+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Гостиница в частном доме


Что говорит закон?

Поправки к Гражданскому кодексу, разработанные федеральными властями, гласят, что жилое помещение, которое используется для оказания гостиничных услуг, рассчитанное менее чем на 50 номеров, не требует его перевода в нежилое. Такое нововведение должно простимулировать появление и развитие хостелов в России.

Действующее законодательство, в котором понятие «хостел» отсутствует, не препятствует их открытию в обычных жилых домах. Однако некоторые противоречия существуют. Например, согласно Постановлению правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» гостиницей следует называть имущественный комплекс, служащий для предоставления услуг, который относится к предприятию. Статья 288 Гражданского кодекса запрещает размещать имущественные комплексы в жилых помещениях.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что открыть гостиницу в жилом доме без его перевода в нежилой невозможно. Тем не менее, не все так однозначно. Та же 288 статья гласит о том, что собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему помещением в жилом доме в соответствии с его предназначением. То есть, он может предоставлять жилье для проживания другим лицам на основе договора. В этом же и заключается деятельность хостела. К тому же, статья 19 Жилищного кодекса разрешает использовать жилые помещения в коммерческих целях. Следовательно, открыть хостел в жилом доме – законно.

Важные шаги при создании гостиницы в жилом доме

Чтобы открыть хостел в квартире, лицензия не понадобится. Его владельцу нужно будет только создать юридическое лицо или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Также важно уведомить Роспотребнадзор об обеспечении временного проживания и оказании слуг временного размещения. Уведомление можно отправить либо в виде электронного документа с электронной подписью, либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения.

Как только вся документальная база будет собрана, можно смело приступать к ремонтным работам и организационным вопросам. Часто, чтобы превратить квартиру в хостел, требуется ее перепланировка. Это весьма щепетильный вопрос, так как перепланировка помещений требует согласования, иначе она будет считаться незаконной. Согласовать перепланировку можно самостоятельно или с помощью специализирующейся на этом компании, предлагающей свои услуги. Это поможет сэкономить время и силы, ведь самостоятельное согласование перепланировки порой затягивается на долгие месяцы.

Открыть хостел в жилом доме – не только легко, но еще и выгодно. Туристы успели полюбить такой формат гостиниц и все чаще отдают предпочтение не привычным отелям, а более доступным по цене и не менее уютным хостелам. Радует и то, что представителям госструктур (полиции, пожарной и жилинспекции) не просто найти формальный повод для закрытия хостела или вымогательства взяток, поскольку квартира по определению соответствует требованиям СанПиН.

Как открыть гостиницу с нуля?

В своей практике специалисты компании «Фанталис» постоянно сталкиваются с большим количеством вопросов от клиентов, которые только задумались о открытии гостиницы, мини отеля или загородной базы отдыха. Вопросов всегда много и каждый проект по-своему уникален, даже если опирается на успешно реализованную схему. Как и в любой другой отрасли, найти универсальное решение для всех ситуаций не представляется возможным.

В этом материале,специалисты компании «Фанталис» расскажут о том «как открыть гостиницу с нуля» и ответить на наиболее часто задаваемые вопросы и дать понимание, с чем придется столкнуться в процессе работы по созданию гостиничного бизнеса.

Как открыть гостиницу с нуля?

Открыть гостиницу — это не только способ расширить свой инвестиционный портфель престижным бизнесом, но и реальная возможность повлиять на регион, в котором эта гостиница размещена, улучшить окружающую среду, а также наглядно выразить свои личные взгляды, интересы и принципы. Чаще всего люди, желающие инвестировать в отельный бизнес, примерно представляют, каким должно быть их будущее детище, и даже в нескольких вариантах. Но у тех, кто был мало связан с этой сферой, возникают затруднения с выбором конкретного варианта.

Перед запуском проекта в первую очередь нужно определиться с типом отеля, объемом инвестиций и желаемой прибылью, после этого разработать бизнес-план, на основании которого будут приниматься решения. Далее начинаются работы по: проектированию, оформлению документации, строительству, закупкам, поиску сотрудников и маркетингу.

Чаще всего, для выполнения этих работ привлекаются опытные сторонние организации, которые помогают справиться как с нюансами проектирования или закупок, так и с составлением регламентов или управлением. Очень важно при выборе такого подрядчика, смотреть на опыт реализованных проектов именно в сфере гостиничного бизнеса.

Что нужно знать про открытие гостиницы?

Открытие гостиничного объекта — это сложный, комплексный бизнес, в котором большую роль играют не только различные технические моменты, но и человеческий фактор.

Размещение гостей основная, но не единственная задача. Необходимо предусмотреть всю сопутствующую инфраструктуру и процессы: точка питания, организация развлекательной составляющей, уход за территорией, управление персоналом, снабжение (закупки, транспортная и складская логистика), ремонт и модернизация оборудования и оснащения, маркетинг, продажи, бронирование.

Отель еще предстоит построить, а проработать дизайн и всю необходимую инфраструктуру необходимо еще на начальном этапе. Запуск отеля – это работа команды профессионалов разного профиля.

