+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком


Продажа квартиры с прописанным человеком не запрещается. Для ее осуществления потребуется согласие покупателя на условия с обременением. Если зарегистрированные лица отказываются выписываться, выселение происходит в судебном порядке.

Как правило, любая продажа квартиры с обременением подразумевает соразмерное уменьшение ее цены. Однако многие продавцы идут на хитрость и не сообщают о прописанных гражданах при продаже. Это становится настоящей проблемой для новых собственников жилья, порождающей много вопросов. Многие не знают, как защитить свои права. Однако существуют законные способы и нюансы, позволяющие решить ситуацию в пользу покупателя.

Возможна ли такая сделка

Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:

  • Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
  • Цены на такую недвижимость значительно ниже.

Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.

Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

  • знать об обременении;
  • не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.

В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.

Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением

Действия продавца Правовые последствия
Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре) Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию) Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах) В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно

Нормативная база

Сделки с продажей обремененной недвижимости регулируется одновременно несколькими отраслями законодательства:

  • Гражданским Кодексом (ГК) РФ;
  • Жилищным Кодексом (ЖК) РФ;
  • Конституцией РФ.

В частности, 22 статья ГК регламентирует право собственника на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение. При этом ему не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина на использование жилья.

Относительно этого в статье 292 ГК РФ указано, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Риски

Обман покупателей о наличии зарегистрированных в продаваемой недвижимости лиц — большая проблема. С этим связаны риски не только для нового владельца, но и самого продавца.

Для продавца

Рисков у продавца меньше, нежели у покупателя. Продавец рискует только в одном случае: продажа недвижимости с сокрытием информации о зарегистрированных в ней граждан. В этом случае в судебном порядке сделка может быть признана недействительной и продавцу придется понести все правовые последствия.

Для покупателя

Основной риск для приобретающей стороны – невозможность выселения лиц после покупки квартиры. Часто продавцы хоть и не скрывают наличие прописанных граждан, но уверяют покупателя в том, что после сделки указные лица добровольно выпишутся из жилья. Верить на слово в таких ситуациях не стоит. Обязательство о снятии регистрации должно быть:

  1. зафиксировано в письменном виде и нотариально заверено;
  2. указано в тексте договора (может быть также включен пункт о конкретном сроке, в течение которого граждане обязаны выписаться из квартиры).

Если этого не сделать, покупатель рискует:

  • быть обманутым со стороны продавца;
  • стать жертвой незаконных махинаций и действий мошенников;
  • приобрести жилье с обременением лиц, не подлежащих выписке через суд. В этом случае новому владельцу придется либо мириться с «нежеланными» соседями, либо потребовать признания договора купли-продажи недействительным.

Примечание. Если жильцы согласны выписаться, необходимо требовать заверенное обязательство о выписке граждан в момент или после совершения сделки.

Особенности сделки

Ситуации, при которых недвижимость отчуждается с обременением в виде прописанных лиц, не редкость. При таких сделках существуют особенности, влияющие на их правовую природу:

  1. Не все лица подлежат выселению. Некоторые из них имеют пожизненное право на проживание вне зависимости от того, есть ли у них право собственности на отчуждаемую квартиру.
  2. Иная категория граждан может быть выселена принудительно в судебном порядке (даже при отсутствии на судебном разбирательстве).
  3. Многие зарегистрированные граждане не проживают в продаваемом жилье, однако это не прекращает их право на проживание в нем.

Примечание. Прописанный человек не может претендовать на собственность (если только он не является ее владельцем). Законодательство разграничивает эти понятия. Собственник может владеть и распоряжаться квартирой, зарегистрированное лицо – только проживать в ней.

Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи

Даже если покупатель узнал о прописанных гражданах после покупки, он может потребовать выселения определенной категории лиц.

Таблица 2. Лица, подлежащие снятию регистрации после смены собственника жилья

Категория граждан Правовые последствия
Несовершеннолетние дети Продажа квартиры с обременением, в которой прописан ребенок, возможна. Но в этом случае дети подлежат выписке только с разрешения органов опеки. При этом ребенок должен быть одновременно зарегистрирован в ином месте, поскольку законодательство запрещает выписку детей «в никуда». Кроме этого, новое жилье должно быть не хуже предыдущего. Поэтому покупать такое жилье следует после выписки детей. Ситуация усложняется в случаях, если ребенок одновременно является собственником квартиры. Такие правовые случаи требуют осторожности и тщательной проверки законности при заключении сделки
Совершеннолетние, прописанные после приватизации В этом случае согласие на выселение не требуется
Граждане, лишенные родительских прав Подлежат обязательному выселению, даже при отсутствии иного жилья.
Бывшие супруги и члены их семьи Бывший супруг теряет право проживания в квартире и подлежит выселению. Однако суд может дать отсрочку на проживание, если у гражданина нет иного жилья. Примечание: это правило действует только в том случае, если жилье приобретено до брака или было подарено/унаследовано
Жильцы с пребыванием (временно-прописанные) Подлежат выселению по истечению срока прописки
Иные лица, зарегистрированные с согласия бывшего собственника (в том числе не имеющие родственных связей с ним) Подлежат обязательному выселению за неимением основания на проживание в отчуждаемой квартире

Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица хоть и зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней. В таких случаях выселение возможно и без их участия, через суд. Для этого необходимо предоставить доказательные документы (квитанции, справки, свидетельские показания) при подаче искового заявления.

Кого нельзя выписать из квартиры

В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.

Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению

Категория граждан Правовые последствия
Собственник жилья Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника
Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) Имеет право на пожизненное проживание в квартире
Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения
Иждивенец При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания
Участник жилищных кооперативов Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно

Бывшие супруги (при наличии брачного договора) Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок
Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно

Как выписать из квартиры

По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:

Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.

В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:

  1. Написать заявление в суд.
  2. Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
  3. Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
  4. Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.

Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:

Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

В каких случаях нельзя продать такую квартиру

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

  • дети, оставшиеся без родительской опеки;
  • граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
  • граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
  • лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

  • несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
  • недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

  • продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
  • продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
  • выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Статус жилого помещения

Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.

И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.

Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

Кто они — прописанные в квартире люди?

Гражданин, прописанный в Вашей квартире, для покупателя «обременение объекта недвижимости». Значит на жилье, которое Вы хотите продать, имеются права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сама прописка — это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности жить в нем она не дает. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, без согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель — это уже вопрос другой.

В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:

  • изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
  • супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
  • дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
  • посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

Временная и постоянная прописка

По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто — собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются автоматически. Никакие процедуры для выписки не нужны. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.

С постоянной регистрацией ситуация другая. У прописанного возникает право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать, подарить, сдать в аренду, либо оставить в наследство) он не может. Зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать принудительно.

Как выписать из квартиры постороннего человека

Допустим, несколько лет назад Вы прописали в свою квартиру постороннего человека, не родственника. С вами он не проживает, однако регистрацию имеет.

Это обстоятельство Вам не мешало. Однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек неизвестно. Связи Вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет. Что же делать с прописанным человеком?

Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.

Для этого подайте в суд заявление, заявив о признании прописанного у гражданина утратившим право пользования Вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:

  • фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире;
  • он не перевозил к Вам свои вещи, и его имущества у Вас нет;
  • гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
  • он никогда не делал попыток вселиться к Вам;
  • гражданин не оплачивает коммунальные услуги.

Судебное решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. На основании этого решения и выписывается неугодный жилец.

Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения. Если он согласился купить у Вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

Как выписать из квартиры родственника

Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

  • прочие родственники;
  • иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
  • иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:

  • у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
  • у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.

После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.

Данное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, Вы прописали в квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.

Ребенок не может стать бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию Вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.

О том, какие проблемы могут возникнуть при попытке выписать родственников смотрите на видео:

На что следует обратить внимание при покупке жилья с обременением

Не всегда продавец честно скажет, что в его квартире прописаны посторонние лица. То есть на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.

Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) Вам следует самому выяснить необходимые сведения.

Для этого следует в обязательном порядке затребовать у собственника расширенную выписку из поквартирной карточки с информацией о каждом прописанном человеке (так называемые форма 10 и форма 17). Причем помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в такую карточку включены и ранее прописанные, и выехавшие, и убывшие. В карточке указывается и причина, по которой из квартиры выехали бывшие жильцы.

Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.

Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, можно принимать решение покупать вам предложенную квартиру или искать «чистый» вариант.

Был прописан человек, отбывающий наказание

Особый случай когда из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. Через несколько лет Вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в Вашу квартиру. Поскольку он имеет право пользования жильем проданном без его уведомления о сделке.

Конечно, можно будет попытаться признать куплю-продажу квартиры незаконной. Но даже в случае удачи вернут ли Вам деньги, указанные в договоре. А Вы отдадите квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя Вам следует самому.

Если прописаны дети

Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.

Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.

Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.

В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:

  • ему должны предоставить иную недвижимость;
  • квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
  • новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.

