+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме


Если она не выполняется, жильцы могут совместными усилиями отказаться от услуг одной организации в пользу другой. Разберемся, как можно и есть ли смысл поменять управляющую компанию ЖКХ в жилом многоквартирном доме на другую, для удобства разделив процедуру на несколько этапов.

Выясняем наличие оснований

Первый шаг, который необходимо предпринять – проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:

  • Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
  • Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
  • Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
  • Выполнение обязательств ненадлежащим образом.

Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.

Получаем необходимые документы

Перед тем, как поменять УК дома, необходимо собрать группу собственников, которые выступят с такой инициативой. В нее может войти любой человек, являющийся владельцем одной или нескольких квартир. Сформированное сообщество по закону может затребовать для ознакомления контракт и иные официальные бумаги, касающиеся объекта жилой недвижимости. Получить на руки необходимо:

  • свидетельства об осмотре коммуникационных систем здания за последние 2 года;
  • договор с УК;
  • справку о проделанной работе и оказанных за крайние 12 месяцев услугах.

Если организация не имеет чего-либо из вышеперечисленного, то по ЖК РФ она обязана восстановить необходимые документы за свой счет.
После изучения бумаг можно начать процедуру смены УК. Обычно прежняя организация не соглашается на это добровольно, поэтому действовать придется самостоятельно.

Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры

Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:

  • Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
  • Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы – ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
  • Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
  • Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
  • Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
  • Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.

Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.

Требования к проводимому собранию

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли владельцы недвижимости, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству владельцев жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании. То есть присутствующие на мероприятии должны владеть более чем половиной от всех квадратных метров, чтобы их инициатива не противоречила закону.
Если это требование было соблюдено, все участники мероприятия становятся равны и имеют по голосу. Если больше половины членов собрания проголосуют за то, чтобы поменять компанию, то остальным придется подчиниться.

Как выбрать новую УК

Инициаторы собрания должны заранее выбрать интересующие их организации и изучить их предложения касательно перечня предоставляемых услуг, тарифов, формы договора и т.д. К дате сбора жильцов соглашение с каждой организацией-кандидатом уже должно быть подготовлено.
Владельцы помещений имеют право самостоятельно определить перечень работ и услуг, которые должны стать обязанностями нового исполнителя. Он должен гарантировать сохранность вашего дома и его пригодность для проживания. Поэтому рекомендуем привлечь для составления списка юриста. Некоторые пункты должны присутствовать в документе по закону:

  • Состав имущества, которое попадает в ведомство организации. То есть собственники должны решить, какие услуги будет предоставлять УК, а о каких работах они позаботятся сами. Например, инженерные коммуникации можно передать в ведение управляющей организации, а об уборке территории вокруг дома договориться с членами инициативной группы или нанять дворников без помощи УК.
  • Перечень работ и услуг, которые должны выполняться в отношении указанного в предыдущем пункте имущества. Также необходимо указать порядок, согласно которому в этот список могут вноситься правки, и перечислить коммунальные услуги, о предоставлении которых должна заботиться выбранная организация.
  • Порядок, в соответствии с которым будет определяться сумма на содержание здания и выполнение ремонтных работ, а также размер платы за коммунальные услуги. Следует обозначить, каким образом и как часто жильцы обязуются вносить платежи.
  • Особенности слежения за деятельностью компании. По нормам законодательства она должна минимум раз в год предоставлять отчет о своей работе в отношении перечисленных в договоре обязательств.

Чтобы подробнее изучить информацию по поводу всех пунктов соглашения, ознакомьтесь со статьей 162 ЖК РФ на сайте КонсультантПлюс или других аналогичных ресурсах.

Протокол решения о смене управляющей компании в многоквартирном доме

Документ, в котором будет отображено решение собственников, составляется письменно и подписывается следующими лицами:

  • председателем собрания;
  • лицами, ответственными за подсчет голосов;
  • секретарем комиссии.

Особых требований к тому, как будет выглядеть письменное свидетельство, законодательство не предъявляет. Но не забывайте, что если в повестку дня не был внесен вопрос о выборе УК, то в дальнейшем протокол может быть посчитан недействительным. Также необходимо проконтролировать, чтобы были учтены несколько важных моментов:

  • Все владельцы недвижимости должны быть оповещены о проведении общего собрания.
  • В обязательном порядке должна быть составлена повестка дня.
  • Необходимо правильно провести процедуру голосования (каждый жилец должен оставить свою подпись в соответствующем документе).
  • Важно оповестить всех владельцев квартир о решении, принятом на сборе жильцов.
  • После нужно довести до УК сведения о принятом решении и о дате, когда она должна закончить свою работу в отношении здания.

Процедура смены компании требует, чтобы все необходимые действия были выполнены в соответствии с законом и проведены своевременно. Только так можно избежать осложнений и необходимости повторения каких-либо из них.