Зачастую, специализация участников проекта никогда не была связана с реализацией объектов именно в гостиничном бизнесе. Например: инвестор не слишком глубоко прорабатывает бизнес-план, оставляя «мелочи» на будущее, получает заниженные ожидаемые расходы, с этим планом идет к проектировщикам из обычного бюро, те делают проект, основанный на решениях для жилых домов; в процессе строительства без авторского надзора случаются неминуемые недочеты; при закупках вместо выбранных дизайнерами предметов отдается предпочтения более дешевым аналогам; персонал нанимается в последний момент, а реклама запускается, когда все уже готово. В результате, если привлекались достаточно компетентные специалисты, получается вполне приличный на первый взгляд отель, в который, пусть и не сразу, начинают приезжать люди.

И все же при таком подходе очевидны некоторые неминуемые проблемы:

  • малая загрузки в первые месяцы,
  • несоответствие закупленного оборудования нагрузкам,
  • расходы на развлечения и обслуживание, неучтенные в «примерном» бизнес-плане.

Есть и менее очевидные моменты:

  • упущенная экономия при прокладке инженерных сетей,
  • экономия на коммунальных платежах,
  • непродуманная логистика перемещения гостей и персонала,
  • оснащение номерного фонда неспециализированным оборудованием – например, использование бытовых переносных фенов, вместо стационарных, монтируемых на стены санузла, и последующая утрата первых.

Так из-за неправильного выбора сторонних специалистов, снижается доходность отеля и сроки его окупаемости, то есть из-за экономии еще на самом первом этапе образуется огромное количество упущений, прямо бьющих по карману собственника.

Тщательно составленный план в таком сложном бизнесе нужен в первую очередь самому инвестору. Но так как для его разработки нужно разбираться в гостиничных технологиях и знать ситуацию на рынке, лучше обратиться к профессионалам этой сферы если не за полным бизнес-планированием со всеми необходимыми исследованиями, то хотя бы за консультацией.

Следующая фаза, на которой тоже крайне желательно иметь разбирающихся в отельном деле сотрудников, это дизайн и проектирование. Именно от их работы будут зависеть привлекательность, эргономика и удобство обслуживания гостиничного комплекса. И хотя грамотная команда дизайнеров и архитекторов, которые не специализируются именно на гостиничном бизнесе, создаст красивый проект, в процессе разработки им придется доходить до множества деталей своим умом, потратить больше времени, при этом существует вероятность упустить из виду моменты, которые характерны исключительно для этой сферы. И это приведет к определенным финансовым потерям.

Кроме рациональной реализации различного гостиничного функционала команда, работающая над проектом, должна учесть особенности ландшафта и региона таким образом, чтобы сэкономить средства заказчика как на этапе создания, так и в последующей работе отеля. То есть они создадут в рамках указанного бюджета в бизнес-плане проект, который будет привлекательнее для клиентов, удобнее для работников и менее затратным в обслуживании, а значит, окупающимся быстрее.

Отдельно стоит обратить внимание на вопросы снабжения объекта специализированным оборудованием. Посредники могут иметь приоритетных поставщиков, продукцию которых будут усиленно продвигать. Есть компании, которые занимаются гостиничным procurement, то есть ищут все необходимое по изготовителям и дилерам. Также появляются сайты-гипермаркеты отельного сегмента с возможностью заказа онлайн и доставки продукции во все регионы России.

Организационные работы, предваряющие открытие, тоже имеют свою специфику. Наиболее ярко она выражена в составлении внутренней документации, подборе штата, а также маркетинговой компании. Важно подобрать управляющий персонал, который будет справляться со своими задачами, набирать подчиненных и хорошо взаимодействовать друг с другом. Для него уже должны быть составлены инструкции и регламенты. Поэтому подготовка к открытию начинается за год или хотя бы полгода.

Для управления обычно создается управляющая компания, в которую входят набранные руководящие сотрудники. Их задача подбор младшего персонала и часть бумажной работы. Дополнительно, может быть полезен консалтинг у уже существующей УК, либо заказ у нее некоторой части работ. Можно заключить договор о полном управлении с подобной компанией.

Параллельно ведется маркетинговая компания: создается сайт, регистрация объекта в интернет-сервисах, договора с туроператорами и так далее.

Сколько стоит открыть гостиницу? Начальные вложения.

На стоимость отеля сильнее всего влияют его категория (звездность) и размер номерного фонда. Чем они больше, тем выше доходы и расходы. Разумеется, у каждого кейса свои особенности, потому мы будем оперировать примерными суммами.

  • Планирование и начальное проектирование — 0,5-10 млн. рублей.
  • Рабочее проектирование — 1000-4000 рублей за м2.
  • Строительство — конструктивная часть стоит примерно, как у других коммерческих зданий, а вот коммуникации (до половины всей стоимости строительства) и отделка сильно зависят от количества звезд.
  • Комплектация (FF&E) — 0,25-2 млн. рублей за номер, зависит от категории; не менее 12,5 тысяч рублей за м2.
  • Подготовка к открытию — реклама (2-3 млн. рублей), написание регламентов на каждую позицию (до нескольких миллионов рублей), подбор сотрудников, их ФОТ и закупка расходников (OS&E) на первые месяцы работы, церемония открытия.
  • Нужно заложить в бюджет также непредвиденные расходы, которые могут случиться до выхода в ноль.
  • Рассмотрим отдельно комплектацию. Экономия на FF&E — покупка не специализированного гостиничного оборудования, а обычного — приведет к форс-мажорам из-за поломок, а также к скорой замене износившегося на новое, что обычно не учитывают в бюджете вовсе или учитывают, но с надеждой на оптимистичные сроки выхода в плюс и замены всего из прибыли. А специальная гостиничная, ресторанная, коммерческая мебель и техника стоит значительно дороже масс-маркета.

