8 (800) 302-92-80  Бесплатная консультация с юристом

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Фз об ипотечных ценных бумагах


ФЗ об ипотечных ценных бумагах был подписан 11 ноября 2003 года. Его суть заключается в том, что сейчас каждый человек или организация могут стать инвесторами в ипотечном жилищном фонде. Обеспечением ценных бумаг является залоговое имущество и выплачиваемые кредитные обязательства заёмщиков. Страхование рисков осуществляется крупными страховщиками.

Федеральный Закон № 152 призван не толкьо урегулировать финансовые отношения кредиторов, заемщиков и потенциальных инвесторов в рынок жилищного строительства. Этот нормативный документ разрабатывался в первую очередь для получения инструмента эффективного вложения средств из различных государственных фондов.

Так, если смотреть на опыт западных стран, то можно увидеть, до более половины средств, накопленных на пенсионное обеспечение, размещено именно в ипотечных и жилищных ценных бумагах. На сегодняшний день в нашей стране действие этого закона ограничено определёнными кругами. паевые фонда действительно размещают часть свои инвестиционных средств в ценных ипотечных бумагах. Однако в полной мере этот финансовый инструмент так и не заработал.

Сказался кризис 2015 года с резким падением номинала национальной валюты. Вкладывать средства в жилищное строительство стало не выгодно по причины высокого риска банкротства. Закон о банкротстве физических лиц толкьо усугубил риски потенциальных инвесторов.

Основные понятия ФЗ об ипотечных ценных бумагах

Для начала стоит разобраться в основных базовых понятиях, на которых построен ФЗ об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ оперирует следующими понятиями:

  • под ипотечными ценными бумагами закон понимает обеспеченные залогом документы, дающие право на получение определённой прибыли в будущем;
  • облигациями с преимущественно ипотечным покрытием называются ценные бумаги, которые выпускаются финансовыми кредитными организациями под залог своего портфеля ипотечных договоров с полным обеспечением залоговым недвижимым имуществом;
  • жилищная облигация обеспечивается толкьо залоговыми рисками и не является документом, дающим право долевого участия в распределении кредитной прибыли;
  • ипотечным агентом может быть специализированная организация, работающая в рамках выданное центральным банком России лицензии, её деятельность направлена на формирование пакетов ипотечных ценных бумаг и в посредничестве между банками и потенциальными инвесторами в жилищный рынок РФ;
  • сертификат ипотечного участия также является ценной бумагой, но с ограниченным действием, так его держатель не может претендовать на распределение прибыли, получаемой от реализации залогового имущества.

Эти базовые термины лежат в основе действия федерального закона об ипотечных ценных бумагах. Оперировать ими можно толкьо в обеспечении взятых кредитором на себя обязательств. Финансирование осуществляется в рамках заключаемых инвестиционных договоров. Назначение размера выплачиваемых дивидендов проводится в ходе заседания правления кредитной организации и по согласованию с ипотечным агентом.

Что такое ипотечное покрытие?

Согласно ФЗ об ипотечных ценных бумагах все они имеют ипотечного покрытие и страхуют инвестора от возможных рисков получения убытков за счет наличия залогового имущества и кредитных обязательств заемщиков.

Что такое ипотечное покрытие в рамках описываемого федерального закона? Это могут быть объекты недвижимости, закладные, кредитные обязательства по выплате основной суммы долга и начисленных за использование финансовых средств процентов. Все, что гарантирует сохранность вложенных инвестором в ценные бумаги средств, является ипотечным покрытием. Ответственность за надежность этих средств несет банк, который выпускает ипотечные ценные бумаги. Ответственность за соблюдение законодательства в этой сфере несет ипотечный агент, обладающий специально выданной разрешительной лицензии.

Таким образом, ипотечный агент имеет возможность и непосредственную обязанность проводить полные аудиторские проверки финансовой организации и соблюдать права инвесторов в сфере сохранности вложенных финансовых средств.

Исключением из ипотечного покрытия является та сумма, которая покрывает более 80 % от оценочной стоимости залогового имущества. На практике это означает, что, если заемщик оформляет ипотечный кредит без первоначального взноса, то при включении данного актива в свой пакет ценных ипотечных бумаг, банк обязан покрывать 20 % от суммы за счет своих финансовых активов.

Договор ипотечного жилищного кредитования является ипотечным покрытием при выпуске ценных бумаг, сертификатов и облигаций. Но существует ряд требования федерального закона к оформлению данного документа:

  1. в форме договора должно быть указано, что он подразумевает толкьо расчет в виде перечисления наличных или безналичных денежных средств (расчет по бартеру не предусмотрен действующим законодательством);
  2. к договору ипотеки должен прилагаться полис страхования рисков повреждения и утраты приобретаемого объекта недвижимости;
  3. ипотечный кредитный договор заключается на определённую сумму финансирования, она не должна превышать 80 % от оценочной стоимости покупаемого объекта недвижимости;
  4. к договору прилагается акт оценки рыночной стоимости квартиры, дома, комнаты, отдельно стоящего здания коммерческого назначения;
  5. обязательно оформление залоговых обязательств с получением закладной и передачей её на ответственное хранение кредитной организации, являющейся залогодержателем;
  6. в договоре должно быть указано, что залогодатель не имеет права отчуждения данного имущества без соответствующего разрешения кредитора дол полного исполнения всех финансовых обязательств перед банком.

Исключению из ипотечного покрытия подлежит все недвижимое имущество, на которое не было проведено оформление страхового полиса по всем предусмотренным законом об ипотеке пунктам и рискам. Все остальные виды страхования не являются обязательными. А если заемщик не оформляет ипотечный страховой полис на объект недвижимости, то банк не имеет права включать данный договор в свой кредитный портфель и передавать его в базу ипотечных ценных бумаг. Таким образом, кредитная организация не получает возврата финансовых средств и теряет свой оборотный капитал на все время кредитования своего заемщика. Это становится законным обоснование повышения процентной ставки.

Ипотечный агент: форма организации, права и обязанности

Ипотечный агент – это специализированная организация, в права и обязанности которой входит регулирование российского рынка ценных ипотечных бумаг. Ипотечный агент может работать в правовой форме организации в виде акционерного общества открытого и закрытого типа, общества с ограниченной ответственностью. Для начала деятельности необходимо зарегистрировать юридическое лицо, оформить все требуемые разрешительные документы и получить лицензию Центрального Банка России, дающую право ведения финансовой деятельности на территории Российской Федерации.

