+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Передача денег через банковскую ячейку


Для всех, кто опасается ходить по городу с несколькими миллионами в сумке при покупке квартиры, придумали несколько способов обезопасить процесс передачи денег. Самый популярный из них — аренда банковской ячейки. Рассмотрим все нюансы использования этого способа передачи денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Для чего нужна банковская ячейка

Банковская ячейка — небольшой сейф, который находится в особом хранилище банка (депозитарии). Банк сдает такие сейфы в аренду всем желающим. Так как банк не требует отчета о содержании ячейки, то и поместить туда можно все что угодно.

Банк только охраняет депозитарий и контролирует допуск к нему. Грубо говоря, банк следит только за тем, чтобы замочки на ячейках были целыми, остальное не его дело.

Кому подойдет данный способ передачи денег

Передачу денег через банковскую ячейку при продаже земельного участка, при покупке «вторичного» жилья и других сделках выбирают в случаях, когда покупатель расплачивается наличкой. Хотя безналичные расчеты при покупке квартир все более актуальны, многие до сих пор предпочитают при покупке квартир расплачиваться наличными.

Справка. При покупке квартиры в новостройке предполагается безналичный расчет, здесь используются другие способы обезопасить сделку, например, такие как аккредитив.

К услугам банковской ячейки прибегают при покупке «вторички» и при «альтернативной» сделке. Такой сделкой называют обмен жильем, когда люди обмениваются квартирами и одна из сторон доплачивает какую-то сумму. В общем, услуга подходит для дорогостоящих сделок между физическими лицами.

Преимущества использования банковской ячейки

Передача денег при покупке или продаже квартиры через банковскую ячейку — один из самых безопасных и простых способов заключения сделок при наличном расчете.

Перечислим плюсы:

  • удобно для обеих сторон договора: покупатель знает, что вернёт деньги обратно, если квартира не будет куплена, а продавец не сомневается, что получит их при условии заключения сделки;
  • в ячейке можно хранить сколь угодно большую сумму денег, не опасаясь за её сохранность;
  • время аренды при необходимости можно продлить;
  • банк при необходимости проверит подлинность купюр и поможет в их подсчёте;
  • кто бы в конечном итоге ни забирал деньги из банка, он может это сделать в любой из отведённых по договору дней, никого не ставя в известность о дате визита. Это минимизирует риск ограбления. Кроме того, можно положить деньги на счёт в этом же банке;
  • если банк вдруг обанкротится и его имущество окажется под арестом, то деньгам в ячейках ничего не грозит, поскольку они — собственность того, для кого они предназначены.

Минусов мало, но есть и они:

  • большой минус в том, что ни в одном документе не прописывается информация о сумме вклада. В случае споров относительно стоимости жилья нет возможности подтвердить данные;
  • представители банка, в котором арендуется ячейка, не в состоянии проверить договор о купле продаже на подлинность и ответственности за это они не несут;
  • расходы, поскольку аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью платная.

В итоге, плюсы перекрывают минусы с лихвой, оставляя данный способ наиболее удобным среди остальных возможных, таких как передача денег по факту лично, или через депозит нотариуса.

Как осуществить сделку с помощью банковской ячейки

Порядок передачи денег через банковскую ячейку при продаже квартиры лучше знать заранее.

Вот пошаговая инструкция:

  1. В сделке участвуют две стороны — покупатель и продавец. Каждый из них может пригласить до двух доверенных лиц.
  2. Стороны встречаются в банке и оформляют договор аренды индивидуального банковского сейфа. В нем оговаривается срок пользования, условия доступа к индивидуальному сейфу, размер оплаты ячейки, обязанности сторон. Из документов обычному человеку понадобится только паспорт. А вот для военнослужащих, граждан другой страны пригодятся дополнительные документы, их список есть на сайте выбранного вами банка.
  3. Срок аренды варьируется от одного дня до трех лет и по желанию продлевается. По размеру сейфы тоже разнятся от 31 до 62 см в ширину, от 4 до 60 см в высоту. Дополнительно оплачивается контроль допуска доверенных лиц к сейфу.
  4. Как правило, банковскую ячейку оплачивает покупатель, реже — стороны складываются. Способ оплаты — любой.
  5. После оформления и оплаты договора покупатель и продавец получают на руки договор аренды ячейки и акт приема-передачи в пользование индивидуального сейфа. Ключ достается кому-то одному, по договоренности. У редких банков есть услуга раздачи ключей обеим сторонам.
  6. Деньги в сейф покупатель кладет в присутствии продавца, банк предоставляет технику для пересчета и проверки подлинности банкнот при желании.

Отдельно о посещении сейфа:

  • вместе покупатель и продавец имеют право посещать сейф в любое время сколько угодно раз;
  • чтобы получить свои деньги, продавец приносит с собой в банк договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, указанный в договоре аренды ячейки. Его выбирают стороны договора. Банк будет сверять данные у себя и в документах у продавца, которые он принесет, так что стоит позаботиться о том, чтобы все было правильно написано;
  • если сторон сделки несколько, то при аренде ячейки должны присутствовать все из них, а также упоминание их имен в договоре обязательно;
  • продавец или покупатель может разрешить допуск к сейфу доверенного лица, если сам не хочет или не может придти.

