+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Регистрация дду в росреестре с ипотекой


От покупателя могут потребоваться дополнительные документы:

  • Если сделка регистрируется через Росреестр, то предоставить два экземпляра кредитного договора;
  • Нотариально заверенное согласие на покупку со стороны супруга или супруги;
  • Если покупка совершается на ребенка, то свидетельство о его рождении;
  • Квитанцию об оплате госпошлины, хоть ее и нет в списке обязательных документов, желательно приложить, поскольку если информация об оплате не дойдет до регистратора, то регистрация производиться не будет.

Следует отметить, что при серьезном нарушении застройщиком условий договора – серьезном затягивании строительства, некачественном проведении работ, договор ДДУ может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Регистрация дду в росреестре

Большое количество сделок в Росреестре проходит с регистрацией договора ипотеки. С января 2018 года сроки регистрации договоров изменились. Зачем нужно регистрировать ипотечный договор и как это сделать самостоятельно — узнайте из статьи.
Содержание статьи

  • Нужно ли регистрировать договор ипотеки в Росреестре?
  • Какие документы понадобятся?
  • Какую госпошлину придется заплатить?
  • Сколько дней требуется для оформления?
  • Процедура регистрации договора через МФЦ
  • Особенности ДДУ с ипотекой
  • Электронная регистрация сделки

Нужно ли регистрировать договор ипотеки в Росреестре? Без регистрации в Росреестре договор недействителен.

Регистрация дду с ипотекой в росреестре

  • полный список документов, которые вы предоставили в государственные органы;
  • дата подачи документов;
  • наименование субъекта органа государственной власти, куда вы предоставили документы;
  • ФИО сотрудника, который принял документы;
  • ФИО сотрудника, к которому можно обратиться за информацией о процессе регистрации, и его контактные данные.

Стоимость регистрации Сколько стоит регистрация ДДУ в Росреестре? Если регистрируем через МФЦ или Росреестр оффлайн – то придется платить за пошлину. Точную стоимость лучше уточнять на момент запроса. Размер пошлины устанавливается ст. 333 НК РФ. На момент написания статьи размер пошлины для физического лица – 350 рублей.

Государственная регистрация договора долевого участия в росреестре

  • Можно воспользоваться контактным телефоном специалиста, указанным на расписке, которую вы получите после подачи документов.
  • Можно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о том, что документ зарегистрирован. Запрос подается как сразу в органы Росреестра при очном присутствии, так и через сайт управления или при физическом присутствии в МФЦ.

Стоить выписка будет (на момент написания статьи) 200 рублей. Для ее получения нужны только Ваш паспорт и номер договора ДДУ.

Как регистрировать договор долевого участия (дду)?

Если происходит регистрация ипотеки в рамках программы реновации в городе Москве, то регистрация может осуществляться без заявления. Основанием самой регистрации будет являться договор, предусматривающий переход права собственности. к содержанию Какую госпошлину придется заплатить? При регистрации ипотеки «в силу закона» бесплатно производится и регистрация, и снятие ипотеки. Для ипотека в силу договора госпошлина составит:

  • Для физических лиц: 1 000 рублей;
  • Для юридических лиц: 4 000 рублей;
  • Договор между физическими и юридическими лицами – 1 000 рублей.

Поскольку ипотека в силу закона должна регистрироваться одновременно с правом собственности, то придется оплатить госпошлину за регистрацию самой сделки.