Ипотечный агент имеет следующие права и обязанности:

  • он может выкупать кредитные обязательства у банковских учреждений;
  • проверять работу банка в сфере управления залоговыми активами и обеспечения сохранности ипотечного покрытия в целях соблюдения принципов ограничения рисков потенциальных инвесторов;
  • после выкупа кредитных и залоговых обязательств формировать обособленный пакет инвестиционного предложения;
  • привлекать заемные средства из распоряжения как физических, так и юридических лиц, находящихся на территории Российской Федерации или за её пределами;
  • контролировать процесс распределения средств извлечения прибыли;
  • участие в собраниях по распределению полученных дивидендов.

По-другому агент может называться специализированной ипотечной организацией. Одно из двух наименований, отображающих основную суть экономической деятельности в обязательно порядке должно включаться в формирование полного наименования.

Ипотечный агент не является полноценной коммерческой организацией и не имеет права заключения договоров с физическими лицами на возмездной (платной) основе. Любая предпринимательская деятельность, связанная с продажей сведений или передачей ценной информации, предусматривает ответственность в виде судебной ликвидации организации.

Добровольная ликвидация специализированной ипотечной организации возможна толкьо после выполнения её всех взятых на себя обязательств.

Реестр ипотечного покрытия

Каждый ипотечный агент в соответствии с федеральным законом об ипотечных ценных бумагах обязан вести полный покакает документации. реестр ипотечного покрытия – это база данных, в которую необходимо вносить все принимаемые объекты для инвестирования заемных средств.

Реестр ипотечного покрытия ведется одновременно в электронном и бумажном формате. Срок внесения полученных сведений составляет — 24 часа после получения и обработки. К сведениям из данного реестра имеют доступ контролирующие государственные органы (Центральны Банк России), кредитные организации, на балансе которых находится данное залоговое имущество, инвесторы и держатели сертификатов, облигаций.

В реестр ипотечного покрытия необходимо вносить следующие сведения:

  • полный адрес расположения объекта недвижимости;
  • его оценочную кадастровую и рыночную ликвидную стоимость;
  • обеспечение залоговыми обязательствами;
  • срок действия, заключенного ипотечного кредитного договора;
  • виды страхования, примененные в отношении данного объекта недвижимости;
  • потенциальный размер прибыли в годовом исчислении;
  • отметка о привлечении заёмных средств рефинансирования кредита;
  • оставшаяся доля, подлежащая реструктуризации за счет привлечения инвестиционных пакетов.

Все эти сведения должно предоставлять держателям ипотечных ценных бумаг по их письменному запросу. В реестр должны своевременно вноситься все сведения, касающиеся утраты залогового имущества, замены, увеличения или уменьшения его рыночной ликвидной стоимости.

Формы удостоверения прав

При выпуске облигации с ипотечным покрытием применяется специальная форма удостоверения прав её держателя. В качестве обеспечения могут выпускаться бумажные и электронные номиналы с указанием залогового покрытия и обязательств.

Основная форма обеспечения права владельца ценной бумаги – это включение его в государственный реестр. Данный реестр ведется государственными структурами. Даже при утрате бумажного и электронного варианта облигации или сертификата инвестор можно обратиться в центральный банк России с просьбой о восстановлении его юридических прав. После чего будет выдана удостоверяющая бумага. Эта справка дает возможность получать проценты и дивиденды. Также с её помощью можно заказать выпуску дубликатов с номиналами ране выпущенных облигаций и сертификатов.

Проценты и обеспечение их выплаты

После выпуска ипотечных ценных бумаг и их размещения на финансовом рынке ипотечный агент обязан производит выплаты процентов. размер доходности определяется заранее по согласованию с финансовой организацией, являющейся залогодержателем недвижимого имущества. Затем при привлечении инвестиций от юридических и физических лиц в договоре указывается дата выплаты начисленных процентов и размер доходности. на протяжение всего срока привлечения инвестиционных средств под выпуски ипотечных ценных бумаг снижение указанного процента доходности не допускается.

Выплаты не могут производиться реже одного раза в год. Иное может быть оговорено условиями договора. Но выплачивать проценты реже 1 раза в двенадцать месяцев не допускается законом о ипотечных ценных бумагах.

Обеспечение гарантированных выплат держателям облигаций и сертификатов осуществляется за счет залогового ипотечного покрытия. Каждый банк имеет средства уставного капитала. При снижении этих резервов Центральным банком инициируется отзыв лицензии и прекращение работы кредитной организации. Неснижаемость остатка собственных активов – это гарантия возможности выполнения всех обязательств банка по принятым на себя финансовым обязательствам перед инвесторами.

Эмиссия (выпуск) ипотечных ценных бумаг

Эмиссия или выпуск в оборот ипотечных ценных бумаг строго регламентирован действующей редакцией Федерального Закона. Достаточно жесткие требования предъявляются уже на этапе формирования первичного пакета предложений для потенциальных инвесторов.

В частности, стоит обратить внимание на следующие параметры:

  • перед выпуском облигаций с ипотечным покрытием должен быть составлен реестр, в котором указаны все основные сведения, касающиеся залогового недвижимого имущества;
  • объем выпуска ограничивается 80 % ликвидной рыночной стоимости включенного в реестр залогового имущества;
  • в качестве обеспечения принимается залоговое ипотечное имущество и собственные активы банка;
  • после продажи всего пакета инвестиционного предложения реестр закрывается и в него вносятся изменения толкьо в случае замены имущества или изменения его стоимости.

При выпуске облигации или ипотечного сертификата в его номинале указываются важнейшие сведения:

  1. срок действия этой ценной бумаги (обычно он ограничивается сроком ипотечного кредитования, в рамках которого было получено залоговое недвижимое имущество);
  2. полное наименование юридического лица или фамилия, имя и отчество физического лица, держателя ценной бумаги;
  3. номинальная стоимость и находящееся в залоге ипотечное покрытие;
  4. размер начисляемых и уплачиваемых держателю ежегодно процентов.
  5. также при выпуске прописываются все условия обеспечения и дополнительных финансовых гарантий инвестору.

При эмиссии ипотечных ценных бумаг предпочтение в их размещении отдается при едином выкупе всего номинала. Поэтому чаще всего подобные пакеты для инвестирования попадают в руки ПИФов и иных фондов.

Требования к ипотечному покрытию

Федеральным Законом об ипотечных ценных бумагах предъявляются повышенные требования к покрытию или обеспечении. В частности, в основной массе покрытия не может содержаться объектов с низкой рыночной ликвидностью.

Именно по этой причине все банки составляют собственные требования к кредитуемым объектам недвижимости. Это связано с тем, что квартиры, расположенные, например, в ветхом жилом фонде, не обладают рыночной ликвидностью и их нельзя включить в реестр ипотечного покрытия. Соответственно, под выданные ипотечный кредит нельзя будет привлечь инвестиционные средств от сторонних вкладчиков.