Важно! В некоторых банках можно взять кредит и использовать его для сделки с недвижимостью также арендуя ячейку.

Некоторые особенности пользования ячейкой

Передача денег через банковский сейф — безопасная сделка, но знайте, что банк всего лишь сдает в аренду свое имущество, и отвечает только за него, то есть за сохранность ячейки, а не за то, что внутри. Но есть и плюс: поскольку содержимое ячейки не принадлежит банку, в случае его банкротства ваше имущество не исчезнет.

Еще одна особенность: чтобы продавец квартиры получил свои деньги, он должен предоставить банку документы. Как правило, это договор купли-продажи и паспорт. В некоторых банках дополнительным условием изъятия денег будет ключ от банковской ячейки. То есть, при потере ключа и выполнении всех остальных условий по продаже квартиры могут возникнуть проблемы.

Собирается комиссия банка, которая рассматривает возможность вскрытия ячейки и обязательно приглашается покупатель квартиры (который может отказаться от приглашения). В других банках такая ситуация решается только штрафом за утерю ключа. Так что заключая договор, на это стоит обратить внимание.

Важно! Внимательно проверяйте паспортные данные и адрес объекта недвижимости. Имейте ввиду, при допуске к ячейке для изъятия денег, банковский сотрудник сверяет данные договора аренды ячейки с данными паспорта и адреса квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Если будет несоответствие в данных, потребуется приглашение другой стороны договора аренды ячейки, а это время.

Еще один важный момент: встреча сторон в банке и обсуждение условия. Для этого используют специальные переговорные комнаты. Конечно, это не критично, можно обсудить все и в общем коридоре, но если хотите комфорта — уточните о возможности вести переговоры в отдельном помещении у сотрудника банка.

В среднем для оформления договора и аренды ячейки нужен 1 час. Если по вашей сделке будет несколько ячеек, прибавляйте по 30 минут для каждой ячейке.

Про деньги. Если деньги за квартиру вам выдают в кассе банка (такая ситуация возможна, если сделка проходит с привлечением ипотечного кредита), просите кассира вскрывать банковские упаковки и проверять количество и качество денег, это ваше право. Кстати, если вы захотите проверить подлинность банкнот банковской техникой — это платная услуга.

Вот такой список мелочей, на которые стоит обратить внимание. Вот что из себя представляет банковский индивидуальный сейф. Как говорилось ранее, положить в него можно все что угодно (из разрешенного законом). Насколько удобно использовать этот способ — решать вам.

Особенность. Некоторые задаются вопросом — а можно ли передавать небольшие суммы через ячейку. Конечно можно, хоть рубль передавайте, но предварительно задумайтесь, насколько передаваемая сумма соответствует тратам времени и средств на ячейку. Средняя цена самого маленького (очень маленького) сейфа — 2000 рублей в месяц.

Куда обращаться

Если вас заинтересовал такой способ передачи денег, вот список банков, которые могут их предоставить:

Банк Условия Средняя стоимость (в рублях за месяц)
Россельхозбанк Большой выбор размеров ячеек, есть перерыв на обед. 1500
Саровбизнесбанк Большой выбор размеров ячеек, аренда на срок от месяца до года 2500
Возрождение Перерыв на обед, возможность хранить ключ в банке 900
Локо-банк Возможно предварительное бронирование 2000
Альфа-банк Срок аренды от недели 2500
Сбербанк Срок аренды от 1 дня, удобное местоположение 2500
Райффайзенбанк Можно изменить условия аренды за дополнительную плату 2700
Радиотехбанк Работает с перерывом на обед 3000

В целом, цены примерно одинаковы, услуга пересчета и проверки подлинности тоже предоставляется везде. В основном, люди выбирают банки так, чтобы удобно было добираться. Большую роль играет уровень доверия к тому или иному учреждению. Передача денег через банковскую ячейку в Сбербанке наиболее популярна, так как этот банк по прежнему вызывает у граждан больше лояльности по сравнению с остальными.

Заключение

Индивидуальный банковский сейф — отличный способ защиты от недобросовестного продавца или покупателя недвижимости, тем более процедура передачи денег через банковскую ячейку не так уж и сложна. Теперь вы знаете важные нюансы и критерии выбора банка. Риск есть всегда, но ячейка в разы безопасней передачи денег из рук в руки.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Схема и порядок передачи денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры. Как оформить договор?

При покупке жилплощади передача денежных средств является серьезным этапом.

Даже в провинциальном городе стоимость жилья значительна, поэтому никто не желает рисковать своими деньгами.

Для решения данного вопроса существует много способов, например банковская ячейка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

В каких случаях нужна продажа недвижимости через сейф в банке?

Смысл любого договора купли-продажи состоит в том, что один участник сделки (продавец) передает свое имущество (право собственности) покупателю, а покупатель обязуется передать продавцу оговоренную в соглашении денежную сумму. Этот момент регламентирован в статье 454 ГК РФ.

Банковская ячейка при заключении договора может понадобиться сторонам в следующих случаях:

  1. Когда присутствует риск, что получив недвижимость (право владения), покупатель не захочет за нее платить, что приведет к судебным разбирательствам.
  2. Когда существует вероятность того, что продавец, получивший деньги, может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через судебные органы.

Как проходит сделка: схема и порядок действий

Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:

  1. Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
  2. Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
  5. Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
  6. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.

