+7 (499) 938 42 63  Москва

+7 (812) 467 32 84  Санкт-Петербург

8 (800) 350 10 92  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Порядок изъятия земельных участков


Основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия земельных наделов у собственника, если на то существуют государственные или муниципальные нужды. Данный вопрос на сегодняшний день является особенно актуальным и злободневным, так как, основываясь на данную правовую норму, многие органы государственной власти превышают свои полномочия и ущемляют граждан в их законных правах.

Понятие изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Такое понятие как институт изъятия земельных участков известен практикующим юристам давно. Он существовал и в Российской империи, и в СССР, и РСФСР, и теперь оказывает свое непосредственное влияние на распределение земель в России. И если данное понятие было отлично урегулировано дореволюционным и советским законодательством, то сегодня Земельный кодекс России содержит в себе большое количество коллизий и пробелов по данному вопросу.

Что же собой представляет понятие «изъятие земельного участка»? Это закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела посредством выкупа для государственных или же муниципальных нужд, который подразделяется на 4 конкретные стадии:

  • принимается решение об изъятии земельного участка у собственника, после чего осуществляется госрегистрация;
  • происходит уведомление собственника о подобном государственном решении, которое направлено на изъятие участка;
  • осуществляется определение конкретных условий и порядка изъятия и перечисления выкупа за территорию;
  • вносится оплата за земельный участок, равная выкупной цене, а также дополнительная компенсация.

В юридической литературе понятие «изъятие земельного участка» находит различную трактовку, в частности, во внимание берутся такие основания, как, например, правовой статус земельного участка. Некоторые ученые сходятся во мнении, что подобное правомочие со стороны государства является сделкой на подобии купли-продажи. Другие, напротив, находят основания, чтобы придать изъятию статус «квази-сделки», в частности, из-за его принудительного характера.

Условия изъятия участков. Возмещение убытков при изъятии земельных участков

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ, а также гражданское законодательство закрепляют все основополагающие условия, которые могут использоваться в качестве основания для изъятия земли у собственника.

В частности, вышеуказанный Кодекс, а именно ст. 55, фиксируют, что изъятие участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельного участка по решению судебной инстанции. Таким образом, основополагающим условием для принудительного изъятия земельного участка у собственника признается выкуп.

Что собой представляет понятие «возмещение убытков при изъятии участков»? Это равноценная плата за подобное правомочие со стороны государственных или же муниципальных органов, которая подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, но и покрытие дополнительных расходов собственника, и финансовое возмещение за убытки, причиненные государством.

При этом порядок и условия возмещения всех убытков и внесения платы определяется участниками правоотношений по обоюдному соглашению. Этот контракт подразумевает ключевую обязанность со стороны государственной власти уплатить рыночную стоимость и компенсировать дополнительные причиненные убытки собственника.

Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа

Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ, четко регламентирует порядок изъятия участка путем выкупа. В частности, в нем прописаны все ключевые случаи, когда может быть осуществлено данное правомочие со стороны государственной власти:

  • изъятие земли у собственника происходит в том случае, если надел необходим для исполнения РФ всех своих международных обязательств;
  • принудительное изъятие собственности осуществляется в том случае, если существует необходимость разместить на участке государственный объект, а иных вариантов для строительства не имеется;
  • изъятие происходит в иных случаях, которые закрепляет как Земельный кодекс, так и федеральное или региональное законодательство РФ.

Как было сказано выше, размер выкупа определяется сторонами соглашения. Если подобного согласия достичь не удается, то выкупная цена определяется арбитражным судом РФ. При этом судья берет во внимание рыночную стоимость, которая зафиксирована на момент судебного разбирательства.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, связанное с выполнением международных обязательств

Рассмотрим перечисленные выше основания более подробно. Если обратиться к современному российскому законодательству, то особую роль в нем играют международные обязательства, которые берет на себя РФ. Зачастую, чтобы выполнить их, государству требуются многочисленные ресурсы, к которым можно причислить и земельные территории.

Именно поэтому Земельный кодекс РФ закрепляет за государственными органами власти возможность осуществить принудительное изъятие земельного надела у собственника. Но при этом основания для принятия судом подобного решения должны быть хорошо аргументированы.

Как и во всех остальных случаях изъятия участка, владельцу земли перечисляется выкуп и возмещаются дополнительные убытки, в том числе и упущенная выгода, которую он мог получить, распоряжаясь территорией по своему усмотрению.

Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в рамках развития застроенных территорий

Порядок изъятия земель, которые необходимо освоить с целью дополнительного развития территорий для удовлетворения муниципальных нужд, имеет стандартное воплощение. Свое закрепление данное правомочие со стороны органов нашло в статье 49 ЗК РФ.