При этом закон не запрещает опеке руководствоваться собственными соображениями относительно того, устраивает ли их жилье, которое будет предоставлено несовершеннолетнему. А критерии бывают разные.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком: как действовать по закону в интересах собственников и несовершеннолетних жильцов

Собственник имеет право продать квартиру даже с зарегистрированными жильцами. Обычно перед сделкой члены семьи выписываются без возражений, но случаются и конфликты: с бывшими супругами или родственниками, не желающими освобождать помещение. Отказ от снятия с учета по месту проживания не препятствует продаже объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Регистрация жильцов не обременяет собственности, и владелец квартиры вправе распоряжаться ею так, как считает нужным. В соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ после продажи помещения члены семьи собственника теряют право на проживание и подлежат выписке.

Исключение составляют случаи, когда приобретенная в браке жилплощадь оформлена в собственность одного из супругов. Продать совместно нажитое имущество без ведома мужа или жены не получится — сделать это можно только по обоюдному согласию или после долевого раздела.

При совершении сделки используется стандартный договор купли-продажи: отдельным пунктом следует прописать ФИО проживающих, основания для их регистрации и сроки, в которые они обязуются освободить жилплощадь.

Чтобы узнать имена и точное количество прописанных в квартире людей, нужно попросить у продавца выписку из паспортного стола.

Как продать квартиру с прописанным жильцом?

Чаще всего такие ситуации возникают, когда в квартире зарегистрирован человек, фактически проживающий в другом месте; реже — после безуспешной попытки принудительного выселения.

Бывшие супруги после развода теряют право на регистрацию (ст. 31 ЖК РФ) однако суд — если нет других вариантов для проживания — может разрешить им временно проживать в квартире.

Хотя закон не воспрещает владельцу распоряжаться недвижимостью, найти на неё покупателя довольно трудно — мало кто соглашается на сомнительную сделку. Поэтому лучше договориться с родственниками мирным путем.

Добровольная выписка зарегистрированных лиц

После перехода квартиры к новому собственнику, жильцы обязаны выписаться. Для этого им нужно явиться в территориальное отделение ФМС с паспортом, военным билетом (для военнообязанных) и написать заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства. Правила процедуры утверждены постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.95 г.

  • Совершеннолетние могут выписаться «в никуда», указав любой адрес. Получив на руки листок убытия, гражданин должен в течение 30 дней зарегистрироваться на другой жилплощади, в противном случае ему грозит статус лица без определенного места жительства.
  • Несовершеннолетних снять с учёта могут только родители — с пропиской по новому месту. В паспортном столе нужно предъявить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, в которой будет проживать ребенок, паспорт и свидетельство о рождении. Если ребенку исполнилось 14 — он обязан явиться в районный отдел ФМС лично.

Другой вариант — регистрация на новом месте жительства. После прописки территориальный ФМС в трехдневный срок известит своих коллег, и жильца снимут с учета по предыдущему адресу.

Выписка жильцов без их согласия

Если жильцы отказались выписываться или физически не могут сделать это (живут за границей, связь с ними утеряна, отбывают наказание в местах лишения свободы), новому владельцу придётся выселять их в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Итог рассмотрения дела зависит от его обстоятельств — гарантий, что суд примет решение о выселении, нет.

  • Иск может быть удовлетворен, после чего новый владелец вправе подать заявление в паспортный стол на основании судебного решения – зарегистрированных лиц выпишут из квартиры.
  • Судья может признать сделку недействительной и обязать продавца вернуть покупателю деньги. Обычно такие решения выносятся при обнаружении мошенничества продавца — например, тот умолчал о том, что в квартире проживают родственники.
  • В удовлетворении иска суд может отказать.

Продавцам «нечистых» квартир трудно найти покупателей даже с хорошей скидкой — памятуя о том, что скупой платит дважды, люди избегают сомнительных сделок, грозящих обернуться судебными тяжбами. Если продать жилье нужно, а желающих купить её нет, на помощь придут риелторы.

Выкуп квартиры агентством недвижимости

Существуют агентства, специализирующиеся на выкупе проблемного жилья. Они приобретают квартиры у собственников с большой скидкой, освобождают от жильцов через суд или по обоюдному согласию (штат юристов вкупе с многолетним опытом позволяют это сделать быстро и эффективно) и перепродают по нормальной рыночной цене.

Однако и здесь имеются исключения. Агентства недвижимости не работают с квартирами, в которых на правах постоянного пользования проживают граждане, не подлежащие выписке.