    Вход с меньшими деньгами возможен. Но работает такой принцип: у небольших объектов и доходы невелики. Это связано с тем, что есть минимальный необходимый штат сотрудников, сопоставимый у отелей небольшого и среднего размера. Фонд оплаты труда — значительная часть расходов, и для этих двух отелей он будет примерно одинаковым. При этом в первом из-за меньшего количества номеров доходы будут ниже чем во втором. А если номерной фонд окажется недостаточно большим, возможна даже работа в ноль или вовсе в минус.

    С другой стороны, чем проще объект, тем быстрее он окупается. Например, инвестор вместо классического отеля может выбрать сезонную турбазу с низкой стоимостью жилых построек, с минимальным набором услуг (причал, мангалы, дома с мини-кухней, где гости сами организуют себе питание) — цена за номер там тоже будет маленькой, но высокая загрузка и сокращение расходов на зимнее обслуживание позволят достаточно быстро выйти в плюс. Здесь важно соотнести свои возможности и желаемую прибыль. Даже с несколькими миллионами рублей можно организовать самую простую базу отдыха (кемпинг, баня, минимум услуг), она быстро окупится, но размеры прибыли не позволят отдать этот бизнес на управление наемным рабочим, на это просто не хватит денег. В таком случае речь идет не о традиционном бизнесе, а о самозанятости, когда разработка, управление и много разных дополнительных функций ложатся на плечи владельца и, возможно, его семьи.

    Выгодно ли открывать гостиницу?

    Гостиничные объекты уступают по прибыльности большинству других видов коммерческой недвижимости. EBITDA порядка 25-30%, хотя может доходить и до 35%.

    Доходы зависят от RevPAR (средней стоимости номеров и средней загрузки) и от реализации дополнительных услуг (приносят до 70% от прибыли).

    Основные расходы в процессе деятельности — ФОТ (зарплаты), коммунальные услуги, закупки.

    Работа с персоналом напрямую влияет на прибыль любого отеля. Персонал должен обладать высокой квалификацией — это важно для поддержания репутации заведения и реализации сопутствующих услуг. Дополнительная сложность в этом вопросе обусловлена таким фактором, как сезонность — при недостаточной загрузке сотрудники «простаивают», а при пиковой их может не хватать. Нужно подобрать оптимальный размер и состав штата, при этом избегать потери уже обученных кадров. Грамотная работа с персоналом — залог гибкости предприятия, что в условиях современных реалий, является неоспоримым преимуществом.

    Общий принцип такой: чем дороже проект, тем дольше он окупается. Чем он дешевле, тем быстрее вернет деньги, но в целом финансовый поток будет небольшой. Поэтому, когда речь идет о крупных инвестициях, интереснее оказываются дорогие отели, окупаемость которых дольше, но и прибыль больше.

    Для большинства проектов можно говорить о сроке окупаемости в 8-12 лет. Городские отели окупаются быстрее аналогичных загородных из-за отсутствия крупных затрат на благоустройство территории, создание новой сети коммуникаций.

    Решили открыть гостиницу, с чего начать?

    Все начинается с определения бизнес-концепции. Здесь важно правильно понять свою аудиторию, от нее зависят и общий стиль отеля, и соотношение площадей, и наличие дополнительных услуг. Чтобы выяснить, кто и на какой срок будет приезжать к вам, проводится тщательное маркетинговое исследование. В нем анализируются конкурентные предложения, спрос, целевая аудитория. В результате становится понятно, что востребовано и может «выстрелить», ожидаемый MPI (market penetration index) проекта, какой будет загрузка при разном количестве номеров.

    В случае, когда все очевидно, есть концепция и нет привлечения дополнительных инвестиций, этап маркетингового исследования может быть пропущен. Когда ясна концепция, можно составлять техническое задание.

    Техническое задание должно составляться гостиничным технологом, который понимает, как устроен этот бизнес, знает рабочие нюансы и поэтому может расписать требования ко всем системам. Расписываются требования к площадям, составу помещений, оборудованию. Чем дальше от этой сферы исполнители — дизайнеры и архитекторы — тем подробнее должно быть задание. Если же у бюро большой опыт в отельном сегменте, им для начала работ достаточно продуманной концепции.

    На основании полученной информации и техзадания уже можно сделать предварительную финансовую модель, которая поможет понять необходимость корректировок: перераспределение номерного фонда или состава дополнительных услуг, выделения арендных площадей. После составляется бизнес-план с расчетами: бюджетом на открытие дела, расходами и ожиданиями по прибыли.

    На базе ТЗ разрабатываются планировочные решения, а последующий дизайн-проект окончательно определяет стиль отеля. Он включает в себя визуализации экстерьера, интерьеров, ландшафта и проектную документацию, необходимую для получения разрешения на строительство.

    Бизнес-концепция, бизнес-план и предварительный архитектурный проект — это тот набор документов, который нужен для принятия инвесторами решения об участии в проекте, а также для получения кредитов в банках.

    Какую гостиницу построить: гостиничный комплекс или мини-отель на 10-30 номеров?

    Где и как построить отель?

    Ответ на этот вопрос зависит от идеи, которую вы вкладываете в проект, и от результатов маркетингового исследования. Рядом должны быть естественные центры притяжения, которые сами по себе обеспечивают вас клиентами.