Порядок изъятия земли для строительных работ подразумевает прохождение двух ключевых стадий, которые регулирует указанный выше Кодекс. На первой стадии происходит предварительное согласование о том, в каком конкретном месте будет возведено то или иное строение для обеспечения нужд конкретного муниципалитета. Далее процесс переходит в стадию непосредственного изъятия частной собственности в пользу государства.

На первом этапе обязательным условием его легитимации считается участие собственников земельных территорий. В том случае если возникают какие-либо проблемы в урегулировании вопроса, касающегося предварительного согласования, владелец надела может найти защиту в уполномоченных органах, то есть судебных инстанциях.

Если предварительная стадия прошла успешно и никакие законодательные проблемы не возникли, то принимается решение об изъятии территории. Но даже при этом собственник имеет законное право использовать земельный участок в своих целях на протяжении 1 года с момента подписания официального решения.

Это является дополнительной гарантией соблюдения прав и интересов гражданина РФ.

Освоение территории до истечения годовалого срока может быть обусловлено лишь с согласия собственника, который стал участником процесса изъятия территорий.

Изъятие земельных участков для обеспечения обороны и безопасности, общегосударственной инфраструктуры, коммуникаций

Одной из ключевых задач любого государства признается своевременное и полноценное обеспечение обороны и безопасности страны, а также благополучия населения, проживающего на ее территории. Именно поэтому Земельный кодекс России в ст. 49 предусматривает законодательную возможность осуществить изъятие наделов, находящихся в частной собственности, для поддержания должного уровня обороноспособности РФ.

Осуществляется подобное изъятие по решению судебного органа, которое принимается после предварительного согласования и перечисления выкупной стоимости участка. После ограничения в обороте изъятые территории наделяются особым правовым статусом, согласно ст. 27 ЗК РФ.

Иные основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс РФ предусматривает и иные основания, которые позволяют осуществить изъятие земельного участка из частной собственности в государственную или муниципальную собственность. Дать исчерпывающий перечень подобных причин для передачи прав собственности от одних субъектов правоотношений к другим просто невозможно. Это связано с тем, что иные основания закрепляются федеральными и региональными законами в каждом конкретном субъекте РФ.

Показательным примером в данном случае выступает процесс изъятия земель для строительства спортивной инфраструктуры в городе Сочи. В качестве нормативно-правового акта, который обусловил эту необходимость, считается Федеральный закон под № 310-ФЗ.

Процедура изъятия земельных участков была достаточно сложной и болезненной для собственников, поэтому получила название «сочинский синдром».

Не менее интересным примером является изъятие земель для прокладки на их территории дорог и автобанов, которые соединяют собой поселения, города, районы и даже страны, а также для разработки полезных ресурсов из недр земли и пр.

Таким образом, изъятие земельных участков предусматривается современным российским законодательством, даже если их используют на праве частной собственности. Но при этом государство стремится обеспечить должную защиту интересов и прав граждан, предоставляя за подобное правомочие равноценную компенсацию и денежный выкуп, которые покрывают собой все убытки субъектов правоотношений.

Порядок процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд

Частная собственность граждан по умолчанию неприкосновенна. Однако существует ряд условий, когда муниципалитету может понадобиться ваш участок земли, и орган власти изымет его в свою пользу с выплатой компенсации собственнику.

Условия и процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд определены законами РФ. Собственнику важно знать свои права и получить максимум выгоды от этой операции. Расскажем, что пишет закон и дадим полезные советы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое изъятие земельного участка для муниципальных нужд

Процедура конфискации земли — закрепленный законодательством процесс принудительного изъятия надела через выкуп для государственных или муниципальных нужд.

Он состоит из четырех стадий:

  1. Принятие решения об изъятии земли у владельца.
  2. Уведомление владельца о государственном решении.
  3. Выявление условий и порядка отчуждения и перечисления средств за выкуп территории.
  4. Внесение оплаты за участок, которая равна сумме выкупа и дополнительной компенсации.

Примечание. Конфискация земельного участка для муниципальных нужд обязательно предусматривает компенсацию. Стоит отличать ее от конфискации из-за использования участка не по целевому назначению, в этом случае компенсации не будет.

О чем должен знать каждый человек, у которого изымают земельный участок

Процесс изъятия земли и находящегося на ней имущества достаточно болезненно переносится правообладателем. Стоит вспомнить многочисленные споры, возникшие на фоне строительства олимпийских объектов в Сочи или застройки в рамках проведения Чемпионата мира по футболу.