Возможно вам будут интересны следующие статьи:

Действия при расчете

Покупателя

Вместе с продавцом покупатель выбирает организацию для аренды ячейки.

Наиболее подходящим будет тот банк, который работает стабильно и имеет хорошую репутацию. Получить консультацию можно по телефону, а также можно посетить учреждение банка лично.

Далее покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. В документе отражаются условия получения продавцом доступа к ячейке, а также период обращения.

Продавца

После регистрации договора купли-продажи в Росреестре продавец имеет право получить деньги за проданное имущество. Продавец обращается в банковское учреждение, где получает доступ к сейфу на основании копии договора купли-продажи квартиры, который был заверен органе Росреестра.

Банка

Работники банка заключают договор банковской ячейки с покупателем. После предоставления всех необходимых документов сотрудники финансовой организации обеспечивают доступ к ячейке для получения денежных средств.

Сроки и стоимость процедуры

Стоимость аренды банковской ячейки зависит от срока. Кредитно-финансовые организации в большинстве случаев устанавливают тариф за один календарный день. Договор заключается, как правило, не менее чем на месяц.

В среднем цена составляет от 50 до 80 рублей за сутки. Внесение залога является обязательным условием. По окончанию договора залоговая сумма возвращается клиенту.

Риски для собственника жилья

Как продать собственное жилье и при этом избежать рисков? Сделка не является полностью безопасной и имеет некоторые риски для продавца, а именно:

  1. Ни один документ, который оформляется при аренде ячейки, не содержит данных о сумме, которая остается на хранении. Следовательно, при возникновении спора по поводу передачи средств, в суде данное доказательство не будет решающим.
  2. В договоре аренды нет условий, связанных с проверкой какой-либо документации, следовательно, за подлинность предъявленных документов банк ответственности не несет.
  3. Покупатель может заложить в сейф поддельные купюры. По этой причине продавец должен потребовать от покупателя заказать услугу проверки денежных средств на подлинность. Такая услуга предоставляется многими финансовыми организациями.

Оформление договора аренды ячейки

Договор аренды ячейки является самостоятельным документом. Обычно покупатель заключает его до подписания основного договора купли продажи. Требования к договору купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки ничем не отличаются от требований к стандартному договору купли-продажи недвижимости. Они регламентированы статьёй 549 ГК РФ.

Соглашение подписывается в трех экземплярах, так как участниками сделки по факту являются три стороны: финансовая организация, продавец и покупатель. Каждая из сторон сделки может иметь доступ к ячейке до двух человек. В этой ситуации в договор аренды фиксируется необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при открытии сейфа с наличностью. Все лица, которые имеют доступ к ячейке, в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре о купле-продаже жилплощади.

Стоит отметить, что каждое кредитно-финансовое учреждение имеет свой бланк договора. Разница может быть лишь в нескольких условиях, например, в перечне документов, которые дают право на доступ к сейфу. Банковские учреждения не вправе использовать бланки договоров, которые предоставляют клиенты.

Договор купли продажи квартиры и его существенные условия

Договор купли-продажи жилплощади в обязательном порядке должен составляться в письменном виде. Заверения у нотариуса или в органах Росреестра не требуется. Исключением являются договора, по которым приобретается не весь жилой объект, а некоторая его доля. Такие соглашения должны быть заверены в нотариальной конторе в обязательном порядке. Этот момент разъяснен в статье 42 ФЗ № 218.

К существенным условиям, без которых соглашение согласно статье 432 ГК РФ является недействительным, относятся:

  1. Предмет договора. В соглашении должна быть зафиксирована информация о том, какой именно передается жилой объект, а также место его расположения. Указывается адрес недвижимого объекта и его кадастровый номер.
  2. Стоимость. Цена, которая обозначается в договоре, является неотъемлемым существенным условием. Этот момент разъяснен в статье 555 ГК РФ.

Существенным условием договора продажи жилой площади (квартиры, дома) или их части является право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.В перечень лиц, сохраняющих право пользования, входят следующие граждане:

  1. Член семьи собственника. Право сохранено на период брака и заканчивает свое действие, когда член семьи собственника переходит в статус бывшего (статья 31 ЖК РФ).
  2. Члены семьи собственника или бывшие члены семьи владельца недвижимости, которые не принимали участия в приватизации. В данном случае право пользования сохраняется на бессрочной основе.
  3. Физические лица, которые проживают в квартире на основании договора найма. Право сохранено на весь срок, обозначенный в договоре (статья 675 ГК РФ).
  4. Граждане, которые проживают в жилом объекте на основании завещательного отказа. Право пользования распространено на период, оговоренный в завещательном отказе (статья 33 ЖК РФ).
  5. Граждане, которые проживают на жилплощади на основании соглашения безвозмездного пользования. Право на проживание сохранено на весь период действия договора (статья 700 ГК РФ).
  6. Граждане, которые передали квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением.

Порядок передачи денег: что указать в договоре?

Для передачи средств через банковскую ячейку можно использовать два варианта:

  1. Описать процесс вложения средств и процедуру изъятия, указав конкретные сроки.
  2. Сделать ссылку на банковский договор аренды ячейки, указав примерно следующее: «Порядок передачи денег определяется в соответствии с договором аренды №… от …».