Требования включают в себя и стоимость. Она должна быть менее 80 % от номинала выпускаемых облигации и сертификатов. Остальную залоговую стоимость должен компенсировать банк за счет своих собственных резервных средств.

При утрате потребительской характеристики любое имущество, входящее в реестр под выпуск ценных ипотечных бумаг, должно быть заменено аналогичным по ликвидной рыночной стоимости. Этот пункт заставляет банки действовать в случае, когда клиент выплачивает ипотеку досрочно.

В такой ситуации залоговое имущество должно быть исключено из реестра ипотечного покрытия облигаций в течение 30 дней. После этого происходит регистрация факта расторжения залогового договора в регистрационной палата и сведения вносятся в электронную базу. К этому моменту в реестре ипотечного покрытия должен появиться иной объект недвижимости, по своей ликвидной рыночной стоимости покрывающий образовавшуюся недостачу.

Второй случай – наступление страхового случая. если произошло, например, обрушение стеновых конструкций здания и объект недвижимости уничтожен, то страховая компания выплачивает банку полный размер причиненного ущерба. В такой ситуации в реестре ипотечного покрытия образуется брешь.

Оборот ипотечных облигаций и сертификатов

Существующий оборот ипотечных сертификатов и облигаций подразумевает их погашение, обращение взысканий имущественного характера, продажу и иные способы реализации, в том числе в случае банкротства эмитента.

Итак, в соответствии с ФЗ об ипотечных ценных бумагах они являются имуществом тех держателей, которые указаны в номинале и внесены в государственный реестр ценных бумаг. Соответственно, владельцы ипотечных облигаций имеют право:

  • досрочно отозвать свои финансовые средства путем погашения ценной бумаги;
  • с помощью последующей перепродажи облигации третьему лицу, но толкьо при содействии ипотечного агента;
  • потребовать досрочного исполнения обязательств в случае банкротства эмитента.

На ипотечные сертификаты и облигации может быть обращено взыскание в пользу пострадавших лиц с целью компенсации причиненного имущественного ущерба. Обычно это делается по обращению службы судебных приставов при приложении копии судебного приказа, исполнительного листа и других правоустанавливающих форм документов.

Досрочное погашение выпущенных ипотечных облигаций и сертификатов возможно, как по требованию эмитента, так и по просьбе со стороны держателя ценной бумаги. При обнаружении существенных нарушений в работе финансового учреждения или специализированной ипотечной организации досрочное погашение ипотечных ценных бумаг может быть инициировано Центральным Банком России. Основанием для досрочного прекращения действия ипотечной ценной бумаги может стать существенное изменение структурной части реестра ипотечного покрытия.

Посмотрите основные момент Федерального Закона об ипотечных ценных бумагах в прилагаемом видео, где эксперт юрист рассказывает про все возможные сложности его реализации на практике для потенциальных инвесторов:

ФЗ об ипотечных ценных бумагах: все, что нужно знать

Успешность экономики во многом зависит от того, насколько отлаженной является финансовая система, степень продуманности правовых вопросов и нормативной базы, являющейся ее основой. До наступления 2003 года в экономике России вопросы ипотечных бумагах не имели тщательной проработки, в сравнении с Западом их применение не получило масштабного развития. Ситуация изменилась с принятием ФЗ N 152- «Об ипотечных ценных бумагах», который определил основные процедуры и правила функционирования банковского сектора по возможности использования финансового механизма.

Немного о кредитовании

Рынок ипотечных займов называют первичным, именно на нем происходит взаимодействие между кредиторами и заемщиками, являющимися основными участниками кредитного процесса. Они заключают между собой договор, согласно которому за предоставляемые кредитные средства клиент должен выплатить определенный процент. В рамках ипотечных взаимоотношений залоговое имущество всегда выступает обеспечением кредита.

Банковские организации для возможности выдавать кредитные средства нуждаются в постоянном восполнении своих финансовых ресурсов, их достаточность позволяет кредиторам выдавать займы очередным клиентам. Достигать подобные цели помогает вторичный рынок при помощи механизма ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Рынок считается своеобразной связкой между заемщиками и банковскими учреждениями, он способствует аккумуляции денег и перенаправляет финансовые потоки, позволяя выдавать новые заемные средства на постоянной основе.

Работа вторичного рынка связана с трансформацией прав и обязанностей в ценные бумаги с дальнейшим размещением документов у инвесторов. Для использования преимущества обращения бумагам необходимо обладать соответствующим правовым статусом. На первичном рынке происходит размещение бумаг в среде кредиторов. На вторичном они участвуют в процессе оборота и не увеличивают стоимости привлекаемых ресурсов, но наблюдается изменение ликвидности и показателей спроса на ИЦБ.

Функционирование обоих видов рынка невозможно без рынка недвижимости осуществления имущественных сделок с жильем. Залоговый механизм обеспечивает возможность дальнейшего функционирования инструмента ИЦБ. Все вопросы по выпуску, обращению и работе с ИЦБ определяет закон об ипотечных ценных бумагах.

Какие бумаги подлежат обращению

В законе определяются основной перечень понятий, которые могут использоваться в отношении ипотечных бумаг. Он говорит о существование двух их разновидностей:

  • облигации — предполагает обеспечение долговых обязательств залоговым имуществом;
  • сертификаты участия — дают право владеть определенного размера доли.

Ипотечным агентом выступает организация с узкой специализацией. Она осуществляет деятельность по приобретению прав требований по ИЦБ и закладным, обладает правом проведения эмиссии облигационных документов. Жилищная облигация представляет особый вид и предполагает право требования, которое обеспечивается залогом.

Ипотечная облигация представляет собой инструмент привлечения новых источников финансовых ресурсов. Особенности схемы работы с бумагами:

  • заключается договор между кредитным учреждением и заемщиком, обеспечением по займу является залог недвижимости;
  • прохождение процедуры оформления закладного документа;
  • выпуск агентствами облигаций и процесс выкупа документов закладных у банков;
  • ценные бумаги размещаются на фондовом рынке;
  • банк получает денежные средства как результат от работ по размещению бумаг;
  • кредитная организация использует полученные ресурсы для банковской деятельности.

Отличительной особенностью любой ИЦБ является высокая степень обеспеченности. Владелец ценной бумаги получает защиту от значительной части рисков, при этом залоговое имущество выступает гарантом. В итоге вышеописанная схема обеспечивает двойную защиту для него в виде кредитного договора и залога.

Основные разновидности ИЦБ:

  • именные — данные о владельцах содержатся в специальном реестре, при переходе права на владения требуется процедура прохождения идентификации владельца;
  • на предъявителя — переход права не требует идентификации владельца.