    Для городских отелей — все зависит от сегмента: MICE, туристический, бутик-отель, хостел — у каждого направления свои требования к окружению. В MICE — рядом должны быть деловые объекты: крупные офисные и экспо-центры. Турбизнес — это район исторической застройки и культурных объектов, либо море — то, ради чего приехали в город. Хостел по возможности ориентируется на те же места. Бутик-отелю нужно место, которое подчеркивает его идею, при этом оно должно пересекаться с деловыми или туристическими районами, желательна удобная дорога во всех направлениях.

    Для загородных отелей — это классика: лес и водоем. Существуют гостиницы в чистом поле без водоема вблизи, но это всегда дополнительные траты на создание того, ради чего сюда будут приезжать. За городом лучше отдать предпочтение более дорогому участку, но с хорошими видовыми характеристиками, где дополнительные вложения в ландшафт не потребуются. Кроме того, важны коммуникации, расходы на подвод их к территории могут превышать стоимость самого участка. Нужна подъездная дорога, учитывающая возможную загруженность и сезонность. Не стоит забывать про отдаление участка от ближайшего города или областного центра.

    Участок должен быть недалеко, но в стороне от шоссе. Оптимально, если присутствуют все или хотя бы некоторые инженерные сети (электричество, газ, вода).

    Состав помещений и общих зон, выбор технологий и материалов — все это определяется дизайн-проектом, соответствующим действующим нормам и одобренных экспертизой; строительство ведется по разработанной рабочей документации. Если вы нанимаете местного подрядчика, лучше прибегнуть к авторскому надзору, это позволит избежать нарушений и добиться полного соответствия результата проекту.

    Можно ли открыть мини гостиницу в жилом доме (в квартире)? Как открыть гостиницу в частном доме или в квартире?

    Отель нельзя создать ни в жилом помещении, ни даже просто на земле ИЖС. Подходит недвижимость только коммерческого назначения, а участок должен относится к землям поселений или рекреационного назначения.

    Некоторые жилые объекты можно перевести в нежилые, и это единственный вариант для реконструкции квартиры или дома под отель.

    Какие документы нужны на строительство гостиницы?

    1. Документы на земельный участок.
    2. Проект, план участка, рабочая документация (чертежи и тексты для стройплощадки).
    3. Разрешение на строительство (получают после экспертизы проекта).
    4. Договор со строительными организациями.

    Какие помещения должны быть в гостинице?

    Помимо номерного фонда в отеле есть зоны общественного пользования (лобби, рестораны, административные, подсобные и технические помещения). Часть площадей может быть коммерческой, под сдачу в аренду.

    Что входит в состав помещений и их назначение? Жилая часть, общественная, технические помещения (помещения бытового обслуживания).

    Жилая часть представлена номерами различных категорий в виде комнат с санузлом, блоков комнат либо отдельных зданий (например, на туристической базе).

    Основные общественные зоны — это лобби, конференц-зал и предприятия питания. Также возможны бассейн, фитнес-зал, парикмахерская, камеры хранения, химчистка, библиотека и прочее. Сейчас популярность набирает open lobby, более открытая общая зона, когда лобби дополнено баром и не отгорожено от ресторана. Основные зоны обычно находятся на первом этаже.

    К общественным помещениям относятся и административные (для работников администрации), и подсобные (холлы, бельевые, кладовки, санузлы, комнаты для сотрудников), и технические (котельная, вентиляционная камера, комната электрооборудования, насосные и прочее). Они чаще всего вынесены в подвал или в рамках необходимого запланированы на каждом этаже.

    Какие требования к открытию гостиницы?

    1. Предприятие должно пройти все проверки и обладать полным пакетом документов. Специальной лицензии на оказание гостиничных услуг нет.
    2. Еще до строительства, проект прошел проверку на соблюдение нормативов, поэтому построенные здания проверяют на соответствие проекту.
    3. В ресторане должна быть лицензия на торговлю алкоголем, сотрудникам нужны санитарные книжки.
    4. В 2017 году приняли закон об обязательной классификации, поэтому теперь добавилось подтверждение категории (звезд).

    Какие разрешительные документы и их виды нужны для открытия гостиницы?

    Перед открытием гостиницы понадобятся документы на:

    1. Право собственности на землю и помещения.
    2. Юридическое лицо или ИП.
    3. Сертификат соответствия категории. Присвоение звезд стало обязательным в 2017 году. Можно получить до 2020 года в зависимости от типа отеля.
    4. Подтверждение соблюдения всех норм. Получают после проверок.
    5. Контрольно-кассовый аппарат.
    6. Лицензируемую деятельность (предприятия питания, алкоголь, химчистка, парикмахерская и прочее).
    7. Вывеску и рекламу.

    Кроме того, внутренние документы: бренд-бук, служебные инструкции, устав, схема эвакуации, книга отзывов и предложений и прочее.

    Как запустить отель в работу с нуля?