Оповещение управляющих организаций о решении собственников

Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая – что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.

Перезаключение договора

Не всегда следует прибегать к такому радикальному решению, как смена управляющей компании. Если собственники недовольны качеством выполняемых работ или тем, что предоставляются не все необходимые услуги, можно выдвинуть требование о перезаключении соглашения с УК. В таком случае его можно изменить и дополнить.
В официальных бумагах часто отсутствует информация об имуществе, за которым УК должна следить, или о том, как должен меняться размер оплаты за предоставляемые организацией услуги. Иногда их перечень может даже не соответствовать действующему законодательству. Чтобы заключить контракт заново, следует:

  • Истребовать в УК действующую версию бумаги.
  • Изучить ее и сравнить текст с требованиями, которые выдвигаются к нему законодательством (статья 162 ЖК РФ).
  • В письменном виде изложить имеющиеся недовольства и разногласия и передать протокол для изучения компанией.
  • Если это необходимо, вместе с УК сформировать группу лиц, которые достигнут соглашения в отношении текста нового договора.
  • Вынести вопрос о принятии новой версии на собрание собственников.
  • Потребовать от УК размножить текст согласованного документа и передать его для подписания жильцам.
  • Утвердить на общем сборе положения нового контракта.

Если прийти к консенсусу с действующей УК не получилось, тогда единственным выходом для изменения ситуации является отказ от ее услуг.
Теперь вы знаете, как можно правильно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, по каким основаниям и есть ли трудности в процессе отказа от услуг. Главное – подойти к делу ответственно, не бояться отстаивать свои права в конфликтных ситуациях и быть инициатором проведения описываемой в статье процедуры, если она необходима.

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Управляющая компания – жильцы нашли другую…

Заключая договор с УК на обслуживание дома, жители надеются, что отдали свое общедомовое имущество «в добрые руки». Но на деле часто все выглядит иначе.

Когда собственники жилья устают бороться с нечистыми на руку управляйками и писать жалобы на грязь в подъезде и темноту во дворе, выход единственный – сменить управляющую компанию.

Практически, это мероприятие кажется простым – расторгнул договор с одними, заключил с другими. Но как показывает судебная практика, есть множество нюансов, которые нужно учесть. Давайте посмотрим как правильно выполняется смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Чем не устраивает УК

Если владельцы квартир в МКД стали задумываться о заключении договора с другой управляющей компанией, значит причин для этого более, чем достаточно, как им кажется.

Но Жилищный кодекс РФ говорит о том, что расторгнуть договор можно только в определенных случаях:

  • Завышенные тарифы на услуги;
  • Нерациональное использование общих средств;
  • Существенные нарушения в процессе осуществления деятельности (например, действия или бездействия, представляющие угрозу для здоровья и жизни жителей дома);
  • Несоблюдение лицензионных требований (например, требования информационной открытости);
  • Реорганизация УК.

Пора искать новую управляющую организацию

Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

Для начала соберите информацию об управляющих компаниях, функционирующих в вашем регионе. Сделать это можно зайдя на сайт и просмотрев рейтинг, опросив жителей соседних домов.

Когда предварительный список составлен, приступите к тщательному отбору – пообщайтесь со специалистами организаций, узнайте о тарифах и услугах, просмотрите отчеты о деятельности на сайте, расспросите собственников, которые уже заключили договор с данной организацией.

По вопросу повестке дня принято решение: расторгнуть договор с УК

Вопрос о смене УК решается на общем собрании собственников помещений в МКД. Без согласия собственников сменить УК не получиться, при этом существует кворум – не менее 50 %.

Повесткой дня должны быть пункты:

  • Прекращение отношений с управляющей компанией с указанием причин;
  • Выбор управления многоквартирным домом;
  • Заключение договора с новой УК.

Все вышеперечисленные вопросы и решения, принятые по ним, протоколируются.

Обращаем внимание на то, что собственников жилья должны уведомить о предстоящем собрании не позднее чем за 10 дней.

Уведомление направляется заказным письмом или собственнику сообщают лично под роспись.

Если до этого был установлен прочий порядок уведомлений ранее (например, объявление при входе в подъезд), он может также использоваться.

Решение вынесено

После состоявшегося собрания, в 10-дневный срок копия протокола вывешивается в общедоступном для собственников месте.

Управляющая компания, которую сменили, должна быть оповещена об этом в течение 5 рабочих дней после проведения собрания.

О принятом решении информируются и органы жилищного надзора. В уведомлении также необходимо указать и наименование новой компании, которая будет управлять домом.

Старая УК должна в течение 30 дней передать новой всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.

В случае утери документов бывшей управляющей компанией, она обязана восстановить ее в течение трех месяцев.

Новая компания по обслуживанию общедомового имущества

Порядок заключения договора с УК регулирует жилищный кодекс Российской Федерации, а именно ст.162.