ИЦБ бывают документарные или бездокументарные. Первые должны быть оформлены по всем правилам сертификации, во втором требуется наличие записи в специальном реестре о владельцах. Документарная форма документа предполагает указание порядка и условий выплат, процедуру и условия погашения ИЦБ.

В чем преимущества и недостатки инструмента

ИЦБ предназначаются для долгосрочных инвестиционных вложений, а не для единовременных спекуляций. Они обеспечиваются реальной недвижимостью, имеющей большую стоимость. В качестве гаранта доходности выступает тенденция роста рыночных цен на жилую недвижимость. Приобретаться ИЦБ могут как организациями, так и инвесторами частниками, которые имеют возможность сохранить таким способом собственные сбережения.

Значительной части ИЦБ присущи следующие особенности:

  • платежи владельцам выплачиваются периодически, правила определяют конкретный срок в виде 1 раза в месяц, квартал или иной временной период;
  • выплаты, как правило, состоят из 2 частей — амортизационной и процентов;
  • к концу окончания кредита итоговый остаток погашается;
  • допустимо досрочное погашение;
  • уровень получаемого дохода ИЦБ находится в прямой зависимости от степени риска невыплаты и длительности обращения документа.

К недостаткам ИЦБ относят низкую ликвидность и потенциальный риск погашения досрочно. В число основных преимуществ входит:

  • высокая степень надежности;
  • прозрачность операций;
  • отсутствие препятствий и сложных условий использования;
  • возможности долгосрочных отношений.

Значительная часть ИЦБ обладают хорошим кредитным рейтингом, что во многом обусловлено обеспечением по кредиту в виде залога. Эмитентом прилагаются действия по повышению рейтинга собственных бумаг.

Какие существуют особенности: эмиссия и вопросы обращения облигаций

Эмиссию вправе проводить только агенты и кредитные организации, способными выполнить перечень требований ЦБ и действующее законодательство. Ипотечный агент вправе только приобретать требования, с обеспечением в виде ипотеки или закладной и проводить эмиссию ИЦБ.

Нюансы обеспечения и исключения

Ипотечные ЦБ могут выпускаться только при существовании обеспечения. Надежность инструмента обеспечивается жесткими требованиями, предъявляемым к процессу с участием ипотечного покрытия. Основополагающие требования к ипотечным займам:

  • для общего размера обязательств по соглашению установлен порог в виде 80%, стоимость залоговой недвижимости определяет независимый оценщик;
  • в договоре не могут включаться пункты о замене или отчуждении залогодателем залогового объекта без получения разрешения кредитора;
  • залоговое имущество в обязательном порядке подлежит страхованию, сумма которого должна быть равна стоимости обеспечения.
  • одно имущество или требование обеспечивают покрытие только единожды.

Механизм страхования позволяет выплатить компенсацию при недостаточности средств. Общий их размер должен удовлетворять полный объем требований кредитного учреждения при необходимости наложить взыскание на залоговый объект, что является эффективным инструментом минимизации рисков.

Ст. 4 ФЗ определяет перечень исключений:

  • в ситуации замены, реализацией, окончанием обязательства;
  • полная выполнение обязательств;
  • соответствие требованиям закона.

Эмиссии и требования: основные правила

Вопросы эмиссии регулируется действующим законодательством о ЦБ, пунктами нормативных актов ЦБ. Может предполагаться ограничения в части общего количества выпусков и нарушение такого правила служит в дальнейшем основанием для получения отказа в прохождении регистрации.

Решение в части вопросов выпуска ИЦБ включает следующего рода информацию:

  • срок полного погашения либо частичного;
  • вопросы стоимости и правила ее определения;
  • особенности выплат по каждой ИЦБ для полного погашения.

Решение содержит общие положения, определяет права владельцев, условия выпуска бумаг. Помимо обязательных сведений в программу включают:

  • указание в части обеспечения, связанного с облигациями;
  • информацию о существующих ограничениях или их отсутствие;
  • перечень основных условий и возможности для предоставления нового обеспечения;

В полномочия ЦБ входит возможность установления иных требований. К особым условиям относятся следующие моменты:

  • недвижимость обеспечивает покрытие эмитента от взыскания, процедура должна соответствовать действующему законодательству;
  • покрытие обеспечивает должное исполнение обязательства;
  • общий размер покрытия не может быть меньше непогашенной стоимости ЦБ, возможно превышение этого размера, что должно определяться решением об условиях выпуска.

При существовании нескольких выпусков с несколькими очередями выплат, определяют необходимый размер покрытия для каждой из нее. Выпуск подлежит регистрации, в момент подачи пакета документов общая сумма обеспечения не может быть меньше номинала бумаг. В решении возможно указание пунктов по расходным статьям эмитента. В перечень наиболее распространенных входит:

  • вознаграждение, выплачиваемое в адрес депозитария или регистратора;
  • плата за работы по ведению реестра о владельцах;
  • управленческие расходы.

При наличии таких расходов в решении указываются максимальные размеры каждой статьи.

Особенности замены и взыскания

Действующим законом определяется возможность и регламентирован порядок проведения замен в части требования и залога, которые выступают основой покрытия. Определяется перечень ситуаций и условий, которые позволяют проведение подобной процедуры. В число основных входит:

  • факт несоответствия требований, позволяющих включить их в состав покрытия;
  • нарушение сроков внесения оплаты по имеющимся обязательствам со сроком которого более чем 3 месяца либо более 3 раз на протяжении 12 месяцев, длительность просрочки при этом не имеет значения;
  • замена допустима только после прохождения государственной регистрации либо предоставления в ЦБ уведомления с информацией об итогах выпуска ИЦБ;
  • замена может проводиться посредством реализации или прохождения процедуры возмездного отчуждения иным лицам, при этом обязательно включение в состав покрытия такого вида имущества.

Вопросы обращения и правил его проведения прописаны в ст. 15. В число основополагающих моментов входит:

  • при ненадлежащем исполнении обязательств обращение взысканий осуществляется только по решению суда;
  • порядок проведения обращения имеет законодательное регулирование;
  • при наличии нескольких выпусков ИЦБ обращение взыскания проводится на основании заявлений представителя их владельцев и исполнение обязательств производится по ним в первую очередь;

В случае нескольких выпусков очередь исполнения обязательств и требований владельцев осуществляется в соответствии с порядком, определенным в решении о выпуске ИЦБ.

Особенности погашения облигаций

Владельцы вправе требовать преждевременного погашения, что допустимо при выявлении нарушений в отношении покрытия и его размера. Условие досрочного выполнения обязательств они вправе выдвигать при проведении эмитентом запрещенных видов деятельности.