Государственная регистрация дду в росреестре

На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение — договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам. Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа). Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок), а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.
При покупке квартиры по ДДУ юристы банка тщательно проверяют документы по новостройке, поскольку квартира будет являться предметом залога. При регистрации ДДУ потребуются документы от застройщика: договор со всеми приложениями, планами дома и продаваемой квартиры, проектной декларацией и т.д. Если регистрируется первый ДДУ в доме, то застройщиком предоставляются все документы на дом.
Это разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство, документы на земельный участок), план дома, документы (учредительные) самого юридического лица, документы о страховании ответственности самого застройщика и много других документов, в зависимости от особенностей самого застройщика. Конечно же, необходимо будет предоставить договор долевого участия со всеми имеющимися приложениями, и также кредитный договор в двух экземплярах.
Размер такой госпошлины варьируется:

  1. Если регистрируется покупка недвижимости по договору долевого участия в новостройке, то придется заплатить 350 рублей физическим лицам и 6 000 юридическим лицам.
  2. Если физическое лицо покупает у юридического, то размер оплаты делится наполовину (деление производится по количеству участников сделки). Таким образом, физическое лицо заплатит 175 рублей, а юридическое – 3000 рублей.

Регистрация дду в росреестре с ипотекой стоимость

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность), то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю. Как правило, менеджеры объясняют — чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы). Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными.

Подготавливаем документы В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ. Документы для регистрации понадобятся следующие:

    Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика.

Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;

  • Договор о долевом участии.
  • Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.). Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги. Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше). Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.
    Если есть, то добавляется пункт о необходимости передачи квартиры с чистовой отделкой или с ремонтом. Точный срок передачи объекта В договоре должен быть прописан срок завершения строительства и главное – срок передачи квартиры. Были случаи в судебной практике, когда застройщик сдавал в эксплуатацию дом, а с передачей ключей затягивал.
    Если не указана дата передачи квартиры, вы можете ждать свою жилплощадь в построенном доме еще очень долго. Точная стоимость квартиры и способ ее оплаты Нужно точно указывать стоимость квартиры – на территории России сумма указывается в рублях. Прописывается порядок и сроки уплаты этих денег. Например – сумма передается полностью через 10 дней после регистрации договора в Росреестре. Или сумма передается равными частями (тоже точная сумма в рублях) в течение двадцати месяцев. Нужно также прописывать точную дату передачи части денег.

    Как проходит регистрация ДДУ в Росреестре?

    Договор долевого участия регламентируется Федеральным Законом №214 «Об участии в долевом строительстве». Однако, правило действует только в том случае, если ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. Кроме того – с 2014 года регистрация договоров этого типа в Росреестре обязательна.

    В регистрации ДДУ в Росреестре будет отказано, если он не будет соответствовать требованиям ФЗ №214. Так, в документе обязательно должно быть прописано следующее:

    • предмет соглашения – в этой части четко должно быть прописано, на основании чего укладывается договор, а именно передача застройщиком дольщику квартиры в установленные сроки, по уплаченной согласно договору стоимости и прописанным характеристикам;
    • характеристики приобретаемого объекта и всего дома;
    • конкретная дата сдачи объекта в эксплуатацию. Согласно последней редакции застройщик, при нарушении сроков сдачи объекта, обязуется выплатить неустойку;
    • полная стоимость квартиры и способ оплаты. Менять стоимость объекта застройщик не имеет права с момента подписания договора, в отличие от ЖСК, где цена может расти в течение строительства;
    • ответственность сторон за нарушение условий договора;
    • финансовые гарантии;
    • проектная декларация и информация о земельном участке.

    Важно – именуется бумага только «Договор долевого участия».

    Необходимые документы

    Чтобы ДДУ зарезервировали, необходимы следующие документы для регистрации ДДУ в Росреестре (если регистрация первичная)

    • разрешение на строительство именно того объекта, в котором покупается квартира, поскольку часто застройщики получают разрешение сразу на целый квартал;
    • уставные и учредительные документы компании, реквизиты;
    • проектная декларация. Важно – если имели место изменения, то они вносятся обязательно. Подпись генерального директора также обязательна;
    • документ, который подтверждает регистрацию юридического лица;
    • выписка, которая подтверждает внесение средств в компенсационный фонд.

    Копии вышеуказанных бумаг нотариально заверяются.