Право изъятия земельного объекта закреплено не только за органами власти, но и за юридическими лицами — в случае одобрения соответствующего ходатайства.

Подать заявление на изъятие земли для государственных и муниципальных нужд по ходатайству вправе компании из списка, составленного правительством РФ (статья номер 56.4 ЗК РФ). В этот перечень входят естественные монополии, компании-недропользователи, а также организации, осуществляющие деятельность в рамках международных договоров Российской Федерации.

Это интересно. Так, «Газпрому» может понадобится тот или иной участок для исполнения госпрограммы газификации.

Основные положения, связанные с изъятием земельных объектов для государственных нужд, закреплены в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

В Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ ст. 49 прописаны основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

  • выполнение международных договоров РФ;
  • строительство и реконструкция объектов государственного, регионального или местного значения;
  • иные основания, предусмотренные федеральными законами.

Изъятие участков в муниципальных целях вправе осуществляться только при соблюдении условия равноценного возмещения рыночной стоимости земельной территории по решению судебной инстанции. Таким образом, выкуп — основополагающее условие для принудительной конфискации у собственника.

Плата подразумевает компенсацию не только рыночной стоимости земли, она также покрывает дополнительные расходы собственника и финансовое возмещение убытков, причиненных государством.

Справка. Порядок и условия возмещения,а также размер понесенных дополнительных расходов стороны согласовывают обоюдно.

Каков порядок изъятия и сроки

Сроки, размер возмещения и другие условия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением о реквизировании земельного объекта и расположенных на нем объектов недвижимости. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Если правообладатель изымаемого объекта не заключал соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением о проведении процедуры, допускается принудительная конфискация в муниципальных целях.

Принудительное изъятие проводится по решению суда. Иск о принудительном реквизировании предъявляется в суд в течение срока действия решения об изъятии участка. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем земли проекта соглашения об изъятии.

Нельзя реквизировать земельные территории до тех пор, пока не будет соответствующего разрешения на проведение такой процедуры. Подобное разрешение принимается органами местного или муниципального управления.

Затем не позднее 10 дней с момента подписания решения об изъятии орган власти обязан опубликовать это решение на своем официальном сайте и в порядке, установленном для официального опубликования в том или ином муниципалитете. Это может быть официальный бюллетень или средства массовой информации. Также не позднее 10 дней копия документа направляется собственнику земли.

Внимание! Решение действует в течение трех лет и может быть оспорено в суде.

Также владельцу предоставляется проект соглашения о выкупе, где описываются все условия, включая цену. Размер выплаты основывается на рыночной стоимости земли, рассчитывается она профессиональными оценщиками. В цену выкупа включаются: стоимость земли и недвижимости, расположенной на этом участке, а также убытки, связанные с упущенной выгодой, расходами на переезд.

На изучение предложения собственнику дается три месяца. В это время он может подписать соглашение, предложить свои условия сделки или сообщить муниципалитету об отказе.

Если же договориться мирным путем не удастся, вопрос об изъятии и сумме выкупа будет принято в судебном порядке.

Соглашение об изъятии недвижимости

Согласно Земельному кодексу РФ ст. 56.9. соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд содержит:

  1. Наименования лиц – сторон соглашения о конфискации объекта недвижимости.
  2. Кадастровые номера земельных территорий и расположенных на них объектов недвижимости, подлежащих реквизированию.
  3. Цель процедуры изъятия.
  4. Реквизиты решения.
  5. Права на земельные участки (при наличии и на расположенные объекты).
  6. Срок передачи земельных участков, который не превышает шести месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости.
  7. Размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.
  8. Указание на сооружения, отчуждение которых не осуществляется.
  9. Указание на сервитуты, установленные в отношении земельного участка, подлежащего изъятию.
  10. Технические условия и сроки осуществления реконструкции инженерных сооружений в случае их переноса.

Подобное соглашение заключается с каждым правообладателем земельного участка. При наличии согласия лиц, у которых изымаются территории, в соглашении об изъятии предусматривается предоставление им земельных участков взамен отчуждаемых.

Компенсация за изъятие земли

Принудительное отчуждение имущества производится только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На материальное возмещение при изъятии претендуют не только собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, бессрочного пользования или пожизненного владения. Компенсация выплачивается за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ.

Выкупная цена изымаемого участка выявляется, исходя из результатов проведенной оценки. Сумма компенсации становится известной не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии.