    В рамках подготовки к открытию нужно одновременно провести работу по нескольким направлениям:

    1. Комплектация. Поиск и заказ FF&E, соответствующего дизайн-проекту, доставка и сборка на месте. Процесс необходимо запустить минимум за 12 месяцев до даты открытия.
    2. Создание сайта. Он должен начать полноценное функционирование за 6 месяцев до начала работы отеля.
    3. Зарегистрироваться в OTA (системах онлайн-бронирования), начать принимать бронь. Договориться с туристическими агентствами. Найти корпоративных клиентов, заключить с ними договора. Работа по этому направлению должна начаться за полгода до открытия.
    4. Составление регламентов и инструкций, выбор PMS (системы управления отелем). Это не только поможет задать единый уровень сервиса, но и сэкономит время на обучении каждого сотрудника. Эти процессы могут занять до 12 месяцев работы.
    5. Создание стандартов F&B (food & beverage, питание).
    6. Подбор сотрудников. «Управляющий отдел» (директор-управляющий, финансист, главный закупщик, начальник службы F&B, руководитель службы HK (House Keepig), маркетолог, юрист, главный администратор) за 6 месяцев до начала работы. Остальной персонал, обычно, подбирается «Управляющим отделом». За 1-2 месяца до старта, весь штат должен быть укомплектован и обучен.
    7. Нужно закупить OS&E (операционные расходники) на первое время: расходные hotel amenities (средства гигиены, полотенца и прочее), служебные (диспенсеры, бытовая химия, салфетки), административные мелочи (канцелярка) и продукты питания.

    Когда комплекс готов к работе, нужно организовать церемонию открытия. Ее желательно провести в два этапа: пробное и официальное открытие. На предоткрытие обычно приглашены команда, работавшая над подготовкой, сотрудники, их семьи, друзья, и задача стоит не просто отпраздновать хорошо проделанную работу, но и протестировать персонал в «условиях, приближенных к боевым». На официальное открытие, освещаемое в прессе, приглашаются корпоративные клиенты, с которыми был налажен контакт, а также представители туристического бизнеса региона, которым в праздничной обстановке демонстрируется созданный гостиничный продукт.

    Оба этапа предусматривают максимальное использование всей гостиницы, работу персонала «всерьез», гости пользуются всеми услугами отеля (как правило, бесплатно), проживая в нем до нескольких дней. Официальное открытие может быть дополнено реальными клиентами, предварительно забронировавшими номера в рамках акции.

    Как открыть гостиницу и что для этого нужно?


    Готовые универсальные чехлы могут значительно упростить процесс ухода за мебелью и сохранения ее внешнего вида.


    С цветными чехлами можно легко и быстро преобразить различную мебель в тон интерьера.


    Комнатная пыль и грязь — больше не проблема для дорогой обивки.


    Для торжественного события достаточно подобрать специальные эластичные чехлы на мебель: это красиво, стильно и недорого.


    Натяжные чехлы могут быть выгодны в гостиничном бизнесе за счет практичности и долговечности.

    К Чемпионату мира по футболу 2018 года по всей России начали реставрировать старые отели и спешно возводить новые, многие — под международными брендами. Это повысит конкуренцию между гостиницами на время и после окончания чемпионата, поэтому тем, кто подумывает об открытии своего небольшого отеля, необходимо все просчитать дважды. При очевидных выгодах открытие гостиницы даже мини-формата требует немалых временных и финансовых вложений, которые значительно быстрее окупятся при разумном старте.

    Что же необходимо предпринять? Выделим и опишем несколько этапов, составляющих процесс открытия любой гостиницы:

    Этап 1: выбор организационно-правовой формы деятельности. При образовании крупной, в том числе франчайзинговой, гостиницы требуется создание ООО. В то же время, для открытия средств размещения с фондом до 50 номеров — мини-гостиниц — владелец обычно ограничивается оформлением статуса ИП. Если собственник будущей гостиницы уже является индивидуальным предпринимателем, он должен зарегистрировать в налоговых органах соответствующий вид деятельности по ОКВЭД. Для гостиницы с рестораном код по общероссийскому классификатору — 55.11, для гостиниц без ресторанов — 55.12.

    Этап 2: выбор системы налогообложения. При открытии гостиничного предприятия его владелец или фирма-учредитель могут воспользоваться УСН — упрощенной системой налогообложения, что значительно снизит налоговую нагрузку — по крайней мере, до тех пор, пока размер ежегодного дохода гостиницы не достигнет 150 миллионов [1] рублей. В ином случае применяется общая система налогообложения. У ИП есть возможность сочетать УСН и ЕНВД, что особенно актуально для малых гостиниц.

    Этап 3: выбор и обустройство помещения. Наиболее приемлемый вариант для небольших отелей — выкуп и перепланировка помещений. Для будущей гостиницы удобнее всего использовать отдельные этажи общежитий, так как они требуют меньшего переоборудования и имеют общие кухни, душевые, прачечные. Хороший вариант для организации отдельно стоящей гостиницы — выкуп особняка, коттеджа. Между строительством отеля с нуля и арендой помещений экономически более выгодным оказывается первый вариант, но и аренда приемлема, если является долгосрочной.

    При выкупе жилых помещений для организации гостиницы потребуется их перевод в нежилой фонд (статья 288 ГК РФ). Кроме того, при строительстве, ремонте и оснащении помещений под гостиницу необходимо соблюдение строительных, санитарных, экологических норм и требований безопасности.

    Этап 4: подбор персонала. Для открытия мини-отеля с фондом до 10 номеров будет достаточно небольшого кадрового состава: кроме управляющего в такой гостинице должен быть администратор (портье), владеющий английским языком — что в современной России стало нормой, а также горничная и технический персонал, который может заменить подрядная организация, оказывающая ремонтные и клининговые услуги. Для гостиниц большего размера потребуется организация охраны, расширение состава администраторов и горничных, бухгалтерия, отдел бронирования, команда менеджеров, маркетинговый отдел и другие структуры по решению управляющего (владельца отеля).