    Если первичный договор уже есть в базе, то для оформления вторичного нужно меньше документов:

    • заявление дольщика о регистрации ДДУ многоквартирного дома;
    • заявление-согласие на регистрацию застройщика;
    • договор со всеми приложениями;
    • если имеются допсоглашения с застройщиком, то их также нужно приложить;
    • копия паспорта и ИНН дольщика.

    Важно – в некоторых случаях перечень документов может быть дополнен:

    • при регистрации ДДУ по ипотеке – договор о кредитовании с банком;
    • если покупатель состоит в официальном браке – согласие супруга
      супруги на приобретение квартиры;
    • если покупка квартиры осуществляется через доверенное лицо – доверенность, которая заверена у нотариуса;
    • если есть ребенок, то свидетельство о рождении или паспорт – в зависимости от возраста.

    Если речь идет об электронной регистрации ДДУ, то квитанцию об уплате госпошлины прикладывать не обязательно, но документ нужен.

    Где регистрировать?

    На сегодня есть три способа признания ДДУ легитимным:

    • через МФЦ;
    • в Росреестре;
    • электронным способом.

    Электронная регистрация ДДУ на данный момент является пилотным проектом и применяется только в Сбербанке.

    Регистрация ДДУ в Росреестре

    По сути, нет разницы, будет осуществляться процедура в МФЦ или Росреестре. Алгоритм однотипен, разница только в сроках проведения процедуры.

    Порядок регистрации ДДУ в Росреестре следующий:

    • заключается договор с застройщиком, обязательно обе стороны визируют его своими подписями;
    • формируется пакет документов и подается в территориальное отделение Росреестра
    • работник принимает документы, проверяет и выдает расписку о получении;
    • если все в порядке, то заявитель получает выписку о собственности.

    Срок регистрации ДДУ в Росреестре будет зависеть от типа договора. Если первичный – 18 рабочих дней. Если вторичный – 7 рабочих дней. Важно – отсчет начинается с того дня, когда документы будут приняты работником ведомства и выдана расписка о их получении.

    Отдельное внимание следует уделить самой расписке. В ней обязательно указывается следующее:

    • полный перечень документов, которые были отданы на рассмотрение;
    • дата подачи;
    • полное наименование государственного учреждения, в которое были переданы документы;
    • ФИО сотрудника, который принял обращение;
    • ФИО работника, к которому обращаются за справочной информацией.

    При подаче документов через МФЦ сроки могут немного затянуться, но не более чем на 2-3 рабочих дня.

    Электронная регистрация в Росреестре Сбербанком проводится быстрее, но стоит дороже. Преимущества такие:

    • банк дает бонус – сниженную процентную ставку, 10,4% годовых;
    • экономия времени – нужно только подать документы застройщику.

    Из минусов – печатную версию договора можно получить только у застройщика, дольщик получает электронную версию на электронную почту.

    Проверка регистрации

    Обязательно проверятся, внесен ли договор в базу. И только после подтверждения оплачивать первый взнос, полную стоимость квартиры – как прописано в договоре. Проверка ДДУ в Росреестре осуществляется:

    • в онлайн режиме через сайт ведомства – бесплатно и быстро;
    • лично в ведомстве – нужно запросить выписку;
    • обратившись к специалисту, контакты которого выдают при получении расписки.

    Через сайт делается так:

    • на сайте заходим в раздел «справочная информация по недвижимости»;
    • в открывшемся окне вводим кадастровый номер объекта (он должен быть в самом договоре);
    • после загрузки данных появляется окно с информацией по объекту;
    • в графе «список зарегистрированных договоров» или «права и ограничения» появится список внесенных в базу ДДУ;
    • ищем по номеру свой договор. Если он есть, значит внесен в базу. Если нет – обращаться к застройщику для выяснения обстоятельств.

    Если обращаться лично в ведомство, то алгоритм следующий:

    • написать заявление установленного образца;
    • оплатить госпошлину за выписку – около 200 рублей;
    • ДДУ, заявление и квитанцию отдать работник ведомства и получить расписку о получении документов.

