказчика и Проектировщика.

Архитектурно-градостроительное решение (архитектурные проекты) объекта подлежит согласованию и утверждению органом архитектуры и градостроительства г. Москвы (Москомархитектура).

Архитектурно-градостроительное решение объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно-разрешительной документации.

Изменение технико-экономических показателей объектов, установленных в исходно-разрешительной документации, более чем на 10% утверждается Архитектурным советом Москомархитектуры при условии повторного согласования с префектом административного округа и внесении изменений в правоустанавливающие документы на пользование объектом недвижимости.

С учетом возведения двух дополнительных этажей по каждой секции, технико-экономические показатели объекта, установленные в исходно-разрешительной документации, увеличены более чем на 10%.

При этом изменение технико-экономических показателей объекта должно быть предварительно согласовано с организациями, согласовавшими исходно-разрешительную документацию, и внесены соответствующие изменения в градостроительное заключение.

По объектам, расположенным на основных магистралях и площадях центральной части города, изменения технико-экономических показателей, установленных в исходно-разрешительной документации, более чем на 10% утверждаются решением Общественного совета при Мэре Москвы по проблемам формирования градостроительного и архитектурно-художественного облика города на основании представления Главного архитектора города.

Таким образом, с учетом отсутствия согласования в представленной ИРД, а также с учетом данных приведенных в разрешении на ввод в эксплуатацию. надстроенная часть обладает признаками самовольной постройки, поскольку имеет два надстроенных этажа, что привело с одной стороны к изменению технико-экономических показателей объекта более чем на 10 %, с другой стороны это противоречит данным приведенным в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, фактически аннулируя его, поскольку описание объекта в разрешении на ввод в эксплуатацию, фактически не совпадает с ныне существующим в натуре объектом.

Статья 222 ГК РФ.

  1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
  2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
  3. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
  4. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы.

Приказ № 37 Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Самовольной постройкой является здание, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Заключение строительного эксперта

В результате обследования зафиксировано, что на момент обследования дом имеет надстройки над верхним этажом каждой секции еще двух этажей что не соответствует проектной, исходно-разрешительной документации и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию поскольку был построен и введен в эксплуатацию как дом состоящий из трех секций с этажностью 8,17,19 этажей соответственно, с высотой этажа 3,30 м, на момент обследования высота верхнего этажа с учетом надстройки составляет более 10 – ти метров.

Назначение надстроенной части при осмотре установить не представилось возможным по причине неопределенности его планировки. Однако, на основании паспорта БТИ можно установить, что помещения в надстроенных этажах относятся к жилым. Экспертиза считает, что надстройка была осуществлена уже после ввода в эксплуатацию, поскольку архитектурно надстроенная часть здания отличается от остальной части , лестничные марши незавершенны (на них нет в частности обязательных ограждений), отделка мест общего пользования незавершенна.

С учетом требований ВСН 61-89(р) и МДС 13-1.99, зафиксированная надстройка двух этажей, с учетом увеличения этажности и строительного объема здания является несогласованной в установленном законом порядке реконструкцией:

Кроме того, с учетом отсутствия согласования в представленной ИРД, а также с учетом данных приведенных в разрешении на ввод в эксплуатацию. надстроенная часть обладает признаками самовольной постройки, поскольку имеет два надстроенных этажа, что привело с одной стороны к изменению технико-экономических показателей объекта более чем на 10 %, с другой стороны это противоречит данным приведенным в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, фактически аннулируя его, поскольку описание объекта в разрешении на ввод в эксплуатацию, фактически не совпадает с ныне существующим в натуре объектом.

Согласно карте районирования территории г. Москвы по степени проявления карстово-суффозионных процессов» территория строительства является неопасной в отношении карстово-суффозионных процессов на земной поверхности …., вопрос о влиянии подземных карстовых пустот с учетом веса дома подробно не рассматривался, однако в том же заключении рекомендовано вести мониторинг как за возможными осадками самого здания , так и влияния его на осадку близлежащих зданий.

С учетом этого надстройка дополнительных этажей с учетом увеличения веса зданий и давления его на грунт основания, может создавать опасность для имущества жизни и здоровья людей проживающих как в самом доме, так и проживающих в близлежащих жилых домах.