В размер возмещения входят:

  • рыночная стоимость земельной территории или рыночная стоимость иных прав на участок, подлежащих прекращению в связи с отчуждением;
  • убытки, причиненные правообладателю или убытки в связи с невозможностью исполнения владельцем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);
  • упущенная выгода. Если на подлежащих отчуждению участках расположен многоквартирный комплекс, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Примечание. Нередко собственник не согласен со стоимостью объекта, которую установил уполномоченный орган по результатам проверки. В таком случае суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Заключение

Порядок изъятия земельных объектов определяется Земельным и Гражданским кодексами РФ. Кроме государства, претендовать на участок могут ряд компаний, в первую очередь государственные монополии. Основанием для изъятия чаще всего выступает необходимость строительства и реконструкции объектов государственного, регионального или местного значения или выполнение международных договоров РФ.

Обязательное условие изъятия — компенсация стоимости отчуждаемого участка и расходов, которые собственник понес в связи с процедурой. Компенсация покрывает все убытки субъектов правоотношений.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Конфискация земельного участка

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, согласно действующему законодательству могут быть изъяты даже у собственника. О том, в каких случаях осуществляется конфискация, реквизиция или изъятие земельного участка, каким законом регулируется данная процедура и что делать собственнику в такой ситуации – читайте в нашей статье.

Законодательная база

Все вопросы касаемо использования земельных участков, в частности, их целевого назначения, регулируются ст. 7 Земельного кодекса РФ. Согласно закону земли бывают:

  • из водного фонда;
  • из лесного фонда;
  • из резервного фонда (запасные);
  • объектами, относящимися к охраняемым территориям;
  • из промышленного фонда;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов.

  • совершение преступления, наказание за которое предусматривает конфискацию имущества;
  • реквизиция при возникновение чрезвычайной ситуации;
  • выкуп государством или муниципалитетом;
  • конфискация земли в связи ненадлежащим использованием;
  • изъятие в связи с неисполнением залоговых обязательств по кредитному договору.

В зависимости от обстоятельств, возникших для изъятия земельного участка, законом предусмотрен определенный порядок в каждом отдельном случае. Остановимся более подробно на некоторых из них.

Изъятие земельного участка для государственных нужд

Инициатором процедуры по изъятию земли в данном случае могут быть федеральные органы либо представители местного самоуправления. Закон предусматривает ряд случаев, когда изъятие земельного надела может быть проведено в ускоренном режиме, не прибегая к судебным разбирательствам.

Решение об изъятии земельного участка принимается органами власти федерального, регионального или районного значения. Порядок проведения процедуры регулируется ст. 279 ГК РФ и ст. 49, 56.2 Земельного кодекса РФ.

Решение об отчуждении земельного надела государственными органами или муниципалитетом должно быть представлено в письменной форме правообладателю не позднее, чем за 12 месяцев до процедуры изъятия. Изъятие земельного участка государством или муниципалитетом является процедурой не безвозмездной и предусматривает возмещение правообладателю ущерба в качестве компенсации в размере рыночной стоимости участка. Кроме того, владелец недвижимости имеет право на возмещение упущенной коммерческой выгоды. Размер компенсации устанавливается в судебном порядке с учетом рыночной стоимости, оценочной стоимости земли, размера понесенных убытков, которые будет нести правообладатель после отчуждения имущества, размера упущенной выгоды.

Реквизиция земельного участка

Земельный надел может быть реквизирован у правообладателя в связи с возникновением чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, крупномасштабных аварий, эпидемий. Порядок проведения реквизиции описан в ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ. В данном случае изъятие земельного участка является временной процедурой и после устранения последствий от возникновения чрезвычайной ситуации земля возвращается правообладателю.

В случае невозможности возврата земельного участка после его реквизиции, правообладатель может рассчитывать на финансовую компенсацию ущерба либо предоставление ему равноценного земельного участка безвозмездно.

Конфискация земельного участка

Земельный участок может быть конфискован на основании вынесенного судебного приговора за совершение преступления. Порядок конфискации имущества определен ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ.

Конфискации подлежит только тот земельный участок, который принадлежит непосредственно лицу, в отношении которого вынесено наказание.

В случае конфискации земельного участка бывший собственник не получает права на получение компенсации, и в дальнейшем его имущество реализуется на публичных торгах по продаже недвижимого имущества. Земельный участок не может быть конфискован:

  • если на территории земли располагается жилой дом или хозпостройки, не подлежащие конфискации;
  • если данная земля является объектом ведения подсобных и сельскохозяйственных работ.