    Через 5 рабочих дней выписка будет готова.

    Важно – платить за квартиру нужно только после того, как документ будет внесен в реестр.

    Причины отказа

    В регистрации будет отказано, если:

    • предоставлены не все документы;
    • неправильно составлен договор;
    • документ уже есть в базе;
    • если предоставлены недостоверные данные;
    • если пакет документов был подан лицом, которое не имеет полномочий на это.

    В любом случае, в ведомстве будет указана причина отказа и если заявитель считает, что она неправомерна, имеет право обращаться в суд за обжалованием такого решения.

    Электронная регистрация ДДУ

    Содержание статьи

    Права собственности на объекты недвижимости необходимо регистрировать в Росреестре. Только после оформления покупатель может считать, что сделка произошла без проблем. Как и любой процесс взаимодействия с государственными органами, регистрация прав на недвижимость отнимает достаточно много времени. Теперь ее можно провести быстрее при использовании электронных сервисов. Особенно это удобно для покупателей жилья в новострое на основании договора долевого участия (ДДУ). После регистрации соглашения они защищены от мошеннических действий, так как становится невозможна повторная продажа еще недостроенной квартиры.

    Регистрация договора

    В недавнем прошлом случаев, когда на одну и ту же квартиру в новом доме претендовало несколько добросовестных, то есть полностью оплативших ее стоимость покупателей, было более чем достаточно. Решить эту проблему помогла обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Кроме непосредственного внесения договора в свою базу, специалисты проверяют соглашение на его соответствие требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Обе эти операции гарантируют дольщикам безопасность совершения сделки и минимизируют дальнейшие риски.

    Еще недавно регистрация договора предполагала стандартную бюрократическую процедуру. Нужно было собрать документы, записаться на прием в Росреестр, дождаться очереди, убедиться, что каких-то бумаг не хватает, и повторить эту процедуру несколько раз до ее благополучного завершения. Регистрация проводилась по территориальному принципу.

    Несколько лет назад появились многофункциональные центры (МФЦ), позволяющие обращаться в них за оформлением документов из различных государственных служб и органов. Эти центры серьезно разгрузили чиновников и упростили жизнь гражданам. Главное достоинство — экстерриториальный принцип приема заявок, то есть можно обращаться в любой удобный МФЦ. Однако оформление самого договора все равно происходит в Росреестре. Документы из МФЦ передаются в этот орган, что удлиняет время получения бумаг на сутки или больше.

    Обратите внимание!

    С 2015 года начала действовать услуга по регистрации ДДУ через электронную сеть. Сейчас доступны все три варианта процедуры. Электронная система Росреестра очень тщательно защищена от хакерских атак и других видов несанкционированного использования. Но она создает определенные неудобства для дольщиков. Поговорим о достоинствах и недостатках оформления ДДУ этим способом.

    Преимущества и недостатки

    Преимущества такого способа в основном получили девелоперы, а недостатки достались дольщикам. Дело в том, что государственная пошлина за регистрацию договора составляет 6 тыс. рублей с юридического лица и 350 рублей — с физического. При этом сумма делится на количество участников сделки. То есть, если оформляется сделка одного дольщика, застройщик заплатит 3 тыс. рублей госпошлины, если дольщика 2 — то 2 тыс. и т.д. По этой причине компании предпочитают регистрировать массовые договоры. Естественно, снизились и расходы на доставку документов.

    Дольщикам же приходится ждать, пока наберется необходимое по мнению застройщика количество подписантов, что само по себе затягивает процесс. Кроме того, для онлайн-регистрации ДДУ нужно получить электронную цифровую подпись, что требует дополнительного расхода времени и средств.

    Как происходит процесс регистрации?