Кого нельзя выписать из квартиры: защищенные законом категории жильцов

Есть несколько категорий лиц, которых не удастся выселить даже через суд — это противоречит государственным правовым нормам:

  • жильцы, проживающие в помещении на момент его приватизации, отказавшиеся от своей доли в пользу единственного собственника;
  • граждане, зарегистрированные на основании завещательного отказа;
  • несовершеннолетние и недееспособные лица;
  • лица, заключившие с владельцем жилья договор ренты (обременение).

Если во время приватизации прописанные родственники отказались от своей доли квартиры в пользу кого-то из членов семьи и не воспользовались своим правом приватизации по другому адресу, их нельзя принудительно выписать (ст. 19 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Право проживания на основании завещательного отказа неприкосновенно. Оно возникает при передаче жилья наследникам с имущественной обязанностью в пользу третьего лица. Пример: покойный завещал квартиру детям с условием, что в ней будет пожизненно проживать его супруга-вдова. В такой ситуации человек может выписаться только добровольно. Если квартира будет продана, право проживания за жильцом сохранится.

Права несовершеннолетних (недееспособных) членов семьи охраняются государством. Выписать их можно только с одновременной регистрацией по другому адресу. Лазейка, которую предоставляет ст. 292 ГК РФ (переход жилья к новому собственнику автоматически лишает членов семьи оснований для регистрации), не позволяет их выселить «в никуда», а уж принудительно — тем более. Если случится судебное разбирательство, судья с большой долей вероятности будет на стороне ребенка или инвалида.

Договор ренты исключает возможность продажи жилья без передачи обязательств по содержанию жильца. Такой договор налагает обременение на квартиру. Новый владелец может продать ее только с согласия получателя ренты, и к новому владельцу перейдут обязанности по его обеспечению вместе с жильем.

Если прописанные в квартире жильцы заключили с собственником договор аренды сроком более чем на год, то квартира считается обремененной. Перед ее реализацией необходимо расторгнуть договор аренды.

Итак, закон не запрещает собственнику продавать недвижимость с прописанными жильцами, однако покупатель, не проверив объект на «чистоту», может столкнуться с непредвиденными трудностями. Будьте осторожны при заключении сделки: требуйте выписку из паспортного стола, не верьте на слово, уточняйте все условия в договоре и внимательно изучайте закон, чтобы не пришлось впоследствии вести судебные тяжбы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

Как вы считаете, почему риэлторы, юристы и все, кто имеет отношение к покупке и продаже жилой недвижимости, утверждают, что без профессиональной помощи в этом деле никак не обойтись? Самый первый ответ, что приходит в голову — ради собственной же выгоды. На самом деле, дело не только в желании помочь и заработать на этом денег, сколько в стремлении предостеречь от совершения необдуманных шагов. Человек, далекий от мира сделок с недвижимым имуществом, не знает тонкостей этого процесса, а потому может оказаться в ситуации, когда и денег нет, и жить негде. Сегодня мы поговорим о таком часто задаваемом вопросе, как продажа имущества с обременением. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, и что делать, если вы вдруг купили такое жилье по ошибке?

Права прописанных лиц

Люди, которые проживают в конкретной квартире, делятся на три типа: это собственники жилого помещения, лица, не наделенные правом собственности, но имеющие прописку на этих квадратных метрах и граждане, которые никак не могут распоряжаться жилищем, поскольку и в собственности ничего не имеют, и зарегистрированы вообще по другому адресу. У последних в отношении конкретного жилья никаких прав нет. А вот с двумя предыдущими категориями все не столь просто:

  1. Просто зарегистрированный человек — имеет право распоряжаться жилым помещением, заботиться о нем, сохраняя в целостности, наравне с хозяином квартиры.
  2. Собственник — помимо указанных выше действий, может участвовать во всех сделках, связанных с покупкой, продажей недвижимости либо ее части, если владеет квартирой не целиком.

Выставляемая на продажу жилая площадь, в которой пока еще зарегистрированы жильцы, называется «квартира с обременением». Она будет считаться таковой ровно до тех пор, пока все, кто был прописан, не снимутся с учета.

Покупка квартиры с прописанными людьми — ситуация, с которой сталкиваются очень многие клиенты «черных риэлторов», а также граждане, решившие сэкономить и бегать по нужным инстанциям самостоятельно. Разумеется, подобная ситуация не устраивает ни одну из сторон конфликта. Покупатель негодует, что жильем, за которое он честно заплатил положенную сумму, на законных основаниях пользуется кто-то другой. Человек, оказавшийся невыписанным, переживает, что ему нужно освободить помещение. А ведь случается и такое, что собственник просто не предупреждает заранее.