Изъятие земельного участка в связи с нарушением использования

Кроме вышеназванных оснований земельный участок может быть изъят в связи с его нецелевым использованием либо использованием с нарушением законодательства, в частности, если данный земельный надел не используется владельцем более 3-х лет (ст. 284 – 286 ГК РФ), чаще всего, данный вопрос касается дачных земельных участков. В названный временной отрезок не входит период, выделенный для освоения земли, а также период, когда использование участка было невозможно в связи с возникновением стихийных обстоятельств, которые бы препятствовали полноценной эксплуатации имущества. Основные признаки ненадлежащего использования земельного надела определены Перечнем, утвержденном постановлением Правительства РФ №369 от 23 апреля 2012 г., и включают в себя:

  • высокое содержание сорных трав (более 30%);
  • отсутствие факта проведения работ по возделыванию и обработке земельного участка, а также уходе за ним в период владения;
  • высокий уровень закустаренности, залесенности или заболоченности;
  • ухудшение качества почвы и экологической ситуации в целом, вызванные применением химических средств.

В случае несогласия владельца земельного надела с изъятием имущества, он имеет право подать в суд исковое заявление с требованием о возврате земельного участка.

Порядок изъятия земельного участка

Процедура отчуждения земельного участка в принудительном порядке представляет собой законную юридическую процедуру, которая проводится после проведения проверки уполномоченным государственным органом по земельному контролю земельных наделов, являющихся частной собственностью граждан. В случае выявления нарушений в области использования земельного участка его правообладателю выдается на руки предписание с требованием в определенные сроки устранить нарушения и уплатить штраф, размер которого установлен законом. По истечении выделенного срока контролирующий орган проводит повторную проверку земельного надела и в случае неисполнения требования предписания на владельца участка подается судебный иск. Вынесение положительного судебного решения предполагает изъятие недвижимого имущества у правообладателя и выставление его на публичные торги с целью реализации. Сумма, полученная от продажи земельного участка, передается бывшему владельцу за минусом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Ответственность за нецелевое использование земли

Каждый владелец земельного участка должен помнить, что использование данного вида имущества не по целевому назначению, равно как и неиспользование его вовсе, является грубым нарушением земельного законодательства РФ, влекущим за собой административное наказание в виде штрафов, размер которых определяется с учетом кадастровой стоимости надела (если речь идет о землях сельхозназначения), а также, в зависимости от вида и сложности нарушения, наличия или отсутствия кадастровой стоимости и непосредственно категории земельного участка (сельскохозяйственное производство; огородничество или садоводство; строительство (дачные постройки, обустройство фермерского хозяйства, возведение индивидуального жилого строения (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)). Как правило, большинство нарушений в области использования земельных участков касаются положений по видам целевого назначения. К примеру, земля, приобретенная под статусом «ведение сельского хозяйства» не может быть использована под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И в случае обнаружения органами самоуправления данного факта нарушения, на владельца земельного участка выписывается штраф и выдается предписание с требованиями об устранении нарушения в определенные сроки. Если собственник не предпринял никаких действий для ликвидации нарушения, контролирующие органы вправе подать на него в суд с требованием об изъятии данного земельного участка.

Важно! Собственник земельного участка, чье имущество было изъято на основании судебного решения, вправе оспорить его в течение 30 дней с момента получения на руки под роспись постановления суда либо его копии.

Штрафы, предусмотренные за нецелевое использование земельного участка, существенно выросли в последние годы и составляют: при наличии кадастровой стоимости:

  • для физических лиц собственников земли — от 0,5 до 1% (минимум 10 000 рублей);
  • для юридических лиц – до 2% от кадастровой стоимости (минимум 100 000 рублей);

при отсутствии кадастровой стоимости размер штрафа будет фиксированным:

  • для физических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей;
  • для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.

Штрафы за неиспользование земельного надела в течение 3-х лет подряд составляют:

  • для физических лиц, собственников участков — до 1,5% от кадастровой стоимости (минимальный размер 20 000 рублей), при отсутствии кадастровой стоимости – до 50 000 рублей.
  • для юридических лиц — от 3 до 5%, минимум 400 000 рублей (без кадастровой стоимости от 400 000 до 700 000 рублей).

Штрафы за неиспользование по назначению земель сельскохозяйственного назначения составляют:

  • для физических лиц — до 0,5%, (минимум 3 000 рублей)
  • для юридических лиц — до 10%, (минимум 200 000 рублей)

Подводя итоги вышесказанному, стоит отметить, что владельцы такого вида недвижимого имущества, как земельный участок, несомненно, не должны доводить ситуации до критического положения и судебных разбирательств. Соответственно, земля должна использоваться своевременно и по назначению, административные штрафы, в случае их наложения органами земельного надзора, должны быть своевременно оплачены. Если все же избежать иска от лица местной администрации не удалось, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с требованием о признании незаконным вынесенного ранее решения об изъятии земли, и при наличии основательной доказательной базы, есть возможность добиться отмены постановления.

Новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд: возможные способы защиты

Недостаточное законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд подтолкнуло законодателя к его масштабной реформе. В результате с 1 апреля 2015 г. процедура изъятия изменится. Рассмотрим новый порядок изъятия, а также выделим основные наиболее вероятные способы защиты правообладателей на различных этапах процесса изъятия.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, разумеется, производится в исключительных случаях, и на первый взгляд оно не обращает на себя внимания в качестве каждодневного и для всех актуального. Однако в нашей стране недавно произошли события, которые сопровождались массовым изъятием недвижимости для публичных нужд (например, олимпийская стройка, расширение границ Моск­вы). В настоящий момент в судах находится большое количество судебных дел по спорам, связанным с изъятием земельных участков как у юридичес­ких, так и у физических лиц. В основном эти споры возникли из-за того, что изъятие производилось в достаточно крупных масштабах, а вот правоотношения по нему не были урегулированы на законодательном уровне в достаточном объеме. Всего несколько статей из Гражданского кодекса (ст. 278—283) и Земельного кодекса (ст. 49, 55, 57) преду­сматривали основные условия для изъятия недвижимости, но определенно регламентированная процедура изъятия земли отсутствовала. В связи с этим большинство проблемных вопросов решались правоприменительной практикой, что подтолкнуло законодателя на масштабную реформу порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В результате 1 апреля 2015 г. вступит в силу Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ (далее — Закон № 499-ФЗ), который проводит в жизнь комплексные изменения института изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В Земельный кодекс введена отдельная глава VII.1, состоя­щая из девяти объемных статей, регулирующих порядок изъятия земельных участков.

Основные нововведения указанной главы:

  • собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение — правообладатели земельных участков;
  • отсутствие регистрации прав, координат характерных точек, пересечение границ и наличие споров о правах на недвижимое имущество не являются препятствиями для принятия решения об изъятии;
  • появилась специальная процедура выявления правообладателей (ст. 56.5 ЗК РФ);
  • после принятия решения об изъятии кадастровый учет земельных участков в связи с изъятием, образованием, уточнением границ осуществ­ляется без участия правообладателей;
  • расчеты с лицами, чьи права или договоры прекращены или расторгнуты в связи с заключением соглашения об изъятии, осуществляет правообладатель, получивший возмещение;
  • ст. 56.11 ЗК РФ позволяет правообладателю изымаемой недвижимости расторгнуть в одностороннем порядке договоры с третьими лицами, исполнение которых стало невозможно ввиду изъятия объекта.

Рассмотрим новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и выделим основные наиболее вероятные способы защиты правообладателей на различных этапах этой процедуры.

Основания изъятия могут быть установлены только федеральным законом

В связи с принятием Закона № 499-ФЗ основания изъятия земельных участков существенно не изменились, внесенная правка носит в основном редакционный характер.

По существу изменение внесено в п. 3 ст. 49 ЗК РФ. Так, если ранее основания для изъя­тия, не предусмотренные этой статьей, могли быть установлены законами субъектов РФ, то теперь Закон № 499-ФЗ позволяет делать это только на основании федерального закона.

В качестве примера можно привести п. 10 ст. 32 ЖК РФ, которым установлено не предусмотренное в ст. 49 ЗК РФ основание для изъятия: признание многоквартирного жилого дома аварийным и невыполнение собственниками помещений требования о его сносе либо реконструкции.

Изъятие должно быть запланировано

В первую очередь отметим, что если предполагается изъятие земельного участка под размещение федерального объекта, то такой объект должен быть предусмотрен до­кумен­тами территориального планирования, то есть генеральным планом, который подлежит официальному опубликованию, и в нем должны содержаться сведения о планируемом размещении объектов федерального, регионального и муниципального значения (ст. 56.3 ЗК РФ, п. 4 ст. 9 ГрК РФ).

Конкретные зоны планируемого размещения объектов утверждаются в проекте планировки территории (далее — ППТ) на основании генерального плана и Правил землепользования и застройки (п. 10 ст. 45 ГрК РФ). Важно, что при отсутствии решения об изъятии земельного участка в течение трех лет проект планировки территории в части границ зон планируемого размещения перестает действовать (п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).

Указанные выше до­кумен­ты подлежат опубликованию, то есть о предполагаемом изъя­тии земельного участка собственник может узнать уже на этой стадии, с помощью мониторинга общедоступного генерального плана и проекта планировки территории.