  • Обследование выполненных строительных работ в помещении — Экспертиза качества фактически выполненных отделочных работ
  • Замер уровня шума — строительная экспертиза в помещениях — Строительная экспертиза — измерение уровня шума, фиксирование уровня шума
  • При выполнении работ по оценке зданий, сооружений, незавершенного строительства, квартир стоимость услуг может быть существенно снижена — Стоимость услуг по оценочным работам соответствует сложившимся тарифам, рекомендуемым Российским обществом оценщиков и зависит от следующих факторов
  • Обследование кладки и швов раствора горизонтально перемычки в квартире — Экспертиза поверхности стен квартиры
  • Обследование автомобильной дороги — Строительно-техническая экспертиза дороги
  • Обследование воздуховодов здания — Экспертиза огнезащитных материалов воздуховодов здания
  • Экспертиза ржавчины обнаженной арматуры и покрытия плит — Экспертиза ржавчины арматуры на строительном объекте
  • Обследование второго этажа — Определение влажности второго этажа кирпичного дома
  • ——— — ———
  • Экспертиза жилой квартиры — Экспертиза квартиры на соответствие СНиП и ГОСТ

Где и для чего делают независимую экспертизу жилого дома

Техническая экспертиза жилых домов проводится в трех случаях: профилактическая, выполняется на основании указаний ГОСТа; предупреждающая для проведения ремонта; добровольная по заявлению жильцов.

Предусмотрена обязанность застройщика провести экспертизу технической документации для зданий выше 3 этажей.

Другие жилые постройки регулируются слабо и контролируются собственниками.

Законодательство

  1. Градостроительный кодекс № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. содержит правовые основы строительства.
  2. Жилищный кодекс № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. перечисляет условия использования жилых помещений.
  3. Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г. содержит требования к возведению зданий.
  4. Технический регламент № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. описывает критерии безопасности зданий и сооружений.
  5. Правительственное постановление № 47 от 28.01.2006 г. называет признаки аварийных строений, которые подлежат сносу или реконструкции.
  6. Приказ Минстроя № 427/пр от 04.08.2014 г. утверждает методические рекомендации для ремонта многоквартирных домов.
  7. ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

  1. Гражданском процессуальном кодексе № 138-ФЗ от 14.11.2002 г., где указываются общие требования к специалисту, его ответственность за проведенные исследования и составленное заключение.
  2. Законе о государственной судебно-экспертной деятельности № 73-ФЗ от 31.05.2001 г., который подробно описывает деятельность профессионала, сроки исследований.

Отличия экспертизы жилого дома от новостройки

Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:

  1. Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
  2. Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
  3. Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
  4. Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
  5. Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.

Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.

При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:

  • состояние подъезда, лестниц, фундамента;
  • трещины в стенах, полах, потолках;
  • признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.

Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.

Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.

Независимая экспертиза

Законодательством предусмотрено регулярное обследование жилых зданий на предмет их безопасности. Так, новые здания изучаются через 2 года после ввода в эксплуатацию, а затем каждые 10 лет. Постройки в сейсмоопасных местах или влажном климате проверяются раз в 5 лет. Контролируют процедуру государственные органы и управляющие компании. Возможны дополнительные обследования после аварий, чрезвычайных ситуаций.

Важно: состояние многоквартирных домов контролируется управляющими компаниями, а частных – владельцами.

Для чего проводят

Независимая экспертиза проводится в самых разных ситуациях: при продаже жилья или оценке ущерба после пожара, затопления и так далее.

Работа специалиста будет зависеть от особенностей помещения. Исследование деревянной постройки отличается от анализа кирпичной.

Определение технического состояния объекта для оценки целесообразности его ремонта или реконструкции

Основные параметры для многоквартирного дома:

  1. Дата постройки – чем старше здание, тем больше ремонта оно требует.
  2. Трещины на фундаменте, искривления кладки, свай в подвале влияют на прочность сооружения.
  3. Разрушение стен, отклонение их от вертикали указывает на высокую степень износа.
  4. Прогибы железобетонных оснований крыш, деревянных конструкций.
  5. Нарушения работы вентиляции, водоснабжения, канализации.
  6. Экологический класс строительных материалов.

Риски оцениваются в баллах от 1 до 10. Если помещение набирает максимальное количество, то будет поднят вопрос о его сносе.

Для кирпичных зданий важны:

  • состояние блоков;
  • количество и качество соединительного раствора;
  • разрушение связи между фрагментами;
  • влажность.