В этом документе сказано, что договор считается заключенным в том случае, если в не поставили подпись больше половины собственников жилья.

Чтобы собрать такое количество народу, лучше всего созвать общее собрание.

Количество участников собрания, повестка и решение фиксируются протоколом.

После принятого решения органами жилищного надзора новый дом должен быть внесен в лицензию управляющей компании. Делается это в 10-дневный с момента, как УК предоставила подписанный договор.

Жилищное законодательство обязывает УК опубликовывать сведения о новом МКД, который они обслуживают на официальном сайте и общедоступном месте для граждан (например, на информационных стендах в своем офисе).

Когда начинать платить оплачивать услуги по новому договору?

Владельцы помещений в многоквартирном доме начинают платить за предоставляемые работы и услуги УК с того дня, когда объект внесен в лицензию уполномоченными органами.

Изменения, внесенные в жилищное законодательство РФ, практически полностью изменили всю систему ЖКХ. В отличие от советского периода, ответственность за содержание домов полностью легла на плечи собственников жилья.

Вот и приходиться им самостоятельно бороться с УК, которые чувствуют себя вполне вальяжно в сложившейся ситуации.

Читайте больше интересных статей на нашем сайте.

Как сменить управляющую компанию юридически верно и безболезненно для обеих сторон

Статьи по теме

Если собственники квартир в многоквартирном доме недовольны управляющей организацией, они могут сменить ее. Существуют специальная процедура и определенные правила относительно того, как грамотно сменить управляющую компанию, либо перейти на непосредственную форму управления собственниками помещений многоквартирным домом, либо создать для этой цели ТСЖ. В этой статье поговорим о том, как поменять управляющую организацию правильно.

Что нужно, чтобы сменить управляющую компанию

Нередки случаи, когда собственники квартир считают, что управляющая компания предоставляет им услуги низкого качества либо в неполном объеме. В подобной ситуации жильцы многоквартирного дома вправе предъявить требование о перезаключении договора управления с целью его изменения и дополнения. Какие разделы документа чаще всего нуждаются в правках? Прежде всего это перечень работ и услуг управляющей компании по содержанию дома, который не соответствует требованиям Госстроя. Кроме того, нередко договор необходимо дополнить информацией о том, как осуществляется контроль выполнения управляющей организацией ее обязательств, что входит в состав общего имущества, а также в каком порядке изменяется размера платы за услуги УК.

Для того чтобы перезаключить договор управления, необходимо:

  1. потребовать в управляющей компании договор управления для изучения;
  2. сравнить содержание договора с нормами, которые содержит Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 162);
  3. описать разногласия в протоколе и предъявить его УК;
  4. если есть такая необходимость — сформировать рабочую группу с участием управляющей организации для составления согласованного текста договора;
  5. рассмотреть вопрос о принятии согласованного договора управления на общем собрании жильцов;
  6. потребовать от УК копии согласованного договора;
  7. предоставить согласованный текст договора собственникам квартир для изучения и подписания;
  8. утвердить основные положения договора на общем собрании жильцов;
  9. если управляющая компания отказывается провести согласование договора с собственниками квартир, они могут принять решение сменить управляющую компанию и начинают соответствующую процедуру.

Почему собственники решают сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Обязанности управляющей компании должны быть четко обозначены в договоре, который заключают с ней жильцы многоквартирного дома. Основанием для замены УК в большинстве случаев становится невыполнение ею свих обязанностей либо выполнение их не на должном уровне. Решение сменить управляющую организацию собственники квартир часто принимают из-за недоступности и непрозрачности информации о деятельности компании (закон обязывает УК раскрывать перед жильцами сведения о своей работе).

Итак, к наиболее распространенным причинам, побуждающим сменить управляющую компанию, относятся следующие.

  • Низкое качествопредоставляемых услуг:
  • несоблюдение теплового режима в холодное время года;
  • нерегулярное водоснабжение, отсутствие горячей воды;
  • вывоз мусора с задержками и пр.
  • Содержание общего имуществав неудовлетворительном состоянии:
  • устранение поломок общедомового имущества и оборудования несвоевременно (существуют строгие временные лимиты выполнения данных работ);
  • отсутствие либо некачественное проведение ремонта, уборки территории и других работ.
  • Сокрытие данныхо собственной работе.
  • Несвоевременное реагирование на жалобы собственников квартир, невыполнение своих обязательств.

Если факты бездействия управляющей компании налицо, собственникам квартир следует подавать жалобы. Каждый случай невыполнения УК своих обязанностей необходимо оформлять документально с составлением актов, которые в дальнейшем послужат основанием сменить управляющую компанию.