Законодательно установлен срок для предъявления требований о досрочном погашении. Длительность его устанавливается решением о выпуске бумаг, но не может быть менее 30 суток. Срок начинает отсчитываться от даты предоставления эмитентом данных о появлении такого права. Требование в виде досрочного погашения прекращается после полного устранения фактов нарушений действующих правил. При наличии более 2 выпусков с разной очередностью владельцы могут потребовать погашения ранее срока в соответствии с установленной очередью.

При объявлении эмитентом банкротом в отношении покрытия проводится процедура продажи. На основании информации о списке владельцев составляют реестр предъявляемых требований для удовлетворения их в размере недополученных средств. Реализация проводится путем смены эмитента или реализации залога для получения средств, с дальнейшим их распределением между всеми владельцами. Способ реализации выбирается лицом, имеющим полномочия конкурсного управляющего.

Судебным органом выносится решение, содержащее признание эмитента банкротом. При составлении реестра указывается дата, она не может быть ранее 30 и позже 45 дней, начиная с вынесения судебного решения. Подобного рода информация должна публиковаться. На протяжении 10 суток с даты составленного реестра документ должен получить конкурсный управляющий. Он в течение 9 месяцев обязан провести процедуру продажи и провести полный объем расчетов.

В чем особенности выдачи и обращения сертификата

Право работать с сертификатами дается кредитным учреждениям и организациям, имеющим лицензионные документы, разрешающих осуществлять деятельность в виде управления различными видами фондами.

Выдача сертификата позволяет появиться общей собственности, разделение или выделение из нее части недопустимо. Каждый из владельцев такого документа владеет определенной долей. Сертификаты предполагают решение вопросов доверительного управления, которые решаются при помощи специального договора.

Особенности управления и требований к сертификату

Условия соглашения определяет лицо, отвечающее за выдачу сертификатов. В обязанности управляющего входит:

  • получение платежных поступлений;
  • проведение выплат;
  • обеспечение выполнения обязательств;
  • работа по исковым требованиям;
  • выступление ответчиком.

Управляющий не обладает возможностью проведения следующих действий:

  • выполнять имущественные операции с без получения разрешения от депозитария;
  • приобретать другое имущество, за счет имеющегося;
  • проводить сделки по безвозмездному отчуждению имущества, входящего в состав покрытия;
  • выдавать и получать средства, которые необходимо будет вернуть за счет покрытия;
  • обеспечивать за счет покрытия личные обязательства или задолженности иных лиц.

Длительность договора доверительного управления устанавливается в индивидуальном порядке, но этот срок не может быть меньше года или быть более 40 лет. Каждый из владельцев сертификатов обладают равными правами, общее их количество указывается в документе доверительного управления. Документы не обладают номинальной стоимостью, не допускается выпуск производных, действует правило их свободного обращения.

Учет прав производится на счетах, если подобная процедура прописана в правилах документа доверительного управления. Ведение реестра лежит в зоне ответственности регистратора, при поступлении требования от владельцев или уполномоченных ими лиц он обязан подтвердить наличие прав на определенный размер доли путем выдачи выписки, сформировав ее течение 5 суток.

Правила доверительного управления

Перечень основополагающих правил определен ст. 25, определяющей полный и обязательный перечень требуемых сведений в части доверительного управления. В список основополагающих входит:

  • индивидуальный идентификатор;
  • информация в отношении управляющего;
  • данные депозитария;
  • информация о регистраторе;
  • перечень полномочий и обязанностей, которыми наделен управляющий;
  • длительность соглашения;
  • общее число сертификатов;
  • процедура выдачи документов;
  • особенности выплат;
  • информациях о сроках погашения;
  • принципы определения размеров выплат;
  • вопросы созыва собраний и особенности их проведения;
  • сумма оплаты услуги депозитария и регистратора;
  • лимиты максимальных расходов, которые связаны с вопросами доверительного управления;
  • процедура раскрытия информационных сведений.

Управляющий имеет право вносить изменения и дополнительные пункты в действующие правила, но вступление их в силу возможно только после утверждения владельцами сертификатов на собрании. Правила управления покрытием должны соответствовать стандартам Банка России, который вправе устанавливать дополнительные условия и требовать наличия иных сведений.

Нюансы обособления имущества

Требования и залоговое имущество, входящие в состав покрытия обладают свойством обособленности. Их учет ведется на индивидуальном балансе и подлежит раздельному учету. Для этого открывается счет в банке или несколько счетов. При прохождении государственной регистрации указывают, что залогодержателями выступают владельцы сертификатов.

При банкротстве управляющего имущество покрытия в конкурс не включают. При прекращении срока лицензии имущество передают на управление в государственную компанию, назначение которой происходит в соответствии в законодательно определенной последовательности и договор управления не перезаключается. При обеспечении покрытия в виде денежных средств происходит их передача в управляющую компанию, срок для проведения процедуры определен в 3 дня после получения управляющим статуса несостоятельности.

Вопросы контроля над имуществом

Вопросами учета, хранения, распоряжения и контроля осуществляется депозитарием. В качестве него выступает коммерческая организация, которая получила лицензию на право осуществления подобной деятельности.

Имущество из состава ипотечного покрытия учитывается депозитарием при помощи ведения реестра. Одно покрытие учитывает и ведет только один депозитарий, организация не может распоряжаться или пользоваться имуществом покрытия.

Депозитарий работает в целях соблюдения интересов владельцев ведомого реестра. В перечень основных задач входит:

  • прием и документов, обеспечение их хранения;
  • выдача эмитенту либо управляющему разрешения на распоряжение имуществом, исполнение поручений данных лиц;
  • предоставление в ЦБ требуемой отчетности;
  • доводить до владельцев ИЦБ актуальные данные;
  • доводить до ЦБ сведений о выявленных фактов нарушений в течение 3 суток после обнаружения;

Депозитария обязан контролировать соблюдение эмитентом действующего законодательства и норм в сфере обращения ЦБ, условий выпуска и управления. При нарушении требований депозитарий будет нести перед владельцами ЦБ совместную ответственность с эмитентом или управляющим.

Раскрытие информации

Обязанностью эмитентов является раскрытие и представление данных о ЦБ. После проведения процедуры оценки, которую проводит рейтинговое агентство, он обязан предоставить полный перечень требуемых сведений. При публикации должна присутствовать информация следующего рода:

  • данные об управляющем;
  • обозначение ИЦБ;
  • источники возможного получения информации о правилах, реестре, иных официальных документов;
  • результаты оценочной экспертизы;
  • доведение информации о возможности изменения стоимости сертификатов в большую и меньшую сторону.

Эмитенты и управляющие отвечают за достоверность опубликованных данных и форму их представления, за введение в состояние заблуждения или несвоевременность предоставления данных. Одновременно с предоставлением сведений публике управляющий направляет копии в ЦБ.