Предпочтительно использовать первый вариант. В противном случае при регистрации права в Росреестре придётся предоставлять туда ещё и документы из банковского учреждения.

Подводя итоги, отметим, что вариант передачи денежного вознаграждения при купле-продаже недвижимости через банковский сейф является надежным способом осуществления расчета между участниками сделки. Здесь присутствуют определенные риски, но они минимальны по сравнению с другими способами передачи оплаты.

Полезное видео

В видео представлен разбор порядка аренды банковской ячейки и порядка заключения трехстороннего договора, а также всевозможные риски:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Порядок и особенности передачи денег через банковскую ячейку при продаже квартиры

Существует несколько вариантов передачи денежных средств во время подписания соглашения о купле-продаже недвижимого объекта. В данной статье будет рассмотрено, как осуществляется передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры. Этот метод хорош тем, что позволяет продавцу обезопасить себя от рисков, связанных с возможным мошенничеством покупателя.

Как используется банковская ячейка при финансовых расчетах

По факту, депозитная ячейка является маленьким сейфом, предназначенным для хранения не только денег, но и ювелирных изделий, предметов искусства, важных документов и т. д . Банк обеспечивает сохранность клиентской собственности. Хранилища, в которых находятся ячейки, оборудованы специальными средствами: сигнализацией, камерами и т. д . После того как будет оформлен договор, ценности попадают в хранилище на срок, прописанный в документе.

Чтобы владелец смог получить их назад, ему нужно предъявить сотруднику банка паспорт.

Передача денежных средств через ячейку в банке при продаже жилья происходит так: стороны сделки общими усилиями пересчитывают деньги, а затем помещают их на хранение. Средства замораживаются на указанный период. Продавец сможет получить их только тогда, когда будут выполнены условия соглашения, и он предъявит работникам организации положенные в этом случае бумаги.

Используют данную услугу на этапе осуществления взаимных расчетов , когда договоренность выполнена, вся документация оформлена, и оба участника довольны условиями сделки. Такой порядок не является обязательным, но риэлторские агентства часто пользуются банковскими ячейками для обеспечения безопасности сделки купли-продажи.

Преимущества и недостатки

Необходимо изучить плюсы применения банковской ячейки:

  • все действия с крупной суммой денег производятся в банковской организации, где обеспечена достаточная степень безопасности: имеются камеры слежения, охрана с оружием и т. д . К тому же если банк потерял лицензию или стал банкротом, т. е . его счета будут находиться под арестом, все это никак не касается содержащихся в ячейке денег, по причине того, что они не являются тем, что принадлежит банку ;
  • когда тот, кто приобретает квартиру, арендует ячейку в банке и помещает в нее деньги, равные цене собственности, ему не грозит одна важная проблема: если участники сделки решили разорвать ее , с деньгами ничего не случится ;
  • продавцу тоже не о чем волноваться. После того как соглашение о купле-продаже будет подписано и пройдет регистрацию в реестре, он обретает доступ к хранилищу и может забрать из него средства тогда, когда ему будет угодно. Конкретного дня в этой ситуации не установлено, и это тоже гарантирует некоторую защищенность и исключает возможность ограбления в тот момент, когда вся сумма окажется на руках у продавца квартиры. Кроме того, он может положить деньги на депозит в этом же банке и получать с них прибыль ;
  • следующее преимущество – сумма денег , которая может лежать в ячейке, неограничена , к тому же, если потребуется продлить период найма, это можно сделать без всяких проблем и трудностей.

Следует отметить и недостатки использования депозитной ячейки, о которых нужно знать тем, кто собирается совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости:

  • когда сторонами подписывается контракт о найме ячейки на какой-то период, в нем не прописывается денежная сумма , которая будет здесь храниться. Поэтому, если возникнет спор касательно передачи денег, в суде вердикт не будет основываться на доказательстве этого факта ;
  • сотрудники финансовой организации не смогут убедиться в подлинности документации, предоставляемой для того, чтобы получить доступ к деньгам. Ясно, что информация о продавце будет проверяться несколько раз и сверяться с информацией в том документе, который он предъявит. Однако в соглашении об аренде ячейки имеется пункт о том, что банк не несет ответственности за достоверность документации, которую предъявляют для получения доступа к средствам.

Процедура аренды при продаже квартиры

После того как договор, составленный между продавцом и покупателем, будет заверен в нотариальной конторе, необходимо остановить свой выбор на одной из организаций, которая предоставляет услуги по найму небольших сейфов в депозитариях (Сбербанк, ВТБ и т. д .). Придя в банк с паспортом, клиент составляет здесь стандартное соглашение, оформленное по инструкции.

Деньги пересчитываются, проходят проверку и отправляются на хранение в депозитную ячейку. После этого сотрудник финансового учреждения передает ключи непосредственно покупателю квартиры. Продавец в это время не обладает каким-либо доступом к закладке.

Возможность получить их возникает у него только после того, как проданное жилье будет оформлено во владение покупателя. Регистрация квартиры в Росреестре занимает одну неделю. Данный срок установлен российским законодательством.

Составление договора

Как правило, арендовать банковскую ячейку желает покупатель квартиры, но случается и так, что услуга заказывается обоими участниками сделки.