Если УК не реагирует на жалобы и продолжает игнорировать свои прямые обязанности, сотрудничество с нею необходимо заканчивать. Закон предусматривает право собственников сменить управляющую компанию по окончании срока договора. Расторгать его в течение первого года работы УК запрещено.

Деятельность хорошей управляющей компании должна быть прозрачной для собственников квартир

Профилактика появления задолженностей среди жильцов многоквартирного дома является более эффективной тактикой, нежели ее взыскание. Чем качественнее УК исполняет свои обязательства, тем выше объем собранных платежей, тем большим доверием компания пользуется среди собственников квартир. Составляя стратегию своей работы, управляющая организация должна тщательно проанализировать нужды и пожелания жильцов МКД.

Возможно ли сменить управляющую компанию в новостройке

После сдачи дома в эксплуатацию его начинает обслуживать соответствующая организация — управляющая компания. В большинстве случаев застройщик, заботясь о собственной выгоде, предлагает и всячески рекламирует услуги дочерней организации. Кроме того, компания, построившая МКД, может привлечь к сотрудничеству ту УК, которая задействована в обслуживании домов в данном районе.

Чем выгодно привлечение к работе дочерней управляющей компании застройщика?

  • Коммунальные услуги предоставляются сразу после того, как собственники получили ключи от квартир.
  • С высокой долей вероятности застройщик будет контролировать работы по содержанию дома в хорошем техническом состоянии, ведь это непосредственно повлияет на его репутацию.
  • Дочерняя управляющая компания компетентна в решении любых инженерных вопросов.

Сотрудничество с дочерней управляющей компанией застройщика имеет и свои недостатки, среди которых следующие:

  • финансовые потоки будут проходить не только через УК, но и через застройщика;
  • управляющая организация сможет искусственно завышать размер коммунальных платежей;
  • используя «карманную» организацию, УК получит возможность игнорировать претензии жильцов;
  • компания сможет распоряжаться придомовой территорией так, как посчитает необходимым строительная фирма.

При составлении договора с управляющей компанией жильцы имеют право обозначить в нем список тех работ и услуг, которые они ожидают получить с ее стороны. Однако данная возможность является недоступной при работе с дочерней управляющей организацией застройщика.

Чтобы ни одна из вышеописанных ситуаций не случилась, при заселении в новостройки многие владельцы квартир принимают решение сменить управляющую компанию и отдают предпочтение независимым организациям. Право это сделать у них появляется только после того, как не менее 50% жильцов заселятся в свои квартиры. При таком показателе собственники получат право формировать различные товарищества, которые на собраниях и решают вопросы о том, как сменить управляющую компанию.

2 способа сменить управляющую компанию в доме

Способ 1. Когда срок действия договора истек

Момент, когда срок действия договора подходит к концу, является оптимальным для того, чтобы сменить управляющую компанию.

Если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть соглашение, оно продлевается автоматически. Чтобы уточнить срок действия договора, необходимо обратиться непосредственно в органы администрации либо к руководству.

Способ 2. Когда договор продолжает действовать

Значительно сложнее сменить управляющую организацию, если строк действия договора еще не закончился. Если владельцы квартир МКД уже определились с выбором новой УК, расторжением прежнего договора займется именно она. Однако в том случае, если ТСЖ пока не выбрана, за дело придется браться самим собственникам.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса России прервать действие договора до истечения срока возможно несколькими способами.

Применяется в том случае, если владельцы всех квартир согласны сменить управляющую организацию. Сначала необходимо составить и подписать с действующей компанией соглашение, которое раскрывает алгоритм передачи преемникам всей документации относительно МКД, средств на расчеты с поставщиками услуг, неизрасходованных материалов, средств на ремонт и т.д. После того как прием осуществлен, нужно заключить договор с новой управляющей организацией.

  1. Согласно действующему договору.

Некоторые договоры на обслуживание МКД содержат информацию о правилах их расторжения. Обычно, если собственники за месяц поставили УК в известность о намерении прекратить сотрудничество, компания автоматически освобождается от своих обязанностей.

  1. В соответствии со ст. 45 Гражданского кодекса РФ.

Данная статья служит основанием для расторжения договора в случае непредвиденного развития событий. Если одна из сторон не признает наличие этого, расторгнуть договор можно, обратившись в суд.

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) закрепляет право владельцев квартир сменить управляющую организацию. Сделать это можно путем создания ТСЖ, которое откажется от услуг УК и займется управлением МКД.

Однако при таком ходе событий алгоритм расторжения договора законодательно не регламентирован. Если данные правила не прописаны и в договоре на обслуживание, его прекращение необходимо проводить на общем собрании в порядке, описанном ранее.

При значительных нарушениях условий соглашения со стороны УК владельцы квартир вправе подать в суд иск о расторжении договора об обслуживании. Статья 450 Гражданского кодекса раскрывает понятие существенных нарушений, которые заключаются в:

  • несоблюдении температурного режима в квартирах;
  • наличии неработающих лифтов;
  • нерегулярном водо- и электроснабжении;
  • изношенности крыши и пр.