Порядок продажи квартиры

Ситуация с необходимостью реализовать жилье, невзирая на остальных зарегистрированных в ней лиц, время от времени возникает у разных собственников. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком в ней? Если покопаться в правовой базе, то выясняется, что никаких препятствий для такой «операции» со стороны закона нет. Например, в Гражданском Кодексе в статье 292 говорится, что если у собственника больше нет прав на жилую площадь, то не будет ее и у остальных, кто здесь прописан.

И все-таки продажа квартиры с прописанным человеком не собственником многими воспринимается в штыки, хотя, казалось бы, препятствий никаких нет, а стоимость существенно ниже, чем у такого же жилища без обременения. Связано подобное положение вещей с тем, что все расходы по выписке зарегистрированных придется нести человеку, приобретающему жилую площадь. Более того, воспользоваться предоставляемой возможностью реально не всегда.

Законная продажа квартиры с прописанными людьми может происходить тремя путями:

  1. Продавец по предварительному соглашению с покупателем сам снимает с учета всех людей, зарегистрированных на продаваемых «квадратах».
  2. Эти обязанности ложатся на плечи покупателя (опять же, строго по договоренности).
  3. Если покупатель не возражает, то оформляется право временного или пожизненного проживания на тех, кто не может сняться с учета в соответствии с законом. Такой вариант обычно выбирают родственники или очень хорошие знакомые, продающие квартиры друг другу.

После того, как идеальный для обеих сторон вариант был выбран, составляется договор, собираются письменные формы согласия на подобного рода сделку от всех, кому принадлежит часть квартиры, подаются нужные документы. Образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком можно найти в интернете или попросить помощи у сотрудника регионального отделения Росреестра. Если сделка осуществляется через нотариуса, то все подскажет он сам либо помощники.

Принудительная выписка из квартиры

Бывает, что факт прописки кого-то еще продавцом был скрыт, и покупатель купил квартиру с прописанным человеком. Как выписать такого гражданина? Проверьте, можно ли это сделать вообще. Затем попытайтесь договориться. Возможно человек сам не рад остаться в том доме, который его родне и ему самому уже не принадлежит. Но случается встретить упрямцев, не готовых покидать насиженное место. Как быть?

Самостоятельно или с привлечением мирового суда можно снять с регистрации следующих людей:

  1. Посторонние.
  2. Несовершеннолетние (если выразят согласие органы опеки).
  3. Бывшие супруги, ныне разведенные.
  4. Родители, лишенные родительских прав.
  5. Те, кто прописан по данному адресу, но фактически здесь не проживает.

Кого нельзя выписать

На вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, равно как и на вопрос о выписке уже после совершения покупки, ответить утвердительно получается не всегда. Дело в том, что есть ряд лиц, которые не могут быть сняты с учета ни вами лично, ни судом, ни продавцом. Это, как вариант, дети в возрасте до 18 лет, если опека не «дала добро» на их выселение в другую квартиру. Еще это супруги, возможно, даже и бывшие, между которыми был заключен брачный договор. Наконец, человек, обладающий правом распоряжаться жилищем на основании того, что частично оно принадлежит именно ему, который к тому же находится при смерти или просто вступил в преклонный возраст, может написать отказ покидать жилье в завещании. И тут тоже ничего нельзя будет поделать.

Риски при покупке квартиры с прописанными жильцами

Гражданин, который сознательно покупает дом с обременением, обязан просчитать все риски и вероятность выписать жильцов, которые либо не уведомлены о решении собственника, либо сознательно отказываются покидать насиженное место. Постарайтесь заранее узнать всю доступную информацию, не соглашайтесь на предложение продающего решить все спорные моменты без заключения письменного, обязательно заверенного нотариально соглашения. Помните, что если в квартире остается жилец, которого нельзя выписать, да который еще и владеет частью этого самого дома, то он может распоряжаться своей долей как захочет. Например, прописать на ней кого-то еще. Или перепродать. Или оставить в залог, если берет кредит в банке.

Закон не против продажи жилища с обременением, но если вы сознательно идете на такой риск, то лучше сразу просчитать возможные неблагоприятные последствия и, когда позволяет ситуация, отказаться от покупки в пользу какой-то альтернативы. А вообще, старайтесь ответственно подходить к вопросу сделок с недвижимостью и действовать при поддержке надежных, проверенных юристов и риэлторов. Вы немного переплатите, зато оградите себя от возможных неприятностей.

Статья написана по материалам сайтов: juresovet.ru, urmetr.com, finansopyt.ru.

«