+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Как продать квартиру банку


В недавнее время вследствие широкого распространения системы кредитования, в том числе ипотечного, все больше жителей нашей Родины, решаются приобрести собственное жилье с использованием заемных средств. Зачастую, собственные силы в возможности отдать сумму долга с процентами заемщики преувеличивают, либо случаются ситуации, при которых уплачивать сумму кредита становится просто нереальным.

В такие моменты заемщики задумываются о реализации доли в квартире с целью погашения суммы долга. Можно ли продать долю в квартире банку?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире банку, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Порядок действий

Если это ранее приобретенное имущество, не являющееся для собственника единственным пригодным местом для проживания, то такая продажа возможна.

В данном случае возможно несколько вариантов развития ситуации:

  • предложение банку заключить договор о передаче доли в квартире в счет погашения суммы долга;
  • обращение взыскания на долю в квартире или на всю квартиру через судебных приставов.

Важно! Банки редко соглашаются на первый вариант, поскольку для них то сопряжено с большими тратами времени, необходимостью оценивать имущество и затем реализовать имущество.

Если вы предложите банку первый вариант, то скорее всего получите отказ от банка с предложением продать принадлежащую вам долю (или квартиру) самостоятельно и вырученные средства внести на счет банка.

Вторая ситуация возникает, когда задолженность по договору взыскана и решение суда вступило в силу. Приставы возбуждают исполнительное производство и начинают отыскивать имущество, на которое может быть обращено взыскание в порядке исполнения решения суда.

На данной стадии оценкой и реализацией имущества занимаются судебные приставы.

Важно! Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно в судебном или внесудебном порядке, если это установлено договором об ипотеке.

В удовлетворении иска о реализации предмета ипотеки будет отказано, если:

  • сумма долга составляет менее 5 процентов от суммы неисполненного обязательства;
  • период просрочки составляет менее 3х месяце.

Во внесудебном порядке на предмет залога возможно взыскание только в том случае, если договором об ипотеки предусмотрено это.

Важно! Если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, то обращение взыскание на него во внесудебном порядке невозможно.

Хотелось бы отметить, что банки редко идут на принятие имущества в счет погашения долга. Позиция кредитных организаций сводится к тому, что если должник получил имущество денежными средствами, то и отдать должен аналогичным образом.

Большой ошибкой заемщиков является надежда на то, что они передадут банку долю в недвижимости и спокойно будут проживать в оставшейся части. В реальности все бывает так: приставы реализуют предмет залога или имеющиеся в собственности недвижимое имущество, оставшуюся от продажи сумму возвращают заемщику. Надеется на то, что от продажи квартиры что-то останется, я бы тоже не советовала. Ведь в сумму долга также будут включены проценты по договору и проценты за просрочку исполнения обязательства.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели возможность и порядок реализации доли в недвижимом имуществе кредитной организации в счет погашения суммы долга по заемному обязательству.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Можно ли продать банку свою недвижимость

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом. Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика Существует и другой вариант. Как продать залоговую квартиру?

  • Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  • Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
  • Продажа залоговой квартиры банком Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Продажа жилой недвижимости банку

  • с покупателем заключается нотариальное соглашение (предварительное);
  • покупатель перечисляет средства залогодержателю (банку);
  • клиент (продавец) получает на руки документы об отсутствии задолженности:
  • клиент обращается регистрационную службу, снимает обременения на жилье;
  • средства, полученные в виде разницы от суммы задолженности перед банком и ценой продажи, передаются клиенту.

Реализация залогового имущества может происходить по трем схемам.

Можно ли продать квартиру банку?

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Можно ли продать банку квартиру

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг. Проценты по ипотеке можно «отбить», сдавая квартиру После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости.


А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги. Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

Как продать квартиру в залоге у банка? Внимание Выдаем ключи! двушка с отделкой от 5 млн руб. АМ Девелопмент Узнать телефон Пять вариантовПроконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число.

Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться… Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита.
«Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., — говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс.

Форум

  • ухудшение материального положения;
  • необходимость переезда в другой город или страну;
  • другие причины.

В первом случае у клиента отсутствую деньги на внесение платежей. Поэтому один из вариантов решения проблемы – продажа имущества. Во втором случае заемщику бессмысленно оплачивать кредит за квартиру, в которой никто не живет.

Важно подчеркнуть, что заемщик не имеет юридического права реализовать залоговое имущество без уведомления кредитора. Все операции должны проходить под контролем банковского учреждения. Банку выгодно приобрести недвижимость заемщика, но иногда преимущества от продажи получает заемщик.

Для начала заемщику необходимо обратиться в банк и ознакомиться с условиями.