Вышеуказанные до­кумен­ты могут быть оспорены в соответствующей части по правилам оспаривания нормативных правовых актов. В соответствии с правилами главы 24 ГПК РФ срок для подачи заявления об оспаривании не ограничен. Более того, в п. 17 ст. 45 ГрК РФ прямо предусмотрено, что проект планировки территории может быть оспорен в суде.

Существует исключение из правил, а именно: включение объекта, планируемого к размещению, в до­кумен­ты территориального планирования и планировки территории распространяется не на все случаи изъятия.

Во-первых, есть случаи, когда принятие решения об изъятии должно быть обосновано другими до­кумен­тами (п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ):

  • решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
  • международным договором;
  • лицензией на пользование ­нед­рами;
  • решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Во-вторых, не требуется включение объекта в до­кумен­ты территориального планирования при размещении линейных объектов, права на которые возникли до вступ­ления в силу Закона № 499-ФЗ (п. 4 ст. 26 данного Закона).

При отсутствии до­кумен­тов территориального планирования допускается также изъятие участков для размещения объектов в Новой Моск­ве (см. п. 2 ст. 7 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В силу ст. 13 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлен приоритет вышеуказанного закона по отношению к Земельному кодексу по вопросам изъя­тия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Новый этап в изъятии — выявление правообладателей

Согласно новому порядку уполномоченный орган должен предпринять ряд мер по выявлению правообладателя объекта, сделать запросы и публикации о планируемом изъятии. В Земельном кодексе РФ установлен конкретный перечень информации, которая должна содержаться в таком сообщении (п. 6 ст. 56.5 ЗК РФ). Сообщение о планируемом изъятии должно быть сделано за 60 дней до принятия решения об изъятии.

Правообладатели, получив такое сообщение, подают заявления об учете их прав на недвижимость с приложением подтверждающих до­кумен­тов. В Законе № 499-ФЗ сказано, что если подтверждающие права до­кумен­ты не будут представлены либо их недостаточно для подтверждения прав заявителя, то уполномоченный орган должен будет уведомить об этом заявителя.

Если правообладатели вовсе не будут выявлены, то соответствующее публично-правовое образование обращается в суд с заявлением о признании права собственности за ним (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).

Если правообладатель все же будет выявлен, он не вправе будет требовать возврата прав на объект, но может потребовать денежную компенсацию. Требовать компенсацию бывший правообладатель может от лица, которым были предоставлены земельные участки, в том числе от частных лиц, когда изъятие происходило по их ходатайству.

Выявление правообладателя является совершенно новым этапом изъятия недвижимости.

До принятия Закона № 499-ФЗ правообладатель недвижимости мог не объявляться в ходе процедуры изъятия, и публично-правовым образованиям приходилось оформлять права на объект как на бесхозяйное имущество. В таком случае правообладатель вмес­то предусмотренной новым порядком компенсации имел возможность взыскать убытки, причиненные изъятием. Это может иметь значение, в первую очередь, в части размера компенсации: как будет рассматриваться в судебной практике иск о предоставлении возмещения согласно п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ — как разновидность иска об убытках либо в качестве самостоятельного способа защиты.

В любом случае правообладатель на этапе выявления собственника изымаемого земельного участка вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании решений (действий) уполномоченных органов в процессе выявления правообладателя (глава 25 ГПК РФ, глава 24 АПК РФ), с иском о признании права собственности на объект в случае, если уполномоченный орган откажет заявителю в учете прав на недвижимость, с иском о предоставлении возмещения не выявленным правообладателям в порядке п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ.

Решение об изъятии и основания его оспаривания

Решение об изъятии земельного участка принимается по инициативе органа, уполномоченного на принятие такого решения, а также по ходатайству: ГУП; государственных учреждений, если изъятие осуществляется для размещения объекта, предусмотренного адресной инвестиционной программой; организаций (субъектов естественных монополий, организаций, уполномоченных органами власти на осуществ­ление деятельности, для нужд которой изымается недвижимость, недропользователей) об изъятии земельных участков, если для этого предполагается привлекать средства этих организаций.

Земельный кодекс РФ в новой редакции содержит подробные требования к такому ходатайству и порядок его рассмотрения (ст. 56.4 ЗК РФ).

Несоблюдение инициативы изъятия может быть использовано в суде при защите прав собственника изымаемого земельного участка.

Решение об изъятии земельного участка принимается уполномоченным органом соответствующего уровня влас­ти в соответствии со ст. 56.2 ЗК РФ. Требование к оформлению решения об изъятии установлены в п. 4, 5 ст. 56.6 ЗК РФ.

Ранее в Земельном и Гражданском кодексах была предусмотрена только обязанность уведомить правообладателя. На практике часто возникал вопрос, с какого момента правообладатель считается уведомленным.