Суть договора и принципы обладания доступом к деньгам остаются прежними. Образец договора аренды банковской ячейки можно найти в интернете и сразу заполнить либо получить непосредственно у банковских работников.

В бумаге содержатся паспортные данные клиента и номер лицензии учреждения, которое предоставляет данную услугу. Далее пишутся параметра самого сейфа:

  • номер;
  • период найма;
  • оплата того, сколько стоит аренда;
  • номер ключей;
  • график доступа к ячейке;
  • ограничения по ее использованию.

В следующем разделе установлены правила использования ячейки, указаны права и обязанности участников сделки и предусмотренная ответственность в случае, если будут нарушены условия контракта. Здесь оговорены нюансы, касающиеся осуществления купли-продажи, к примеру, все то, что связано с расторжением договора. Последняя страница содержит в себе реквизиты сторон, подписи и даты.

Прочие условия

Соглашение об аренде и стоимости ячейки в Сбербанке или другом банке при купле-продаже имущества содержит в себе простейшие и минимальные требования и условия. Однако участники сделки имеют право на оформление дополнительного договора с описание возможности доступа к хранилищу (образца такого соглашения не существует). Для продавца здесь определяется период, по завершении которого он сможет забрать свои деньги.

Ключи хранятся у покупателя до тех пор, пока он не получит соответствующую расписку. Участники сделки могут решить вопрос сразу, чтобы лишний раз не тратить свое время. Продавец все равно не получит средства, пока не будет подтвержден факт регистрации осуществленной продажи. Взаимной договоренностью , составленной в письменном виде, можно оговорить прочие бумаги, подтверждающие выбытие жильцов, проживавших в квартире до ее продажи.

Какие могут возникнуть трудности

Денежный расчет при помощи ячейки в банке довольно удобен, т. к . сторонам не нужно договариваться о встрече, а всю сумму стоимости квартиры можно получить на руки в любое удобное время. Однако, здесь имеются и риски продавца недвижимости.

Если ключ будет потерян, открыть сейф возможно только при обращении ко второй стороне сделки, т. к . сотрудники банка осуществляют данное действие лишь в присутствии обоих участников.

Как только период соглашения проходит, и продавец, и покупатель могут пользоваться доступом к ячейке. Сроки аренды должны тщательно контролироваться.

Покупатель может осознанно тянуть с процедурой оформления квартиры в собственность и просто взять деньги или документы, а продавец останется ни с чем.

Важно! Иногда для осуществления сделки снимаются два хранилища. В одном лежат наличные, а в другом – расписка продавца, подтверждающая получение средств и необходимой документации. Этот способ дает продавцу гарантии того, что он не будет обманут покупателем.

Перевод денег через ячейку в банке при продаже квартиры – это надежный метод, но со своими нюансами . Во избежание риска передача и получение средств должны фиксироваться документально.

Расчеты через банковскую ячейку.

Расчеты через банковскую ячейку.

Главный смысл сделки через банковскую ячейку — продавцу нужно быть уверенным, что после продажи квартиры он гарантированно получит свои деньги. А покупателю нужно быть уверенным, что пока он не станет собственником его деньги никто не возьмет. Именно это обеспечивает банковская ячейка на сделке.


Безопасное проведение сделки по покупке квартиры через банковскую ячейку.

Многие думают, что проведение сделок через банковскую ячейку снимает все возможные риски и можно не беспокоиться о нюансах сделки. При грамотном проведении сделки через банк действительно нет поводов для беспокойства, но сделать нужно все правильно. От потери денег или квартиры не спасёт даже банковская ячейка, если все организованно неправильно.

Вот так выглядило свидетельство о собственности:

С 2016 года свидетельства о собственности на квартиру не выдаются.

Теперь Покупателю квартиры необходимо еще более тщательно контролировать проведение сделки через банковскую ячейку.

Сейчас стало практически невозможно проверить на подлинность выписку из ЕГРП или Договор купли-продажи визуальным осмотром. Многие думают, что банк несет ответственность за вашу сделку, но это не так. На сегодняшний момент ни один банк не несет ответственности за достоверность предоставленных документов. Представитель банка также не имеет технической возможности проверить предоставленные документы на подлинность. Проверка предоставленных документов работником банка заключается в визуальном осмотре предоставленных документов и все! Обратите внимание, во всех договорах на аренду банковской ячейки есть пункт:

« Банк осуществляет визуальною проверку предоставленных документов, при этом не несет ответственности за их подлинность и соответствие действующему законодательству».

Другими словами банк не отвечает за предоставленные документы. Вопрос риторический, думаете настоящим мошенникам сложно подделать Выписку из ЕГРП или поставить штамп на договоре купли продажи? В итоге от чего спасает проведение сделки через банковскую ячейку если ее организовывать не правильно? Не от мошенников это уж точно.

Как же проверить, состоялась ли регистрация перехода права собственности?

Контролируйте процесс регистрации перехода права собственности. Т.е. вы доверяете регистрацию перехода права собственности надежной компании, которою вы сами выбрали. Либо проводите регистрацию самостоятельно: подаете и получаете документы лично.

В итоге, чтобы на 100% быть уверенным, что вы стали собственником квартиры, либо полностью контролируйте процесс регистрации перехода права собственности, подачу и получение документов, либо после регистрации обязательно самостоятельно получите выписку ЕГРН из независимых источников.