Для деревянных жилищ требуются вентиляционные отверстия между фундаментом и стенами, отсутствие щелей, недопустимы грибок и повреждения паразитами.

При осмотре помещений эксперт также изучит особенности земли под постройкой.

Обследования дома частного и многоквартирного перед покупкой

В этой ситуации специалист обратит внимание на все моменты, связанные с разрушением здания, а также на особенности расположения помещений, звуко- и теплоизоляцию, правильность установки окон, работу вентиляции, электропроводки, отопления, признаков промерзания стен.

Особенной разницы между многоквартирными и кирпичными зданиями нет. Для деревянного строения дополнительно потребуется осмотр подвала, пола, чтобы выявить гниение. Обследование крыши понадобится для обнаружения протечек.

Соответствие дома строительным противопожарным нормам

Такие здания проектируются с учетом пожарной безопасности, для этого предусмотрены определенные расстояния между ближайшими строениями, возможность подъездов спецмашин, пути эвакуации жителей и так далее.

Министерство строительства предъявляет требования к материалам, из которых строятся жилые помещения. Они сводятся к тому, что для строительства фундамента допускаются пожароустойчивые конструкции, способные выдержать длительное воздействие высокой температуры пламени, то же касается каркасных и несущих стен. Для крыш допускается использовать материалы с меньшей степенью горючести. Критерии для кирпичных зданий аналогичны.

Запрещено размещать в жилых постройках бани, сауны, прачечные и другие создающие опасность пожара организации.

Здания разделены по классам пожароустойчивости. Так, самыми надежными будут постройки из ЖБИ и кирпича, а опасными – деревянные конструкции.

Важно: при строительстве проводится обязательная экспертиза проектной документации.

Определение пригодности к проживанию

Важным критерием оценки жилья будет аварийность. Ее может установить эксперт после обследования. В этом случае высчитывается уровень износа каркаса и стен здания. Для каменных строений критическим считается показатель свыше 70%, а для деревянных – 65%. На основании выводов профессионала комиссия определяет пригодность для проживания.

Выяснение причин возникновения деформаций и дефектов

Для многоквартирных, кирпичных и деревянных зданий существуют два вида причин деформации и дефектов стен, кровли и фундамента:

  • внешние причины – природные воздействия, дожди, морозы, перепады температур;
  • внутренние – ошибки строителей, проектировщиков, понижение или повышение уровня грунтовых вод, расположение здания рядом с опасными производствами, например шахтами.

Это поможет выявить эксперт после изучения документов и осмотра жилья с использованием приборов и инструментов.

Определение причин грибка, плесени

При обследовании помещений эксперт обратит внимание на:

  • работу вентиляции;
  • равномерность прогрева помещения;
  • влажность.

В зависимости от распространения плесени последуют выводы о причинах:

  1. На полу и внизу стен. Свидетельство протечки в подвале.
  2. В ванной комнате. Признак плохой вентиляции.
  3. В углах комнат. Говорит о промерзании.

Особенно опасен грибок для деревянных построек, так как он проникает глубоко в древесину и разрушает ее. Устранение такого дефекта может потребовать удаления части поврежденной стены, пола, потолка. Для кирпичных и бетонных построек появление плесени менее опасно. В этом случае специалист может потребовать оторвать фрагмент обоев, убрать штукатурку или покрытие пола, чтобы взять образцы для лабораторного исследования.

Оценка стоимости работ при ущербе

Одно из направлений работы эксперта – оценка ущерба. Специалисту придется выявлять причины возникновения пожара, затопления. Он сможет выяснить, отчего произошло возгорание – невнимательность человека, неисправность электрооборудования, поджог. Эксперт назовет стоимость ремонта. Такие сведения понадобятся в суде, чтобы определить размер возмещения вреда.

Качества частного дома повлияют на размер компенсации. Так, деревянная постройка во время пожара пострадает сильнее кирпичной.

Специалисту могут понадобиться фрагменты покрытия стен, пола, потолка, электропроводки для лабораторного анализа на предмет поджога.

Признаки самовольной постройки

  • нет разрешения на строительство;
  • земля под домом предназначена для других целей;
  • нарушение правил застройки.

Законодатель требует соблюдения прав человека при возведении жилых помещений. Чтобы контролировать процесс, властями городов выдаются разрешение на строительство. Бывает, что люди не получают нужных бумаг, а самостоятельно отстраивают здание.