УК нарушает условия договора на обслуживание не только тогда, когда она бездействует при наличии нарушений, но и в случае несоблюдения ею сроков. Рассмотрев предоставленные доказательства, которыми служат жалобы и акты жильцов в саму управляющую организацию либо в контролирующие инстанции, суд расторгает соглашение.

Договор с УК подписывают собственники всех квартир, поэтому решение об обращении в суд должно быть принято общим собранием жильцов. В ходе обсуждения формируется уполномоченная группа, каждый из участников которой получает доверенности от владельцев всех квартир. Закон не предусматривает для собственников возможности обращения в суд от своего имени.

Сегодня договоры управления МКД имеют смешанную структуру, включая элементы договора возмездного оказания услуг и подряда с преобладанием первого. Данный факт означает, что односторонний порядок расторжения соглашения в любое время может быть применен собственниками не только тогда, когда УК не исполняет его условия. Основаниями для прекращения действия договора могут стать выбор жильцами на общем собрании другого способа управления домом либо решение сменить организацию.

Иными словами, избрав однажды определенную УК и способ управления МКД, собственники квартир не лишаются возможности сменить их, и для этого совершенно не обязательно документально подтверждать факты нарушений со стороны управленцев. Кстати, УК также может отказаться от своих полномочий в отношении того или иного дома в одностороннем порядке.

Сменить управляющую компанию ЖКХ и подобрать новую УК

При выборе новой управляющей компании инициативной группе жильцов следует предусмотреть следующие факторы:

  • наличие лицензии (ФЗ № 255 от 21.07.2014 г. гласит, что управляющая организация может осуществлять деятельность только при наличии государственной лицензии);
  • характер отношений с администрацией и опыт работы;
  • уровень организационной работы;
  • объемы фондов, учредители;
  • какое количество домов находится в ведении данной организации;
  • в каком состоянии содержатся материальная база и документация компании;
  • насколько деятельность организации открыта и прозрачна;
  • стремится ли УК применять индивидуальный подход при работе с владельцами жилья;
  • насколько оперативно компания реагирует на заявки собственников квартир;
  • квалификация и опыт сотрудников;
  • соотношение числа технических работников и руководителей;
  • алгоритм работы с поставщиками коммунальных услуг, тарифная политика.

Государственные реестры субъектов РФ содержат информацию обо всех управляющих компаниях, у которых есть лицензия. Данные сведения являются открытыми, вы можете найти их на официальных сайтах органов Жилищного надзора государственной исполнительной власти.

Если владельцы квартир не смогли самостоятельно выбрать управляющую организацию, органами местного самоуправления проводится открытый конкурс для определения компании, которая займется управлением МКД. Закон гласит, что конкурс должен быть объявлен в течение 3 дней после общего собрания, в ходе которого жильцы объявили о решении сменить управляющую компанию, и проведен через 30 дней после его объявления.

Порядок проведения процедуры смены

Этап 1. Формирование инициативной группы

В состав инициативной группы собственников, организацией которой при смене УК занимается совет многоквартирного дома, могут входить члены правления ТСЖ или любые другие владельцы квартир данного МКД. Она имеет законный доступ к любым документам, относящимся к дому, в том числе к договору о сотрудничестве с управляющей организацией.

Этап 2. Сбор необходимых документов

Инициативная группа собственников приступает к сбору документов для того, чтобы обосновать необходимость сменить управляющую компанию. Закон обязывает управленцев по запросу владельцев квартир в МКД предоставить для ознакомления все нужные бумаги. В случае отказа собственникам следует потребовать официальный письменный ответ.

УК должна предоставить:

  • акты выполненных работ и оказанных услуг (за последний год);
  • акты осмотра инженерных сетей дома (за последние 2 года);
  • договор обслуживания или управления.

В случае отсутствия документов ЖК РФ обязывает управляющую организацию за свой счет оформить недостающие акты.

После изучения документации и оформления списка претензий инициативной группой собственников проводится общее собрание жильцов. Чтобы обеспечить кворум, извещения о данном мероприятии рассылают по адресам не позже чем за 10 дней до даты проведения. Инициативная группа владельцев готовит заказные письма с оповещением, вручает каждому хозяину под роспись. Собрание признается недействительным в том случае, если даже один собственник не получил официального предупреждения.

Кроме того, для информирования каждого жильца следует разместить объявление, содержащее следующую информацию:

  • в какой форме проводится собрание – очной или заочной (голосование);
  • ФИО и паспортные данные каждого инициатора данного собрания;
  • время, место проведения, дату мероприятия;
  • место проведения, дату начала и окончания приема бюллетеней — при заочном голосовании;
  • повестку дня мероприятия. Законом запрещено на общем собрании изменять список вопросов, а также рассматривать аспекты, которые не были включены в план собрания;
  • в случае заочного голосования следует вложить в сообщения бюллетени для голосования, в которых указываются ФИО председателя, членов счетной комиссии, а также секретаря;
  • каким из способов владельцы квартир были оповещены о месте и времени проведения мероприятия.