Более безопасными считаются сделки с недвижимостью в банке, который имеет собственных регистраторов или сотрудничает с таковыми. Регистраторы — это представители банка либо их доверенные лица, которые сами регистрируют переход права собственности и сами подтверждают подлинность документов, подтверждающих переход права собственности. В такой ситуации поделка документов и махинации с регистрацией документов невозможна, ведь банк контролирует процесс регистрации сам.

Многие клиенты, не слушая своих риелторов или юристов, настаивают на проведение сделки в определенном банке, как правило, из-за того, что у клиента открыт там счет или банк удобно расположен относительно клиента. Но указанный банк не имеет собственных регистраторов, чем в такой ситуации рискует собственник? Допустим, вы сами регистрируете переход права собственности, т.е. вы полностью контролируете процесс регистрации, и полученные документы будут абсолютно чистыми. Казалось бы, все находится под контролем, но давайте посмотрим на условия доступа к ячейки, которые описаны в договоре аренды индивидуального сейфа:

1. Арендатор 1 ( покупатель квартиры) и Арендатор 2 ( продавец квартиры) договорились, что после закладки предмета вложения ( деньги за квартиру) доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий:

1.1. С 01.09.2017 г по 25.09.2017 г одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 ( продавец квартиры) при условии предъявления:

-Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: _______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав ( перехода права) собственности на недвижимое имущество., на имя нового собственника квартиры ….

Если предположить что на месте продавца квартиры действует мошенник, то он сможет воспользоваться ситуацией. Как видно из условий, продавец квартиры может забрать деньги в период с 01.02.18 по 25.02.19. Регистрация, как правило, проходит в течение двух недель, плюс нужно время на подачу и получение документов. В итоге получить документы о регистрации можно не ранее, чем через 15 дней. Но мошеннику ничего не мешает подделать Выписку из ЕГРП и договор, прийти в банк раньше, чем пройдет регистрация, и получить деньги. После этого он подаст заявление в полицию с просьбой приостановить регистрацию перехода права собственности с ссылкой, что его хотят обмануть с оплатой квартиры, так как неустановленными лицами была вскрыта банковская ячейка. В итоге он останется и с квартирой, и с деньгами. На практике такая ситуация маловероятна, но в жизни нужно быть готовым ко всему и оберегать себя и свое имущество от мошенников. Поэтому, доверяя банковским работникам, помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает.

Мошенничество с квартирами случается крайне редко, но лучше подстраховаться от всевозможных рисков, иначе, то тогда вообще зачем проводить сделки через банковскую ячейку? Можно совершить сделку как это делают в регионе:

встречаются в МФЦ или Росреестре, подписывают договор, передают деньги и тут же отдают документы на регистрацию. В 99% случаев сделки проходят нормально, без мошенничества.

В Москве и Санкт-Петербурге активность мошенников выше, да и стоимость недвижимости в разы больше, вот и приходится перестраховываться, заключая сделки через банковскую ячейку.

Помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает. Более безопасная сделка в том банке который контролирует регистрацию перехода права собственности сам.

Выбираем компанию, которая будет заниматься регистрацией сделки.

В услугу по регистрации сделки входит: подготовка и согласование с участниками сделки договора купли-продажи, подача его и остального комплекта документов на регистрацию и получение зарегистрированных договоров купли-продажи и свидетельства о собственности.

С помощью нее вы можете самостоятельно подготовить договор, необходимые документы для регистрации и подать все в МФЦ по адресу места нахождения недвижимости. В 95 случав из ста регистрация проходит без особых проблем, но бывают и приостановки в регистрации или вовсе отказы. Если подобное происходит, то это уже внештатная ситуация которая может обернуться потерей денег для одной из сторон сделки..

Чтобы не возникало приостановок и отказов в регистрации перехода права собственности, участники сделки пользуются услугами профессиональных регистраторов, которые гарантируют регистрацию, честность и безопасность. Не смотря на то, что подобные гарантии не подтверждаются документально, и компании скорее всего не будут нести какую-либо ответственность, все же безупречная репутация некоторых регистрационных компаний говорит сама за себя. Обращайтесь к проверенным регистраторам, любой профессиональный участник рынка недвижимости имеет список подобных компаний.

Как выбрать компанию, которая будет регистрировать переход права собственности в Росреестре?

У каждого риелтора и юриста, который давно работает на рынке недвижимости, есть список надежных и удобных банков и компаний занимающихся регистрацией договоров. Если вы правильно выбрали риелтора или юриста, то советую прислушаться к его мнению. Если вы действуете сами, то выбирайте регистраторов, с которыми работает ваш Банк.

На момент написания статьи мне нравится, как работают регистраторы в Фора банке, возможно во мне говорит моя привычка проводить сделки через них. Но не капли не умаляю другие банки!

После выбора регистраторов и банка вам нужно заранее забронировать время проведения сделки.

У многих регистраторов и Банков перед проведением сделки нужно заполнить анкету и прислать документы для сделки.