В новой редакции ЗК РФ данный вопрос получил решение. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю заказного письма в соответствии с Федеральным законом от 17.07.99 № 176-ФЗ «О почтовой связи». В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладателя изымаемой недвижимости он считается уведомленным в день отправления ему электронного письма. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе и об адресе электронной почты правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ).

В пункте 14 ст. 56.6 ЗК РФ прямо закреплено, что решение об изъятии может быть обжаловано в суд.

Основаниями для оспаривания могут служить:

  • несоответствие цели изъятия;
  • несоответствие решения генеральному плану (либо иным до­кумен­там территориального планирования), а также проекту планировки территории;
  • наличие возможности размещения объекта, для которого изымается участок, без изъятия земельного участка;
  • несоблюдение формальных требования к содержанию и оформлению решения об изъя­тии (ст. 56.6 ЗК РФ).

Правообладатель должен понимать, что не любое формальное нарушение может стать основанием для отмены решения об изъятии, а лишь то, которое нарушило или может нарушить его права и законные интересы.

Законность кадастровых процедур можно оспорить

После принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган либо подавшая ходатайство организация вне зависимости от согласия правообладателя принимают определенные меры в отношении изымаемой недвижимости, главные из них: кадастровый учет подлежащего изъятию земельного участка, в том числе внесение в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах; проведение оценки изымаемых объектов и размера убытков для целей возмещения.

Право уполномоченного органа на осуществление необходимых действий по кадастровому учету в отношении земельного участка от имени правообладателей теперь прямо преду­смотрено в подп. 4 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, а также в ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Правообладатель вправе обжаловать законность проводимых кадастровых процедур в отношении земельного участка, в то же время надо учитывать, что согласно п. 4 ст. 56.7 ЗК РФ наличие спора о границах земельных участков, об образовании земельных участков не является препятствием для дальнейшей процедуры изъятия.

Заключение соглашения об изъятии и обязательность досудебных процедур

После проведения всех необходимых кадастровых работ происходит изъятие земельного участка путем заключения соглашения либо изъятия по суду. Следует обратить внимание на п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ, согласно которому к соглашению применяются правила о купле-продаже либо мене. Следовательно, правообладатель может использовать способы защиты, которые предоставлены законодательством продавцу либо стороне договора мены.

Получив проект соглашения, правообладатель может его подписать, отказаться от подписания либо направить свои обоснованные предложения о размере возмещения. Если по истечении 90 дней соглашение не будет подписано, уполномоченный орган либо организация, инициировавшая процедуру изъятия, могут обратиться в суд с иском о принудительном изъятии.

Формулировка п. 9 и 10 ст. 56.10 ЗК РФ указывает на то, что вышеописанный порядок представляет собой обязательный досудебный порядок разрешения спора. Соответственно, если иск об изъятии будет подан с его нарушением, то согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ он будет оставлен судом без рассмотрения.

Важно обратить внимание, что в прежней редакции ст. 63 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ предусматривалась необходимость уведомления правообладателя объекта за год до принудительного изъятия, и ранее этого срока объект не мог быть изъят без согласия на то правообладателя (при этом сокращенные сроки могли устанавливаться в специальных федеральных законах).

Законом № 499-ФЗ данные положения из Земельного кодекса исключены, иск об изъятии может быть подан не ранее 90 дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии и не позднее трехлетнего срока действия решения об изъятии недвижимости.

Сначала деньги, потом переход права на изымаемый участок земли

Переход прав на изымаемый объект происходит только пос­ле получения правообладателем предварительного возмещения в денежной форме.

Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен ст. 25.7 о порядке регистрации прав на объект недвижимости на основании изъятия для государственных и муниципальных нужд. Согласно ей:

  • для регистрации перехода прав достаточно заявления уполномоченного органа, то есть правообладатель недвижимости для этого не нужен;
  • до регистрации перехода прав регистрирующему органу должны быть представлены доказательства предоставления возмещения за изъятый объект, чем обеспечивается принцип предварительности возмещения;
  • зарегистрированные обременения снимаются автоматичес­ки, то есть без специальных заявлений;
  • в отличие от общего порядка регистрации нет необходимос­ти предварительно регистрировать объект на имя правообладателя перед регистрацией возникновения прав нового собственника на изымаемый объект.

Как указанный выше новый, достаточно регламентированный порядок изъятия земельных участков будет применяться на практике, покажут время и судебная практика, которая наверняка вызовет новые вопросы по порядку правоприменения новой процедуры.

Статья написана по материалам сайтов: 101jurist.com, pravovedus.ru, www.eg-online.ru.

«