Многоэтажные или многоквартирные строения не должны стоять на земле, выделенной под дачи, сады, пашни.

Градостроительный кодекс предусматривает требования для расположения зданий. Существуют санитарные нормы, устанавливающие, сколько метров должно быть между соседними сооружениями. Если строители пренебрегли этими правилами, их творение будет незаконным.

Выявить нарушения закона сможет эксперт после изучения документов.

Важно: для строительства требуется разрешение органов власти. Построенные без него дома подлежат сносу.

В этой ситуации нет разницы, построен кирпичный или деревянный дом. Признание его самовольной постройкой происходит в судебном порядке и повлечет за собой снос.

Вид земельного участка

Если человеку принадлежит земля, он может строить на ней здание, но не выше 3 этажей.

Многоквартирные дома должны строиться в специально отведенных местах, главное, чтобы участок земли под ним принадлежал администрации города, села или человеку и предназначался именно под застройку.

Использование земли не по назначению приведет к сносу здания. Управленческие решения о застройке городов оформляются документально.

Тщательно изучение документов позволит эксперту выявить нарушения.

Оценка рыночной стоимости дома

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1-13), а деятельность экспертов Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Требования к эксперту и оценщику отличаются.

Заключая договор купли-продажи, продавец и покупатель желают знать истинную цену жилья. В этой ситуации поможет специалист, который осмотрит помещение и сделает выводы. Стоимость зависит от:

  • срока службы – старые постройки менее востребованы;
  • места его нахождения в городе – пользуются спросом расположенные ближе к центру;
  • этажа, положение в строении – первые и последние не очень привлекательны, как «торцевые»;
  • общего состояния здания.

Кто проводит

Техническую экспертизу здания проводят специалисты имеющие допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Им не требуются лицензии или другие подтверждения навыков. В добровольном порядке профессионалы получают сертификаты. Исключение из общего правила составляют экспертизы проектов, другой документации, в этом случае требуется лицензия. Сделать обследование могут государственные и частные специалисты. В любом случае они будут независимыми.

Цена и сроки

Объем работы влияет на сроки: в среднем они составляют от 10 до 30 дней. Сложные лабораторные исследования увеличивают ожидание результатов.

Цена услуг профессионала зависит от сложности обследования, расценок компании. Работу оплачивает инициатор заказа. Это могут быть управляющие компании, собственники помещений, другие заинтересованные люди.

Где сделать

Многие компании занимаются вопросами оценки. Например:

Город Название Адрес Виды работ
Москва ООО «Строительная экспертиза» Грохольский переулок, д. 28 Все виды обследований, предлагается рассрочка
Санкт-Петербург «Ленэксп» Ул. Комсомола, д. 41 Исследования строительной документации, качества работ и другие
Сочи АНО «СГЭИЛ» Ул. Навагинская, 9д, ТЦ «Атриум» Изучает здания, помещения, постройки
Хабаровск «Оценка-Партнер» Ул. Ленина, 4, офис 18, Дом Радио Дает заключения о жилых помещениях, оказывает юридическую помощь

Этапы

  1. Подготовительный. Проводится предварительный осмотр здания, чтобы выяснить его общее состояние, срок службы, расположение, оценить объем работы, ознакомиться с документами, результатами ранее проведенных обследований.
  2. Детальное изучение. Осмотр конструкций, измерение помещений, выявленных деформаций, прогибов, особенностей использованных материалов, проседание фундамента.
  3. Подготовка отчета. Все полученные сведения проверяются, производятся расчеты, описываются выявленные нарушения, включаются выводы специалиста.

Отчет

Работу эксперта завершает письменный отчет или заключение. В нем описываются:

  • дата, время, место проводимых обследований;
  • сведения об эксперте, его опыте, образовании;
  • подробное описание здания и выявленных недостатков;
  • выводы специалиста.

К документу прилагаются фотографии, расчеты, схемы. Он подписывается исполнителем и заверяется печатью экспертной организации.

После проведение процедуры делаются выводы:

  • здание находится в нормативном техническом состоянии;
  • объект имеет работоспособное состояние;
  • конструкция имеет значительные отклонения и ограниченно работоспособно;
  • здание невозможно использовать по назначению из-за аварийного состояния.

Полезное видео

Обследование частного строения:

Статья написана по материалам сайтов: interstroyexpert.ru, stroy-expertiza.ru, popravu.club.

«