Заключение

Ипотечные ценные бумаги считаются эффективным инструментом долгосрочных инвестиций. Сегодня распространены облигации и сертификаты участия, каждый из этих видов ИЦБ имеет обеспечение и вопросы их обращения регламентируются ФЗ об ипотечных ценных бумагах. Нарушения действующих правил в отношении эмиссионной деятельности, обращения ИЦБ и отсутствие фактов их устранения может стать причиной остановки деятельности управляющего, депозитария либо регистратора.

Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 11 ноября 2003 г. N 152-фз «Об ипотечных ценных бумагах» Предисловие

Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» был принят Государственной Думой 14 октября 2003 г., одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 г., подписан Президентом Российской Федерации 11 ноября 2003 года.

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» состоит из 7 глав, объединяющих 49 статей.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (далее также — Закон N 193-ФЗ) в ряд статей комментируемого Федерального закона были внесены изменения.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О порядке опубликования и вступления в силу Федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу.

Закон 193-ФЗ опубликован: «Российская газета», N 290, 30.12.2004, «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 19,»Парламентская газета», N 9, 18.01.2005

Раздел I. Комментарий к статьям Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» Глава 1. Общие положения

Статья 1. Сфера регулирования

В комментируемой статье устанавливается сфера регулирования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

— отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных;

— отношения, возникающие при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам (см. комментарий к ст. 2).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

— право залога на имущество, обремененное ипотекой (см. п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (см. п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (см. п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (см. п. 3 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

— такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

— такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено (см. п. 6 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При заключении соглашений об изменении предмета ипотеки, соглашений об изменении размера обеспечения ипотекой основного обязательства, соглашений о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

— либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной;

— либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

При аннулировании старой закладной и выдаче новой закладной одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (см. п. 7 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Не допускаются составление и выдача закладной в следующих случаях*(1):

1) если предметом ипотеки являются:

— предприятие как имущественный комплекс;

— право аренды вышеперечисленного имущества;

2) если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны (см. п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Следует подчеркнуть, что если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена на момент заключения договора об ипотеке (на момент государственной регистрации договора), но это денежное обязательство содержит условия позволяющее определить эту сумму в надлежащий момент, то составление и выдача закладной допускаются.

Такая ситуация может возникнуть при передаче в залог строящегося объекта (объекта незавершенного строительства). Окончательная цена объекта (квартиры) может подлежать пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в органах технической инвентаризации. Если договор, заключенный сторонами предусматривает порядок определения суммы долга на дату завершения строительства (например, установлена твердая цена за метр площади), то в принципе возможны составление и выдача закладной.

Требования к содержанию закладной установлены в ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из вышеуказанных данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную следующих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки:

— наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

— наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

— точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды.

Порядок включения этих данных в закладную определяется ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки» (см. п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия (см. п. 2 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (см. п. 3 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (см. п. 4 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом (см. ст. 15 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Права владельца закладной и обязанности должника по обязательству обеспеченному ипотекой, возникающие в результате регистрации закладной, а также порядок и требования к регистрации закладной установлены в ст. 16 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения (см. п. 1 ст. 16 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Физическое лицо (в гражданском праве) — термин, употребляемый для обозначения человека (гражданина) как участника правоотношений. Для целей законодательства о налогах и сборах РФ понятие «физическое лицо» объединяет следующие категории налогоплательщиков: граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства.

Под местом жительства физического лица понимается место, где физическое лицо постоянно или преимущественно проживает, то есть то место, по которому он зарегистрирован в органах МВД. Регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В соответствии с ст. 2 указанного закона местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Под местом нахождения юридического лица (российской организации) обычно понимается место ее государственной регистрации.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (см. п. 2 ст. 16 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной.

Регистрационная запись делается на основании:

— совершенной в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;

— документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

— решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства производятся в следующем порядке.

При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, если иное не оговорено в сделке по передаче закладной.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.

В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:

— судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

— предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

— должник признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. В случаях, когда в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная аннулируется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной (см. ст. 17 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

— заявления в их адрес лица, означенного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;

— решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ (см. п. 1 ст. 18 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Дубликат закладной выдается органом, осуществившим государственную регистрацию ипотеки, путем вручения лицу, утратившему закладную. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают (см. п. 2-4 ст. 18 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Статья 2. Основные понятия

В статье устанавливается значение пяти понятий, используемых в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах».

Ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. В случаях, предусмотренных законом или в установленном им порядке, для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре (см. ст. 142 ГК РФ).

Виды прав, которые удостоверяются ценными бумагами, обязательные реквизиты ценных бумаг, требования к форме ценной бумаги и другие необходимые требования определяются законом или в установленном им порядке. Отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность.

К ценным бумагам относятся: 1) государственная облигация; 2) облигация; 3) вексель; 4) чек; 5) депозитный (сберегательный) сертификат; 6) банковская сберегательная книжка на предъявителя; 7) коносамент; 8) акция; 9) приватизационные ценные бумаги; 10) другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг (см. ст. 143 ГК РФ). К ценным бумагам относятся также инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов.

В статье 2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» установлены значения следующих понятий. Эмиссионная ценная бумага на предъявителя — ценные бумаги, переход прав на которые и осуществление закрепленных ими прав не требуют идентификации владельца. Именные эмиссионные ценные бумаги — ценные бумаги, информация о владельцах которых должна быть доступна эмитенту в форме реестра владельцев ценных бумаг, переход прав на которые и осуществление закрепленных ими прав требуют обязательной идентификации владельца. О сертификате эмиссионной ценной бумаги см. комментарий к п. 2 ст. 9).

Облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права (см. ст. 816 ГК РФ).

Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

О доверительном управлении имуществом см. комментарий к ст. 18.

Понятие и основания возникновения общей собственности установлены в статье 244 главы 16 «Общая собственность» ГК РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Права, удостоверенные именной ценной бумагой могут принадлежать названному в ценной бумаге лицу (см. ст. 145 ГК РФ). Права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение (см. ст. 146 ГК РФ). В связи с тем что именная ценная бумага удостоверяет права, которые принадлежат обозначенному там лицу, обязанное лицо может и должно осуществить исполнение только такому лицу.

В отличие от именной ценной бумаги права, удостоверенные в ордерной ценной бумаге, могут принадлежать не только поименованному в ней лицу, но и лицу, назначенному распоряжением последнего. Следовательно, должник обязан исполнить обязательство означенному в бумаге лицу или приказу (ордеру) такого лица.

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, одновременно удовлетворяющая следующим требованиям:

— она соответствует требованиям, установленным статьей 8 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» (см. комментарий);

— ее исключительным предметом деятельности является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных;

— ей в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (см. комментарий к ст. 12).