Для подготовки договора купли-продажи обычно требуются предоставить следующую информацию ( список примерный):

-СНИЛС ( страховой номер индивидуального лицевого счета) содержится на страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования – зеленая пластиковая карта;

— паспортные данные участников сделки;

— свидетельство о собственности(если оно есть);

— выписка из домовой книги;

— в какой форме будет оформляться договор ( простая письменная или нотариальная);

— вид договора ( купля-продажа, дарение, мена, рента, ипотека, иное);

— предмет договора ( объект недвижимости будет отчуждаться целиком или только доля в праве собственности);

— кто будет являться сторонами договора ( кто будет отчуждать недвижимость, кто будет приобретать ее и в каких долях), если кого-то из сторон на сделке не будет, обязательно укажите это;

— условия договора ( цена, сроки освобождения и передачи недвижимости, наличие телефона и иные условия, имеющие для Вас важное значение).

Пример заявки банка, смотри здесь.

После этого регистраторы подготавливают договор и высылают его сторонам на утверждение. Согласуйте условия договора с противоположной стороной зарание до дня проведения сделки.

Выбираем Банк, в котором будет проходить сделка.

Тщательно подойдите к выбору банка, в котором будет проходить ваша сделка. Выбирайте банк с государственным участием либо из Топ-20 рейтинговых банков. Если нет возможности самому выбрать банк, доверьтесь своему риелтору или юристу, который за годы работы знает наиболее подходящие банки для сделки. В последнее время участились случаи отзывов лицензий у банков. Если такая ситуация произойдет с вашим банком после закладки денег в ячейку, то только опытный юрист поможет вам выйти из нее нее с минимальными потерями. Чтобы минимизировать появление возможных рисков, выбирайте надежные банки. Обратите внимание, что многие банки не заключают договор аренды ячейки под условия и не проводят сделки с недвижимостью. Уточните наличие сейфовых ячеек с возможностью заложить деньги под условие.

Подготовка к проведению сделки с использованием банковской ячейки:

К дню проведения сделки нужно подготовится заранее. Позвоните в согласованный между сторонами сделки банк и забронируйте время сделки. Позаботьтесь заранее о том, где будет производиться подписание договора купли-продажи. Во многих банках для этого просто нет соответствующих условий. Банки могут предоставляют в аренду переговорные комнаты как платные, так и бесплатные. Договоритесь с другой стороной сделки, кто будет нести дополнительные расходы.

В ранее согласованный день сделки стороны собираются. Как правило, встреча назначается в банке примерно за час до закладки денег в банковскую ячейку. Стороны еще раз проверяют ранее согласованный договор купли–продажи квартиры и после повторной проверки подписывают его. Договор составляется по количеству сторон, плюс один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Написание расписки о передаче денег за квартиру.

Продавец квартиры пишет расписку в получении денежных средств за продаваемую квартиру по следующему образцу:

Расписка в получении денежных средств за квартиру

по договору купли-продажи квартиры от _______________2018 за проданную мной ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица ___________________

Оплата произведена в полном размере. Материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к покупателям, я не имею.

Фамилия Имя Отчество ( полностью) и подпись продавца квартиры

Образец расписки стоит составить заранее. Расписка должна быть написана собственноручно от руки. Это нужно, чтобы в случае возможного суда почерковедческая экспертиза могла установить владельца почерка и психологическое состояние при написании расписки, а для этого нужен материал для проведения экспертизы. По одной подписи и фамилии сложно проводить экспертизы, а порой невозможно. Оставьте место для даты, а саму дату на расписке не следует ставить, ее вы поставите в день завершения сделки, когда продавец квартиры фактически получит деньги. Поэтому сохраняйте ручку, которой была написана расписка. Расписку можно составить в день фактического получения денег, но по опыту, лучше этот вопрос решить до проведения сделки. Обычно стороны во время сделки находятся в стрессовом состоянии, ведь не каждый день мы привыкли распоряжаться своим имуществом. Под действием стресса продавец может отказаться писать расписку от руки по вашей форме, ведь в законодательстве нет такого требования, и настаивать на печатной форме вы не можете в соответствии с законом. Представьте себе на минутку эту ситуацию, особенно если договор уже подан на регистрацию, тут можно и запаниковать. Поэтому позаботьтесь о написании расписки заранее, до регистрации перехода права собственности.

На обратной стороне расписки покупатель ставит свою подпись и пишет: « Расписка написана в моем присутствии ФИО, подпись, дата». Это нужно для того, чтобы впоследствии узнать свою подпись, обезопасить себя от подделки расписке. А текст пишется для того, чтобы рядом с подписью не появился незнакомый для вас текст, согласно которому вы приняли на себя те или иные обязательства.

Расписка остается у продавца квартиры, это очень важный документ. Как только расписку проверит покупатель квартиры и поставит на ней свою подпись, расписку лучше убрать от лишних глаз. Часто вижу, как подобные документы валяются на столе без присмотра. Будь среди участников сделки мошенники, они непременно воспользовались бы ситуацией. Расписка равна сумме денег, на которую она написана. Суд доверяет письменным доказательствам и в последнюю очередь свидетельским показаниям. В теории покупатель квартиры может забрать расписку и тут же уйти со сделки, закладывать теперь деньги в ячейку не нужно. Доказать потом, что продавец не получил деньги за проданную квартиру будет практически невозможно. Многие далекие от юриспруденции люди возразят, что продавец квартиры откажется ее продавать в таком случае. Но могу с уверенностью заявить, что в такой ситуации при подписанном договоре купли-продажи можно принудительно заставить зарегистрировать права собственности, а если договор не подписан, то можно просто требовать возврата якобы переданных денежных средств. Поэтому расписку оберегайте ровно с той же заботливостью, что покупатель квартиры оберегает деньги, передаваемые за квартиру.