    Этап 5: организация маркетинговой кампании. На начальной стадии для привлечения клиентов в новую гостиницу подойдет размещение рекламы в интернете и печатных СМИ, на вокзалах, в аэропортах. В туристических городах эффективной мерой является заключение договоров с турфирмами, что позволит значительно заполнить гостиницу в туристический сезон.

    Каждый из указанных шагов невозможен без предварительного анализа и прогнозирования его эффективности и должен быть прописан в бизнес-плане нового предприятия.

    Бизнес-план открытия гостиницы

    При составлении бизнес-плана гостиницы необходимо, прежде всего, сформулировать концепцию будущего предприятия.

    Концепция гостиницы включает в себя следующие параметры:

    • статус гостиничного объекта;
    • месторасположение;
    • номерной фонд;
    • вместимость и площадь (в том числе территория автостоянки и дополнительных помещений при отеле);
    • этажность;
    • штат работников;
    • среднегодовой уровень загрузки, сезонность;
    • цены на проживание и дополнительные услуги, а также ряд других показателей.

    При продумывании концепции гостиницы необходимо отталкиваться от реальной ситуации на рынке гостиничных услуг и выбирать тот сегмент, который будет пользоваться наибольшим спросом в данном регионе, и ту конфигурацию отеля, которая позволит устоять в конкурентной борьбе.

    Чтобы не ошибиться с выбором формы предприятия, должен быть проведен и отражен в бизнес-плане маркетинговый анализ, в который входят такие макропоказатели, как:

    • инвестиционная привлекательность рынка;
    • характеристика существующего гостиничного фонда: количество предприятий, их соотношение по типам, динамика количества гостиниц и номерного фонда;
    • характеристика спроса: определяющие факторы, сезонность, наполняемость гостиниц;
    • цены на гостиничном рынке, их динамика в течение года;
    • тенденции развития рынка.

    Более детально следует изучить выбранный сегмент гостиничного рынка: количество гостиниц соответствующего статуса на рынке, их география, набор и представленность услуг, цены на услуги.

    Собрать аналитику по конкурентной среде довольно затруднительно, поэтому для получения интересующих данных можно обратиться в организации, занимающиеся управлением и консалтингом в сфере гостиничного бизнеса, где также могут рассчитать издержки и доходы по проектируемой гостинице.

    В любом случае без использования опыта (собственного или чужого) невозможно адекватно рассчитать издержки и доходы по сдаче номеров, услугам пищеблока, прачечной, бизнес-центра, транспортным услугам и прочим составляющим работы предприятия.

    Специфическими показателями для расчета экономической эффективности гостиничного бизнеса являются:

    • вместимость номерного фонда;
    • сезонность спроса;
    • график работы гостиницы;
    • спрос на дополнительные услуги;
    • план загрузки гостиницы по месяцам, категориям посетителей, видам услуг.

    Если результаты проведенных по бизнес-плану расчетов оправдывают ожидания, можно переходить к практической реализации проекта. Но на этом этапе требуется предварительная подготовка, а именно — сбор необходимых документов, отвечающих требованиям законодательства.

    Документы для открытия гостиницы

    Можно выделить несколько блоков документации, необходимой для ведения гостиничного бизнеса.

    1. Правоустанавливающие документы на помещение и земельный участок.
    2. Свидетельство о регистрации предприятия и постановке на учет в ФНС.
    3. Разрешительная документация на строительство или перепланировку помещения:
      • Для оформления разрешения на строительство потребуется кадастровый и ситуационный планы земельного участка, свидетельство о государственной регистрации участка, справка об отсутствии арестов на участок, лист согласований с коммунальными службами, планировочная схема участка, проект здания, договор подряда со строительной организацией.
      • Для получения разрешения на перепланировку необходимо заявление в органы местного самоуправления с предоставлением техпаспорта помещения, после получения разрешения разрабатывается проект перепланировки, далее следует согласование проекта с администрацией и получение разрешения на начало работ. После проверки объекта контролирующими органами выдается акт ввода объекта в эксплуатацию, на основании которого оформляется новый техпаспорт в БТИ.
    4. Сертификат соответствия (по желанию владельца гостиницы). Гостиничный бизнес в РФ не подлежит лицензированию, но может быть добровольно сертифицирован, что означает присвоение гостинице категории «звездности». Требования к гостиницам различных категорий прописаны в приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 25 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения…». Получить сертификат соответствия можно в одной из местных сертифицирующих организаций. С 2019 года ожидается введение обязательной классификации гостиниц с номерным фондом более 50 номеров, с 2020 года — с номерным фондом более 15 номеров, с 2021 года — всех остальных гостиниц [2] .
    5. Лицензии на торговлю алкогольной продукцией, организацию общественного питания, услуги химчистки, парикмахерские услуги и другие виды деятельности, требующие обязательной сертификации.
    6. Документы, подтверждающие соответствие требованиям санитарной, технической, пожарной, экологической безопасности, выданные контролирующими инстанциями по результатам проверок.
    7. Документы о регистрации контрольно-кассового аппарата в налоговой инспекции.
    8. Разрешение на рекламу и регистрация вывески в органах местного самоуправления.
    9. Пакет договоров на оказание услуг сторонними организациями (аутсорсинг). Предметом договора могут быть коммунальные услуги, вывоз мусора, охрана помещения, инкассация, проведение работ по дезинсекции и дератизации, техническое обслуживание.
    10. Документы для внутреннего пользования: перечень предоставляемых услуг, устав предприятия, журнал по технике безопасности труда и пожарной безопасности, схема эвакуации при пожаре, книга отзывов и предложений, журнал проверок контролирующими инстанциями, должностные инструкции персонала.