Этап 3. Созыв собрания

Чтобы сменить управляющую компанию, необходимо расторгнуть с нею договор об обслуживании. Данное решение может быть принято исключительно общим собранием собственников квартир МКД. Интересы нанимателей жилья в данном случае представляют члены муниципалитета. В протоколе общего собрания нужно указать факты нарушений УК условий договора, а также обосновать все претензии в отношении управленцев.

Решения общего собрания собственников имеют силу, если в мероприятии участвовали хозяева квартир в данном МКД либо их представители, которые обладают более чем 50% голосов от их общего количества. Решение по вопросу о смене УК принимает простое большинство владельцев, которые были на голосовании (в том случае, если «за» выскажется более половины присутствующих). Иными словами, если на собрании находились более половины жильцов и более 50% из них высказались за то, чтобы сменить управляющую компанию, остальные должны подчиниться. При этом количество голосов того или иного собственника зависит не от численности людей, а от того, сколько квадратных метров квартиры и общей площади дома принадлежит данному жильцу.

Вопрос выбора новой УК является обязательным пунктом повестки дня собрания.

Этап 4. Выбор новых управленцев

Перед проведением общего собрания собственников инициативная группа готовит список возможных кандидатов, а также обращается к ним с просьбой представить предложения относительно:

  • формы договора обслуживания;
  • ремонта МКД;
  • перечня услуг по содержанию дома;
  • тарифной политики и пр.

К дате проведения общего собрания собственников МКД необходимо подготовить договор с компанией. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома, которые должны обеспечивать его безопасность и пригодность проживания людей, имеют право определять сами владельцы квартир. Для того чтобы правильно составить минимальный перечень, целесообразно обратиться к услугам специалиста. Жилищный кодекс РФ (ст. 162) определяет список пунктов, которые должны быть обязательно включены в договор:

  • состав общего имущества МКД, которое будет входить в сферу ответственности управленцев дома. К примеру, на общем собрании собственники квартир могут принять решение передать строительные конструкции и инженерное оборудование на содержание УК. При этом включать в управляемое имущество придомовую территорию вовсе не обязательно, жильцы могут нанять дворника либо ухаживать за ней самостоятельно;
  • список работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также коммунальных услуг; порядок внесения изменений в данные перечни;
  • алгоритм вычисления размера взносов за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт МКД; указание способов внесения платежей.
    Внимание! Тарифы на оплату коммунальных благ утверждаются региональными и местными властями, а перечень жилищных услуг и их стоимость – самостоятельно владельцами квартир;
  • ход осуществления контроля за деятельностью УК. Закон защищает права жильцов и обязывает управляющую компанию ежегодно предоставлять собственникам квартир отчет о работе по выполнению договора.

Этап 5. Оформление протокола собрания

В Жилищном кодексе РФ не содержится четких требований к оформлению протокола собрания жильцов МКД. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан членами счетной комиссии, председателем и секретарем. В ходе общего мероприятия должны рассматриваться только вопросы, содержащиеся в повестке дня. Иными словами, решение о выборе новых управленцев может быть признано недействительным, если оно было принято, однако не было внесено в план проведения собрания.

При оформлении протокола непременно должны учитываться следующие аспекты:

  • уведомление заинтересованных сторон и владельцев всех квартир о проведении собрания собственников МКД;
  • ход голосования;
  • повестка дня;
  • процедура информирования УК о том, какие решения были приняты на собрании и когда полномочия управленцев прекращаются (ст. 45 ЖК РФ);
  • процедура информирования жильцов и заинтересованных сторон, в том числе тех, кто не принимал участия в собрании.

Этап 6. Оповещение прежней и вновь избранной УК

После общего собрания жильцы МКД должны сообщить новой организации о своем желании находиться под ее управлением, а также старой – о намерении покинуть ее. Для этого собственники вручают протокол собрания обеим компаниям.

После того как общее собрание жильцов приняло решение сменить управляющую компанию, у управленцев есть 30 дней, чтобы осуществить передачу новой УК всей технической документации о данном МКД.

В некоторых случаях собственник помещения в МКД может обжаловать в суде решения, которые были приняты общим собранием жильцов, не позднее 6 месяцев после их утверждения. В каких ситуациях это возможно?

  • если собственник присутствовал на собрании и участвовал в голосовании, однако был в меньшинстве, а его законные права и интересы были ущемлены;
  • когда по тем или иным причинам владелец помещения отсутствовал на собрании и не согласен с теми решениями, которые были приняты, считая, что они нарушают его права и интересы.