    Для того, чтобы получить усиленную электронную цифровую подпись, нужно обратиться в специальный удостоверяющий центр. Такой центр в своем городе вы найдете без труда при помощи поисковиков в интернете. Нужно явиться туда лично с паспортом и оформить получение подписи. Самым неприятным является то, что эта услуга платная и достаточно дорогая. Цены различаются по регионам, но в любом случае составляют несколько тысяч рублей. В результате расходы по оформлению ДДУ для дольщика существенно возрастают. Правда, эту подпись можно использовать и в других случаях, соответственно, получить ее имеет смысл.

    Далее все значительно проще:

    • переходите на сайт Росреестра;
    • заполняете специальную форму. В ней нужно указать:
      • цель — регистрация права собственности;
      • номер объекта по кадастру — берется из раздела ДДУ «Предмет договора»;
      • сведения о застройщике;
      • способ получения выписки из реестра ЕГРН. Ее можно получить лично в Росреестре либо по электронной почте;
    • прикрепляете отсканированные копии необходимых документов;
    • подписываетесь электронной подписью;
    • отправляете заявку.

    Обратите внимание!

    Этот метод позволит вам сэкономить 30% на государственной пошлине.

    Нужно отсканировать и приложить к заявлению следующие документы:

    • ДДУ;
    • паспорт;
    • проектные декларации и дополнительные соглашения;
    • согласие супруга (при наличии) на совершение сделки. Этот документ должен быть заверен нотариусом.

    Доступна электронная регистрация ДДУ через Сбербанк. Следует понимать, что саму процедуру в любом случае проводит Росреестр. Сбербанк просто ускоряет ее через плотное взаимодействие с регистрирующим органом.

    Обратите внимание!

    Услуга доступна только тем дольщикам, которые приобретают строящееся жилье с использованием взятой в Сбербанке ипотеки. Услуга не бесплатна и обойдется дороже, чем оплата электронной подписи. Саму же подпись в этом случае банк вам сдаст в аренду. Правда, по договорам ипотеки с использованием электронной регистрации Сбербанк предоставляет клиентам скидку по выплате процентов на кредит.

    Электронная регистрация ДДУ — это ваше право, а не обязанность, никто не может вас заставить оформлять документ именно этим способом.

    Проверяем, зарегистрирован договор или нет

    Независимо от наличия подтверждающих документов следует проверить этот факт самостоятельно. Для этого нужно:

    1. зайти на сайт Росреестра и заполнить бланк запроса. Введите:
    • кадастровый номер объекта недвижимости. Информацию возьмите в ДДУ в разделе «Предмет договора». Ту же информацию можно получить из проектной декларации объекта;
    • адрес объекта, но он не является обязательным, достаточно кадастрового номера;
    1. кликните на ссылку «сформировать запрос» и дождитесь результатов. Это может быть таблица или список;
    2. найдите в результатах графу «права и ограничения», в ней будут перечислены номера всех зарегистрированных ДДУ по дому;
    3. убедитесь, что ваш номер договора в этом списке есть. Если он там отсутствует, выяснять информацию придется в Росреестре, записавшись предварительно на прием.

    Если у вас остались вопросы, получите онлайн-консультацию у профессиональных адвокатов нашего сайта. Также вы можете позвонить по указанным номерам. Юристы проанализируют соглашение на наличие ошибок, спорных или невыгодных для вас пунктов, на соответствие требованиям закона. Также специалисты помогут пройти процедуру регистрации в кратчайшие сроки, при необходимости сами соберут документы и подадут их в Росреестр.

    Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

    Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

    Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

    Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

    Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

    Два вида уступки

    Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

    1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

    2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

    Пакет документов для сделки

    Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

    Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

    1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

    2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

    3) нотариально заверенное согласие супруга;

    4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

    5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

    6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

    Документы, которые требуются покупателю

    При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

    Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

    Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

    «В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

    Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

    Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

    «В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

    В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

    Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

    — Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

    Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

    — Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

    На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

    Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

    В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

    Статья написана по материалам сайтов: yuristznaet.ru, zaoalto.ru, rosreestr.ru.

    «