Значение понятия «коммерческая организация» установлено в ГК РФ. Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), финансируемых собственником учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих организаций в форме ассоциаций и союзов (см. ст. 50 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Государственная регистрация юридических лиц — акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый посредством внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц» (см. ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц»).

Государственная регистрация осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом «О Правительстве Российской Федерации» (см. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц»). Начиная с 1 июля 2002 г. уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации по налогам и сборам (см. п. 1 постановления Правительства РФ от 17 мая 2002 г. N 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»).

В соответствии с пунктами 15 и 26 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Министерство Российской Федерации по налогам и сборам после вступления в силу соответствующего федерального закона подлежит преобразованию в Федеральную налоговую службу (о понятии «федеральная служба» см. комментарий к п. 4 ст. 3), а его функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности, по ведению разъяснительной работы по законодательству РФ о налогах и сборах подлежат передаче Министерству финансов РФ.

Под функциями по принятию нормативных правовых актов понимается издание на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов обязательных для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами правил поведения, распространяющихся на неопределенный круг лиц (см. п. 2 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»).

Государственная регистрация юридического лица осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа — по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (см. ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц»).

Организация — понятие, используемое в Налоговом кодексе РФ, схожее с термином «юридическое лицо», но имеющее определенные отличия. По НК РФ организациями являются юридические лица, образованные в соответствии с законодательством РФ (российские организации), а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории РФ (иностранные организации).

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (см. п. 1 ст. 807 ГК РФ). Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ (см. ст. 807 ГК РФ).

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (см. ст. 808 ГК РФ).

Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) — норматив, устанавливаемый актами федерального законодательства РФ. В ряде актов законодательства о налогах и сборах используется эквивалентный термин «размер минимальной месячной оплаты труда (ММОТ)». В настоящее время применяется для взимания: налога с имущества переходящего в порядке наследования или дарения; государственной пошлины; отдельных видов сборов.

Минимальные размеры оплаты труда установлены Федеральным законом от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда».

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» установлен следующий минимальный размер оплаты труда:

— с 1 июля 2000 г. — в сумме 132 руб. в месяц;

— с 1 января 2001 г. — в сумме 200 руб. в месяц;

— с 1 июля 2001 г. — в сумме 300 руб. в месяц;

— с 1 мая 2002 г. — в сумме 450 руб. в месяц;

— с 1 октября 2003 г. — в сумме 600 руб. в месяц.

Минимальный размер оплаты труда, установленный ст. 1 указанного Федерального закона, вводится:

— организациями, финансируемыми из бюджетных источников, — за счет средств соответствующих бюджетов;

— другими организациями — за счет собственных средств.

До принятия соответствующего федерального закона увеличение тарифных ставок (окладов) Единой тарифной сетки по оплате труда работников организаций бюджетной сферы, размеры которых ниже установленного МРОТ, осуществляется Правительством РФ.

На период до введения размера минимальной заработной платы (минимального размера оплаты труда), предусмотренного частью первой ст. 133 Трудового кодекса РФ, законодательные (представительные) органы государственной власти субъектов РФ (за исключением субъектов РФ — получателей дотаций из Федерального фонда финансовой поддержки субъектов РФ) могут принимать законы субъектов РФ, устанавливающие более высокий по сравнению с установленным федеральным законом размер минимальной заработной платы в субъекте РФ с учетом мнения трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений соответствующего уровня. Размер и сроки введения минимальной заработной платы в субъекте РФ подлежат согласованию с Правительством РФ в части, касающейся компенсации дополнительных расходов организаций, финансируемых за счет средств федерального бюджета. При этом размер минимальной заработной платы в субъекте РФ устанавливается для всех работодателей, действующих в данном субъекте РФ. Более высокий уровень государственных гарантий в субъектах РФ, связанный с установлением минимальной заработной платы и приводящий к увеличению бюджетных расходов или уменьшению бюджетных доходов, обеспечивается за счет средств бюджета соответствующего субъекта РФ. Минимальная заработная плата в субъекте РФ может использоваться только для установления оплаты труда. Порядок, условия и сроки компенсации дополнительных расходов организаций, финансируемых за счет средств федерального бюджета, в связи с введением минимальной заработной платы в субъекте РФ устанавливаются Правительством РФ.

Минимальный размер оплаты труда, установленный ст. 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», применяется исключительно для:

— регулирования оплаты труда;

— для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности.

До внесения изменений в соответствующие федеральные законы, определяющие размеры стипендий, пособий и других обязательных социальных выплат либо порядок их установления, выплата стипендий, пособий и других обязательных социальных выплат, размер которых в соответствии с законодательством РФ определяется в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп., с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

До внесения изменений в соответствующие федеральные законы, определяющие порядок исчисления налогов, сборов, штрафов и иных платежей, исчисление налогов, сборов, штрафов и иных платежей, осуществляемое в соответствии с законодательством РФ в зависимости от минимального размера оплаты труда, с 1 января 2001 г. производится исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп. , с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (см. ст. 820 ГК РФ).

Заимствования могут быть предоставлены (получены) также в формах товарного или коммерческого кредита.

Договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом. К коммерческому кредиту соответственно применяются правила главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства (см. ст. 823 ГК РФ).

Законом 193-ФЗ установлено значение понятия «жилищная облигация с ипотечным покрытием». Жилищная облигация с ипотечным покрытием представляет собой вид облигации с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом (т.е. ипотекой).

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см.).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами (см. п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (см. п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

К жилым помещениям относятся (см. п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ):

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (см. п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (см. п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (см. п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ (см. ст. 17 Жилищного кодекса РФ).

Статья 3. Ипотечное покрытие

В статье определены виды требований, которые могут составлять ипотечное покрытие (п. 1 и п. 2) устанавливаются условия, при соблюдении которых отдельные виды денежных требований включаются в состав ипотечного покрытия (п. 3, 5, 6), правила определения размера ипотечного покрытия (п. 4).

Систематический анализ норм, содержащихся в главе 1 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», позволяет сформулировать следующее определение понятия «ипотечное покрытие». Ипотечное покрытие представляет собой обеспечение ипотечных ценных бумаг:

— облигаций с ипотечным покрытием;

— ипотечных сертификатов участия.

1. Ипотечное покрытие могут составлять только:

— обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;

— ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

— денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте,

— а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных частью 1 ст. 13 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» (см. комментарий к п. 1 ст. 13).

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено по существу два вида ипотеки: ипотека в силу закона (см. 2.1. Ипотека в силу закона); ипотека, возникающая на основе договора об ипотеке (ипотека по договору). Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов как Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества, а также для правильного применения норм Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Значение понятия «залог» установлено в ст. 334 Гражданского кодекса РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (см. ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ.