Иск может быть не принят судом, если:

  • нарушения не существенны;
  • решение, которое один из собственников желает обжаловать, не принесло ему убытков;
  • голос данного жильца не способен изменить исхода голосования.

Жилищный кодекс РФ (ч. 6 ст. 20) гласит, что органы муниципального жилищного контроля и государственного жилищного надзора могут обратиться в суд с целью:

  • признать договор управления МКД недействительным;
  • ликвидировать товарищество;
  • признать решения, принятые общим собранием собственников квартир, не имеющими силы.

Обращение в суд в данном случае возможно в следующих ситуациях:

  • при выявлении нарушений процедур формирования товарищества собственников, выбора УК, подготовки и подписания договора управления МКД;
  • когда предписания об устранении несоответствия устава товарищества и внесенных в него изменений обязательным требованиям не были исполнены в установленные сроки.
  • Товарищество собственников жилья: от организации до ликвидации

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Итак, за 30 дней до того, как договор управления МКД прекратит свое действие, управляющая компания должна осуществить передачу сведений, связанных с управлением данным домом, своим преемникам. Однако в действительности заинтересованным лицам часто приходится подавать иск в суд, ведь случаи, когда управленцы не желают передавать техническую документацию или попросту не располагают ею, достаточно распространены.

  • предоставить новой управляющей организации документацию на дом, если управляющая компания, которую решено сменить, располагает ею;
  • восстановить утраченные документы при их отсутствии и передать новым управленцам.

Кроме того, существует правило о замене исполнения, согласно которому «новая» УК может восстановить утраченные документы собственными силами, взыскав понесенные расходы с компании-предшественницы. Правильно оформленные и подписанные сторонами акты приема-передачи МКД на управление послужат доказательством того, что прежняя управляющая организация не располагает всей необходимой документацией.

Процедура исполнения постановления суда о восстановлении и передаче утраченной технической документации избранной УК является достаточно сложной. В данном случае юристы рекомендуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента в качестве ответственности прежней управляющей организации за неисполнение решения суда. Пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22 гласит, что астрент представляет собой денежную сумму, которую ответчик должен уплатить в пользу истца в случае неисполнения решения суда в добровольном порядке до установленной даты.

На практике весьма распространены случаи, когда управляющие компании отказываются передавать дела вновь избранной организации, не признавая таким способом решения общего собрания жильцов. Поэтому собственники помещений в МКД, желающие сменить УК, должны с максимальной ответственностью отнестись к данному вопросу. Необходимо фиксировать каждое нарушение прав жильцов в письменной форме. Пакет документов, который потребуется для отстранения организации от управления домом, должен содержать:

  • копии жалоб владельцев квартир в органы государственного контроля либо непосредственно в управляющую организацию;
  • акты о несоответствии нормативам;
  • копии постановлений о привлечении УК к ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение ею своих обязанностей.

Вновь избранная управляющая организация имеет право жаловаться в жилищную инспекцию и прокуратуру, а также обратиться с заявлением в арбитражный суд, если прежняя УК не признает результатов общего собрания жильцов МКД.

Если сменить управляющую компанию силами жильцов МКД не представляется возможным, собственники квартир могут подать жалобу в департамент городского хозяйства. Согласно ст. 165 Жилищного кодекса РФ данная организация проверит деятельность УК, и, если факты нарушений подтвердятся, инициирует проведение общего собрания собственников квартир данного дома.

Если вы хотите сменить управляющую компанию в максимально сжатые сроки и с минимальными затратами времени, обратитесь к услугам посреднических фирм, которые помогают жильцам МКД бороться с недобросовестными УК. Стоимость их услуг может варьировать от 30 до 100 тыс. рублей.

О передаче документов регистрации граждан

Если прежняя управляющая компания во время своей работы принимала и передавала документы по учету регистрации граждан в соответствующие инстанции, ее обязанностью является передача данных бумаг организации-преемнице. Получив отказ, вновь выбранная УК имеет право:

  • подать иск в арбитражный суд с требованием о передаче прежней УК документов регистрационного учета граждан. Практика показывает, что в большинстве случаев суды удовлетворяют подобные исковые требования. Подтверждением этому служат, к примеру, апелляционное определение Мурманского областного суда от 7 августа 2013 г. № 33-2614-2013, а также постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2011 г. по делу № А40-73182/08-19-483 и от 17 сентября 2013 г. по делу № А41-53549/12;
  • заявить в органы ГЖН о нарушении компанией-предшественницей Правил содержания в части передачи технической документации, привлечении ее к административной ответственности в соответствии с требованиями КоАП РФ (ст. 7.23.2).