    По вопросам подготовки документов можно получить консультацию в налоговой инспекции, органах местного самоуправления, сервисах «единого окна», предпринимательских объединениях и консалтинговых агентствах. К этому вопросу следует отнестись не менее ответственно, чем к расчету ожидаемых финансовых показателей нового бизнеса.

    После выполнения всех необходимых формальностей и выбора помещения остается приступить к созданию интерьера будущей гостиницы. Это творческий этап, который должен включать в себя в том числе вопросы по уходу за интерьером и его обновлению. Если вы все предусмотрите, ваша гостиница будет стабильно получать положительные отзывы постояльцев.

    Как поддерживать уют в гостинице: секреты мастерства

    Одна из проблем, с которой постоянно сталкиваются владельцы гостиниц, — необходимость в чистке и замене обивки мягкой мебели. Недорогим удобным решением в этом случае могут стать эластичные съемные мебельные чехлы. Они легко надеваются и снимаются, выдерживают машинную стирку, могут быть подобраны под любой интерьер и конфигурацию мебели. Это особенно актуально для мягкой мебели в холле гостиницы.

    Например, компания «Еврочехол» предлагает экологичные износостойкие чехлы для стульев, кресел, прямых и угловых диванов, дизайнерской мебели. Каждый чехол снабжен инструкцией по эксплуатации, что может помочь в обучении персонала гостиницы. Цены предельно доступны и помогут сэкономить время и средства на поддержание мебели в идеальном виде: чехол на стул — примерно 1690 рублей, на кресло-ракушку — около 2590 рублей, на прямой диван — в районе 2990 рублей, на угловой диван — приблизительно 7900 рублей. Есть варианты для мебели с подлокотниками и без них, можно выбрать минималистичные и фантазийные расцветки. Каждый чехол выдерживает до 150 стирок. В комплекте можно приобрести декоративные подушки, пледы, покрывала, что поможет в создании уютных и выдержанных в едином стиле жилых интерьеров.

    Бизнес план мини гостиницы: как открыть мини отель с нуля

    Изучаем рынок

    Задумываетесь над тем, как открыть мини отель? Первым делом изучите уже имеющийся рынок. Где следует открывать гостиницу? Там, где она будет пользоваться спросом. Это курортные города, крупные мегаполисы, популярные туристические населенные пункты. Подумайте, кто будет селиться в ваших номерах. Студенты и молодежь обычно выбирают хостелы — их устраивает низкая цена и общие комнаты.

    Мини-отелями пользуются люди возрастом от 23 до 65 лет, которые предпочитают жить в отдельной комнате. Также мини-отели популярны у семейных пар, у пар с детьми и командировочных. Подумайте, кто из этой целевой аудитории может стать вашим клиентом.

    Обратите внимание: составьте портрет вашего потребителя, просчитав его возраст, уровень дохода, необходимые ему услуги. На основе этого вы сможете построить будущую стратегию продвижения отеля.

    После этого займитесь анализом конкурентов. В вашем городе наверняка уже есть гостиницы и мини-отели, поскольку этот бизнес приносит неплохие деньги. Изучите, какой номерной фонд они предлагают, какой ценовой диапазон и какие дополнительные услуги. Узнайте о наполняемости номеров, режиме работы и пр.

    Затем найдите лидеров рынка. Именно они задают тон всему гостиничному бизнесу в городе, формируют привычки гостей и наверняка умеют демпинговать. Вам нужно будет подстроиться под лидеров, при этом предложив своим посетителям более лучшие условия за меньшие деньги. Или хотя-бы такие же условия.

    В каком формате открываться

    Если у вас нет серьезного опыта в гостиничном бизнесе и огромного стартового капитала, то проще всего открыться в формате мини-гостиницы. Это небольшой отельчик, который состоит из максимум 30 комнат. Подобные мини-отели располагаются возле основных ключевых объектов инфраструктуры:

    • автовокзалов;
    • железнодорожных вокзалов;
    • станций метро;
    • развязок автотранспорта;
    • в центре города;
    • вблизи популярных достопримечательностей;
    • возле автозаправок или вдоль трасс.

    Мини-отель подразумевает под собой наличие общей кухни и микроволновки в каждой комнате, нескольких душевых и санузлов. В некоторых случаях душевые кабинки могут быть оборудованы прямо в номерах. Обязательным условием на сегодня является наличие в отеле высокоскоростного Wi-Fi интернета. Также нелишним будет наличие рядом удобной стоянки, но это необязательный вариант.

    План производства

    Давайте рассмотрим, что нужно чтобы открыть гостиницу на 20 номеров. Это классический размер для мини-отеля. Номера следует разделить так:

    1. 3 комнаты класса “Люкс”. Тут необходимо сделать качественный ремонт, оборудовать собственные санузлы, установить в номерах всю нужную мебель и бытовую технику, создать мини-кухни.
    2. 13 комнат под классические двухместные номера. Причем 7 номеров сделайте с двумя отдельными кроватями, 6 — с двуспальными.
    3. 4 комнаты выделите под одноместные номера.