Продажа квартир банком за долги

Если продает банк В некоторых случаях, например, при соглашении займодержателя с залогодателем о переходе права собственности, банки продают квартиры с помощью аккредитованных риэлтерских агентств. В этом случае цена залоговой квартиры является завышенной или заниженной. Во многом это будет зависеть от целей, которые преследует продавец (банк), опыта и заинтересованности посредника — риэлтора.
Иногда банк находит покупателя, готового вместе с недвижимостью взять на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по ипотеке. Это бывает очень выгодно, если большая часть залога уже выплачена предыдущим заемщиком. Аукцион, торги Выгоднее всего приобретать недвижимость, впрочем, и другое имущество также с аукциона или торгов, куда квартира попадает по решению суда.

Может ли банк купить квартиру у физ. лица?

Прежде чем банк согласился на предоставлении денег под залог недвижимости предыдущему заемщику, он должен все тщательно проверить. Но есть и минусы Покупая квартиру, которую банк забрал за ипотечные долги или кредит, необходимо выяснить что в ней никто не проживает и не зарегистрирован. Да, если квартира находилась под ипотекой, арестована и взыскана по суду, то бывшие хозяева не имеют на нее права, даже если это единственное годное для них жилье или если в ней прописан несовершеннолетний ребенок.


Но по закону пока у квартиры не сменился собственник, бывший хозяин с семьей имеет право проживать в ней. Если он добровольно откажется покидать ее, придется делать это через суд принудительно. А это 2 месяца на рассмотрения дела в судебном процессе, еще 2 месяца для исполнения его решения.

Как продать долю в квартире банку?

В жизни бывают разные ситуации: радостные и грустные. Например, иногда человеку необходимо продать собственное жилье. Существуют сотни причин, которые заставляют людей продать квартиру. Кому-то повезло приобрести недвижимость по низкой цене в другом городе, кто-то хочет найти жилье большей площади, а другие люди разводятся и вынуждены устраивать свою жизнь по-новому. При этом некоторые люди интересуются, можно ли продать квартиру банку? Ответ будет утвердительным, но реализация имущества кредитно-финансовому учреждению возможна только в том случае, если недвижимость выступала в качестве обеспечения по кредиту. Данную ситуацию лучше рассмотреть на примере. Итак, заемщик оформил в кредитном учреждении ипотеку.

Как продать квартиру если она в залоге у банка под кредит

Добавить сюда время на обжалование бывшим заемщиком решения суда, финансовые издержки, и потраченные нервы вырисовывается грустное развитие ситуации. Чтобы избежать неприятностей такого рода следует:

  1. Взять выписку из Единого государственного реестра прав, где будут указаны собственники приобретаемой квартиры.
  2. По возможности предварительно ознакомиться с домовой книгой или попросить архивную выписку из нее у покупателя. Как вариант, обратиться за этим в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения квартиры, чтобы узнать, кто в ней прописан.

Кот в мешке Приобретая квартиру на торгах или аукционе покупатель, по сути, делает это вслепую: он не видел квартиру, не знает, в каком состоянии она находится, нужен ли ей ремонт, с кем он будет жить по соседству с буйным алкоголиком или любопытной старушкой.

Можно ли продать квартиру банку или купить у него недвижимость?

Приобретение жилой недвижимости всегда считалось выгодным вложением денежных средств. Ведь ее можно использовать не только для проживания, но и как источник дохода, сдавая внаем или реализуя по более высокой цене спустя какое-то время. СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:

  • От чего зависит стоимость залоговой квартиры?
  • Где можно найти квартиры, продаваемые банками за долги?
  • Аукционы и торги.

Как и где они проходят?

  • Плюсы и минусы. Как избежать ошибки?
  • Однако, если бюджет, предусмотренный для этого, ограничен, осуществить желаемое нелегко. Нелегко, но возможно, если купить квартиру, которая выставлена на продажу за долги перед банком. Ее цена может быть до 40 процентов ниже рыночной. Главное, при ее покупке максимально учесть риски и знать некоторые нюансы.

    Уважаемые читатели! Важно! Проблемы, связанные с кредитами, относятся к категории сложных дел.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

    В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

    Возможные причины продажи

    На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

    1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
    2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
    3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

    Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

    Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

    Почему сложно продать ипотечную квартиру

    Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

    Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

    В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

    В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

    Как продать квартиру в ипотеке

    На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

    Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

    Способ №1. Досрочное погашение

    Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

    • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
    • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
    • затем он же снимает обременение с квартиры;
    • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
    • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

    Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

    Способ №2. Продажа заемщиком

    Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

      Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Правила продажи квартиры банку при наличии задолженности

    Как продать квартиру банку за долги?