Как вернуть деньги после смены управляющей компании

Если владельцы квартир исправно оплачивали все счета, однако из-за некачественного обслуживания приняли решение сменить управляющую компанию, то они имеют право вернуть на баланс МКД те средства, которые остались на счетах управленцев. Что для этого нужно предпринять? В первую очередь необходимо подать запрос в УК о предоставлении отчета о финансово-хозяйственной деятельности, который состоит из:

  • списка выполненных работ с указанием их стоимости;
  • договоров с подрядчиками;
  • сметной документации;
  • актов выполненных работ и пр.

Изучение отчета даст владельцам квартир МКД представление о том, какие работы были проведены и кем, сколько средств было потрачено, а главное – какая сумма осталась на счетах УК. Обязанностью управляющей организации является перечисление этой суммы на счет компании-преемницы либо ТСЖ (в случае изменения формы управления). В данной ситуации события могут развиваться по следующим сценариям.

1. Сменить управляющую компанию удается без лишних проблем. Сотрудники оформляют акт приема-передачи МКД, предоставляют отчет, который не вызывает вопросов у владельцев квартир, и перечисляют неиспользованные средства на счет новой УК (ТСЖ).

2. Процедура смены управленцев сопровождается трудностями. Часто УК настаивают на дальнейшем обслуживании дома либо стремятся освоить оставшиеся средства на бумаге, из-за чего в отчетах появляется информация о невыполненных услугах или работах.

Если есть подозрение, что собственников квартир в МКД обсчитали, то юристы новой управляющей организации или председатель ТСЖ могут заказать проведение строительно-технической экспертизы. После предоставления ее результатов на рассмотрение суда можно требовать от прежней УК возмещения:

  • неиспользованных средств;
  • затрат на услуги юриста, если они потребовались;
  • расходов на проведение строительно-технической экспертизы.

3. В некоторых случаях владельцы квартир в МКД обнаруживают минусовый остаток на счету их дома. В этом случае прежняя УК предъявляет жильцам долг, размер которого может достигать сотен тысяч рублей.

По каким причинам может возникнуть данная ситуация?

  1. Жильцы МКД в ходе голосования приняли решение о проведении ремонта «в счет будущих платежей». В этом случае у управляющей компании появляется возможность загнать владельцев квартир в долговую яму. Прежде чем сменить управляющую компанию либо создать ТСЖ, собственникам предстоит рассчитаться с управленцами за предоставленные услуги и выполненные работы.
  2. Управляющая организация провела ремонт без предварительного вынесения этого вопроса на голосование жильцов. Однако согласно требованиям Жилищного кодекса РФ расходы по текущему ремонту должны быть утверждены владельцами квартир на общем собрании. Если ремонт не был аварийным, закон не обязывает собственников оплачивать его.

По какому бы сценарию ни развивались события, важно помнить, что каждый рубль, перечисленный в УК, должен быть использован строго по назначению.

Махинации УК — дело обычное

В сфере ЖКХ существует множество схем для махинаций, о которых прекрасно осведомлены опытные управленцы. Обывателю крайне сложно самостоятельно разобраться в сметах и отчетах, однако, если принялись за дело, первым делом изучите определенные аспекты.

  1. Работы по проведению ремонта

Часто в отчетах управляющих компаний стоимость проведенных работ реально завышена. Каким образом? К примеру, в соответствии с документами в подвале заменили 5 метров трубы, а фактически — всего 2 метра. Либо трубы и вовсе никто не менял. В данном случае управленцы надеются на то, что ни один из владельцев квартир не станет бегать с рулеткой в руках по подвалам. Чтобы разрешить данную ситуацию, необходимо осуществить тщательный первичный осмотр МКД. Здесь жильцам предстоит взять в руки акты и сверить все: были ли заменены трубы, какое количество новых пластиковых окон появилось в подъезде и т.д. Если в ходе проверки выяснится, что по отчетам работы были проведены, но на самом деле — нет, то собственникам квартир следует составить встречный акт и обратиться в управляющую компанию с претензией о возврате денежных средств.

Нередко случается и так, что работы были выполнены, однако в отчетах отражены по неоправданно высокой стоимости. Какие расходы чаще всего завышаются в сметах? Прежде всего это траты на ГСМ, а также цена стройматериалов. Кроме того, в стоимость может быть включен и НДС, даже если компания работает по упрощенной системе налогообложения.

  1. Невыполненные услуги

Как поступить, если в отчете управляющей организации указана зарплата уборщицы, однако в вашем доме ее никто никогда не видел? Иными словами, УК регулярно взимала с жильцов оплату за работы, но услуга при этом не предоставлялась. Чтобы доказать факт нарушения собственных прав и потребовать перерасчет, собственники должны располагать письменными жалобами в УК, а также актами о том, что уборка в подъезде не производилась.

Статья написана по материалам сайтов: www.gov.spb.ru, www.rline.tv, www.gkh.ru.

«