    Также вам нужно будет оборудовать полноценную кухню для приготовления еды, снабдив ее посудой и бытовой техникой, а также создать удобный санузел на нескольких человек. Дополнительно в мини-отеле должна быть “стойка” рецепшн с администратором, технические помещения для хранения моющих принадлежностей и белья, котельная и отдельная комната для стирки-глажки.

    Мебель в гостиницу нужно выбирать не самую дешевую. Кровати желательно ставить с металлическими рамами, шкафы — с прочными дверцами на нескольких петлях, пол покрывать промышленным линолеумом или “офисным” ламинатом.

    Дополнительно в мини-гостинице можно оборудовать небольшой бар и тренажерный зал. Это позволит вам значительно расширить охват клиентов и принесет дополнительные средства.

    Финансовый план

    Есть два варианта развития событий:

    1. Найти подходящее по размерам помещение и взять его в аренду.
    2. Построить отель с нуля.

    Разумеется, первый вариант потребует меньше первоначальных затрат, но вы будете каждый месяц отдавать солидную сумму, снижая собственный доход. Второй вариант потребует серьезных вложений, но в итоге у вас будет собственное здание в удобном месте, которое впоследствии можно будет продать или сдать в аренду, если вам надоест заниматься бизнесом.

    Постройка собственного здания занимает около двух лет. Предполагаемые суммы вложений следующие:

    1. Получение разрешений, исследовательские и проектные работы — 1 миллион рублей.
    2. Постройка здания, отделка — 10 миллионов рублей.
    3. Благоустройство окружающего пространства, создание собственной парковки — 1 миллион рублей.
    4. Закупка мебели и техники — 5 миллионов рублей.
    5. Прочие расходы — 1 миллион рублей.

    Итого постройка собственного объекта обойдется вам примерно в 18 миллионов рублей.

    Год работы гостиницы обходится примерно 4,5 миллионов рублей, из которых:

    1. Налоги, заработная плата — 2.5 миллиона.
    2. Коммунальные услуги, текущие расходы, закупка белья, стиральных принадлежностей и пр. — 1,5 миллиона.
    3. Прочие расходы — 0,5 миллиона.

    Обратите внимание: в наши 3 миллиона не включена арендная плата за здание. Если вы строите свое, то эти 3 миллиона и будут вашей чистой прибылью. Если вы берете его в аренду, то еще примерно 1,5-2 миллиона нужно будет отдать за съем.

    Получается, что постройка гостиницы с нуля окупится у вас за 5-6 лет. Арендное здание при доходе в 1 миллион в год окупится за 5 лет. Поэтому строить свое намного выгоднее. Или же искать варианты с ипотекой — лучше погашать долг за свое здание, чем просто отдавать деньги за аренду.

    Организация работы

    Хотите узнать, как открыть гостиницу с нуля? Первым делом вам следует зарегистрироваться. Рекомендуем вам оформлять ООО и работать по упрощенной схеме налогообложения. Можно, конечно, сделать и ИП, но в этом случае вы рискуете более серьезными штрафами и ответственностью.

    Для функционирования отеля на 20 номеров вам нужно будет нанять следующий персонал:

    1. Администраторы — 3 человека, ЗП — 20 000.
    2. Бухгалтер — 1 человек, ЗП — 20 000.
    3. Менеджер со знанием компьютера — 1 человек, 20 000.
    4. Горничные — 3 человека, ЗП — 15 000.
    5. Уборщицы — 2 человека, ЗП — 15 000.
    6. Охранники — 2 человека, ЗП — 15 000.

    Маркетинг

    Главное для гостиницы это правильный маркетинг. Как правильно рекламировать ее? Сейчас практически 80% пользователей ищут и бронируют гостиницы через интернет. Поэтому вам обязательно нужно создать свой сайт-визитку с описанием номеров и цен, зарегистрироваться в системах бронирования по типу Booking или Октого, разместить объявления о наличии номеров на региональных порталах недвижимости, в социальных сетях и форумах. Уже этого будет достаточно для того, чтобы обеспечить постоянный поток туристов.

    Дополнительно рекомендуем вам запустить классическую “бумажную” рекламу — растяжки, баннеры, вывески. Разместите объявления о сдающихся номерах возле вокзалов, на туристических сайтах и в местных СМИ. Разработайте систему скидок для постоянных клиентов и для тех, кто снимает номера на длительный срок. Вам будет выгоднее поселить одну семью на две недели, чем менять постояльцев каждые два дня.

    Возможные риски

    Правильный бизнес план мини гостиницы обязательно должен включать в себя анализ возможных рисков и пути их решения. Какие могут быть риски? Отсутствие клиентов, изменение целевой аудитории, рост цен на коммунальные услуги и оборудование, появление рядом серьезного конкурента. Все эти риски необходимо учитывать и заранее понимать, как с ними бороться.

    Подытожим

    Выгодно ли держать гостиницу? Да, выгодно. Особенно если она располагается в вашем здании, а не в арендуемом. Если здания у вас нет, то всегда можно взять кредит на покупку и гасить его за счет прибыли. Часто бизнесмены выкупают несколько квартир на первом этаже новостройки, оформляя их в ипотеку. Затем квартиры переделываются в мини-отель, а часть прибыли уходит на погашение долга. В итоге через 5-6 лет вы окупаете все расходы и становитесь полноценным собственником прибыльного, работающего бизнеса.

    Статья написана по материалам сайтов: www.fantalis.ru, www.kp.ru, 101biznesplan.ru.

    «