Договор аренды банковской ячейки.

В день сделки необходимо проверить договор аренды индивидуального банковского сейфа ( ячейки). Обычно ячейку арендуют на месяц. Позаботьтесь, чтобы сумма денег, которая будет вноситься, поместилась в банковскую ячейку, ведь ячейки бывают разных размеров.

Форма договора аренды банковского сейфа с особыми условиями у каждого банка своя. Вот для примера форма договора аренды сейфа одного из банков.

В этом договоре особое внимание уделите условиям доступа к сейфу.

Для примера условия доступа могут быть следующими:

«1 . Арендатор 1 ( покупатель квартиры) и Арендатор 2 ( продавец квартиры) договорились, что после закладки предмета вложения ( деньги за квартиру) доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий:

1.1. С 01.09.2017 г по 25.09.2017 г одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 ( продавец квартиры) при условии предъявления:

-Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав ( перехода права) собственности на недвижимое имущество, на имя нового собственника квартиры ….

1.2. С 26.02.2018 г. и по дату окончания срока действия настоящего договора одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 1 ( продавцу квартиры)».

Для доступа к банковской ячейки используются два ключа. Один ключ хранится в банке, второй передается Арендаторам, но некоторые банки отдают оба ключа Арендаторам.

Я приведу самую рабочую схему проведения сделки с использованием банковской ячейки:

Ключ от сейфа хранится у Покупателя квартиры, а расписка у Продавца квартиры. После регистрации перехода права собственности на нового покупателя квартиры, все стороны встречаются в банке и меняют ключ от банковской ячейки на расписку в получении денег.

Таким образом покупатель остается уверенным, что без его ведома никто не возьмет из ячейки деньги. Продавец же уверен, что ему передадут ключ от ячейки в обмен на расписку, ведь только расписка подтверждает, что покупатель уплатил положенные за квартиру деньги. В итоге появляется взаимная зависимость друг от друга. Эта схема самая распространенная, но не идеальная, в ней есть слабые стороны. У покупателя квартиры может возникнуть сомнение: что делать, если продавец откажется передавать расписку после регистрации перехода права собственности? Во многих банках ключ не является обязательным условием доступа. Ключ можно восстановить, получить доступ к ячейке, забрать из нее деньги и предъявить иск о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что оплата не произведена. Таким образом покупатель может и денег лишиться, и квартиры. На практике такая махинация очень сложно реализуема. В случае утраты ключа, банк, как правило, сообщает всем участникам сделки о том, что ключ утерян. Такая ситуация вызывает подозрения и банки делают все возможное чтобы, исключить мошеннические действия. У многих банков намерено увеличен срок изготовления ключа, он может составлять месяц. Но обычно срок изготовления ключа составляет 3 рабочих дня, но и его хватит, чтобы принять необходимые меры, а именно:

— письмо в банк с просьбой запретить доступ к ячейке;

-заявление в полицию с просьбой предупредить совершение преступления и также наложить арест на банковскую ячейку;

— иск в суд с просьбой принять обеспечительные меры в виде наложения ареста на банковскую ячейку.

Только опытный юрист или адвокат сможет максимально грамотно и быстро совершить все необходимые действия если Продавец квартиры отказывается передавать расписку в обмен на ключ. Любой банк, если ему предоставить весомые аргументы, найдет способ не предоставлять мошенникам доступ в ячейку. Если на ваш взгляд этих мер недостаточно, то можно подстраховаться и арендовать дополнительную ячейку, в которую вложить расписку в получении денег, а условия допуска к ячейке останутся такими же, как и условия доступа Продавца к деньгам. В такой ситуации риск сводится к нулю, хотя и требует дополнительных затрат ( времени и денег). Если же сделка проходить под руководством грамотного юриста, то данные меры предосторожности могут быть излишними.

Схему проведения сделки следует обсудить еще на этапе заключения авансового соглашения, если обсуждение указанных вопросов вы оставляете на день проведения сделки, то есть большой шанс, что вы не договоритесь, и сделка не состоится. Сделка — это большой стресс для продавца и покупателя, некоторым начинает казаться, что его обманывают и он может потерять квартиру или свои деньги; другие начинают сомневаться, а правильно ли я поступаю, продавая квартиру за эту цену или вообще приходит осознание, что продавать квартиру не нужно. В подобной ситуации люди начинают цепляются за каждую соломинку, чтобы разрушить сделку. Предварительное согласование всех существенных условий сбережет ваши нервы и время.

Вышеуказанная схема проведения сделок с недвижимостью не претендует быть единственно верной и правильной, есть и другие схемы. К примеру, проведение сделки через аккредитив. Важно, чтобы ваш риелтор или юрист понимал все особенности проведения сделок и все было сделано грамотно и с наименьшим риском для всех участников сделки.

Всегда будьте крайне внимательны при проведении всех сделок, контролируйте процесс на всех этапах, выбирайте грамотных юристов и риелторов, и пусть все ваши сделки проходят быстро и без лишних нервов.

Статья написана по материалам сайтов: zhivem.pro, prosobstvennost.ru, www.s-u-d.ru.

«