    Вопрос продажи банку квартиры при наличии просроченной задолженности стал наиболее актуальным на фоне многочисленных сокращений и роста безработицы в нашей стране. Можно ли продать банку квартиру и что для этого необходимо, а также правила и возможность продажи за долги при нахождении в залоге у банка всей квартиры или ее доли — проанализируем все указанные ситуации в рамках настоящей статьи.

    Продажа квартиры банку: особенности и условия

    Гражданское законодательство предполагает возможность решения спорных ситуаций, в том числе по возмещению задолженности по кредитным обязательствам по соглашению сторон. Таким образом, на законном уровне, если достигнуто соглашение о продаже в пользу банка квартиры, то оно считается законным.

    На практике кредитные организации достаточно редко выкупают квартиры у должников — это связано с последующими дополнительными затратами при реализации такого имущества. Цель банка вернуть переданные в долг денежные средства с учетом процентов за их пользование в том виде, у котором они были переданы заемщику.

    При решении вопроса о продаже квартиры банку следует помнить, что все действия кредитные организации совершают исключительно в собственных интересах. Поэтому при оформлении займа следует помнить об основных принципах предоставления заемных средств:

    • большая сумма займа предполагает дополнительные способы обеспечения обязательств, в том числе передачу недвижимого имущества в залог;
    • банк старается максимально снизить собственные риски, связанные с невозвратом кредитных средств (например, страхование объекта залога);
    • стоимость закладываемого и реализуемого имущества (квартиры, дома) может быть существенно занижена до размера достаточного для погашения задолженности перед банком (заемщик теряет разницу в цене);
    • стоимость имущества передаваемого в залог должна превышать сумму займа до 2 раз;
    • при реализации квартиры банк не будет выплачивать никаких компенсаций заемщику.

    Для реализации полученных в счет задолженности квартир необходимы расходы на штат специалистов по сопровождению сделок купли-продажи и оформлению их в регистрирующих сделки с недвижимостью органах. Сам процесс реализации осложнен необходимостью переоформления имущества в связи со сменой собственника, при этом во всех случаях подлежит оплате госпошлина за перерегистрацию прав.

    Исключить дополнительные расходы позволяет признание задолженности заемщика в судебном порядке. В этом случае реализацией жилого имущества занимается служба судебных приставов в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

    Обратите внимание, что не следует надеяться, что продажа квартиры банку будет осуществлена по рыночной стоимости.

    Интерес банка заключается в быстрой реализации имущества и возврате переданных в долг денежных средств. Поэтому стоимость квартиры в первую очередь будет складываться из суммы задолженности перед банком, которая включает:

    • основной долг;
    • проценты за пользование денежными средствами;
    • неустойки и штрафы за наличие просроченной задолженности.

    Отметим, что если сумма основного долга и проценты, как правило, в ходе судебного разбирательства остаются неизменными, то штрафы и неустойки суды часто уменьшают в интересах должника.

    Поэтому незаконное увеличение суммы основного долга за счет высоких штрафов, в некоторых случаях превышающих сумму первоначального займа в несколько раз, является незаконным.

    Продажа квартиры за долги

    Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

    На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

    При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

    Продажа при оформлении в залог

    На недвижимость, переданную в залог в банк, взыскание при возникновении задолженности обращается в первую очередь.

    Порядок предполагает рассмотрение вопроса реализации имущества в судебном порядке, но по соглашению сторон передача имущества может быть совершена без судебного разбирательства.

    Главное отличие от остальных ситуаций заключается в праве банка обратить взыскание на жилые помещения в залоге, которые являются единственным местом пригодным для проживания заемщика. Фактически неуплата по кредиту может привести к выселению из квартиры всей семьи, в том числе несовершеннолетних детей. При передаче квартиры в залог следует внимательно отнестись к этому обстоятельству и при возможности используйте иные способы обеспечения по кредиту, в частности, поручительство третьих лиц, залог транспортных средств и иные.

    Продажа доли в квартире в счет задолженности

    Продажа доли в квартире банку в счет долгов возможна при выполнении следующих условий:

    • имеются другие жилые помещения пригодные для проживания;
    • наличие согласия всех собственников квартиры;
    • доля в квартире передана в залог в качестве обеспечения.

    Продажа доли возможна как в рамках соответствующего соглашения, заключенного непосредственного с банком, так и обращение взыскания на долю через судебных приставов на основании вступившего в законную силу решения суда.

    Кредитные организации в исключительных случаях принимают доли в квартире в качестве оплаты долга. В большинстве случаев заемщику предлагается самостоятельно заниматься реализацией доли и после продажи внести наличные денежные средства в счет погашения задолженности.

    Статья написана по материалам сайтов: 02zakon.ru, kredity-tut.ru, credits.ru.

    «