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (см. ст. 335 ГК РФ).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен (см. ст. 336 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (см. ст. 337 ГК РФ).

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил формы договора и его регистрации влечет недействительность договора о залоге (см. ст. 339 ГК РФ).

Уплата процентов по договору займа регламентирована в ст. 809 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:

— договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;

— по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.

Ставка рефинансирования — процентная ставка, устанавливаемая ЦБ РФ по расчетам за кредитные ресурсы, предоставляемые коммерческим банкам (аналоги: официальная учетная ставка, учетная ставка центрального банка). С 15 января 2004 г. ставка рефинансирования Центрального банка РФ была установлена в размере 14% годовых, с 17 февраля 2003 г. — в размере 18% годовых, с 21 июня 2003 г. — в размере 16% годовых.

Очередность погашения требований по денежному обязательству установлена в статье 329 ГК РФ: «Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга».

В соответствии со статьей 75 Конституции РФ денежной единицей в Российской Федерации является рубль. Денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ. Введение и эмиссия других денег в Российской Федерации не допускаются. Защита и обеспечение устойчивости рубля — основная функция Центрального банка РФ, которую он осуществляет независимо от других органов государственной власти.

а) находящиеся в обращении, а также изъятые или изымаемые из обращения, но подлежащие обмену рубли в виде банковских билетов (банкнот) ЦБ РФ и монеты;

б) средства в рублях на счетах в банках и иных кредитных учреждениях в Российской Федерации;

в) средства в рублях на счетах в банках и иных кредитных учреждениях за пределами Российской Федерации на основании соглашения, заключаемого Правительством РФ и ЦБ РФ с соответствующими органами иностранного государства об использовании на территории данного государства валюты РФ в качестве законного платежного средства.

а) денежные знаки в виде банкнот, казначейских билетов, монеты, находящиеся в обращении и являющиеся законным платежным средством в соответствующем иностранном государстве или группе государств, а также изъятые или изымаемые из обращения, но подлежащие обмену денежные знаки;

б) средства на счетах в денежных единицах иностранных государств и международных денежных или расчетных единицах.

В соответствии с подп. 15 п. ст. 4 и ст. 53 Федерального закона от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Центральный банк РФ устанавливает и публикует официальные курсы иностранных валют по отношению к российскому рублю (курс Центрального банка РФ). Порядок установления официальных курсов иностранных валют к российскому рублю определен Положением ЦБ РФ от 19 декабря 2001 г. N 169-П. Центральный банк РФ каждый рабочий день не позднее 13 часов по московскому времени устанавливает официальные курсы основных валют, используемых в РФ при осуществлении внешнеэкономических расчетов (за исключением курсов национальных валют стран — участниц Экономического и валютного союза), и СДР к российскому рублю (см. п. 1.1 Положения).

Официальный курс доллара США к российскому рублю устанавливается ЦБ РФ на основе котировок текущего рабочего дня биржевого и внебиржевого сегментов внутреннего валютного рынка по операциям «доллар США-российский рубль».

Официальный курс СДР к российскому рублю рассчитывается ЦБ РФ на основе официального курса доллара США к российскому рублю и курса доллара США к СДР, установленного Международным валютным фондом на предыдущий рабочий день.

Официальные курсы других валют к российскому рублю рассчитываются и устанавливаются ЦБ РФ на основе официального курса доллара США к российскому рублю и котировок данных валют к доллару США на международных валютных рынках текущего рабочего дня, на биржевом и внебиржевом сегментах внутреннего валютного рынка, а также официальных курсов доллара США к указанным валютам, устанавливаемых центральными (национальными) банками соответствующих государств.

Официальными курсами национальных валют стран-участниц Экономического и валютного союза к российскому рублю с 1 января 2002 г. считаются курсы, рассчитанные на основе официального курса евро к российскому рублю с использованием соответствующих коэффициентов пересчета указанных валют в евро, зафиксированных решением Совета Европейского союза.

Официальные курсы основных валют, используемых в Российской Федерации при осуществлении внешнеэкономических расчетов (за исключением курсов национальных валют стран-участниц Экономического и валютного союза), и СДР к российскому рублю утверждаются приказом ЦБ РФ, который вступает в силу в календарный день, следующий за днем подписания приказа, и действуют до вступления в силу следующего приказа ЦБ РФ об официальных курсах иностранных валют, если иное не определено актами ЦБ РФ.

ЦБ РФ в предпоследний рабочий день каждого календарного месяца устанавливает официальные курсы прочих иностранных валют к российскому рублю. Официальные курсы указанных валют устанавливаются на основе официального курса доллара США к российскому рублю и котировок данных валют к доллару США, информацию о которых Банк России получает из информационных агентств Reuters и Bloomberg, периодического издания «Financial Times» и от центральных (национальных) банков соответствующих государств. Указанные курсы утверждаются приказом ЦБ РФ, который вступает в силу с первого числа следующего календарного месяца, и действуют до вступления в силу следующего приказа ЦБ РФ об официальных курсах иностранных валют, если иное не определено актами ЦБ РФ.

Официальные курсы иностранных валют к российскому рублю устанавливаются в формате, содержащем шесть значащих цифр, четыре из которых являются десятичными знаками (ХХ,ХХХХ руб.). После утверждения официальных курсов иностранных валют к российскому рублю информация о курсах направляется для распространения в средствах массовой информации. В частности, информация об утвержденных официальных курсах иностранных валют к российскому рублю:

— публикуется в «Российской газете», «Вестнике Банка России»;

— размещается на сайте Банка России в сети Интернет по адресу: www.cbr.ru;

— направляется по каналам банковской связи в информационное агентство Reuters.

В случае необходимости получения заинтересованными лицами официальной информации о курсах иностранных валют, установленных ЦБ РФ, указанная информация предоставляется территориальными учреждениями ЦБ РФ на основании письменных запросов (см. Положение ЦБ РФ от 19 декабря 2001 г. N 169-П).

2. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

4) в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

5) предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Важно подчеркнуть, что все вышеперечисленные условия должны быть выполнены одновременно. В тех случаях, когда отдельное требование по обеспеченному ипотекой обязательству не отвечает какому-либо из перечисленных условий, такое требование не может быть включено в состав ипотечного покрытия.

Требования к содержанию договора об ипотеке установлены в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

— оценка предмета ипотеки;

— существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

— право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

— наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре об ипотеке указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (см. п. 1-2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (см. п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (см. п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (см. п. 5 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 «Основные положения о закладной» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (см. п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (см. ст. 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (см. ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (см. ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме (см. ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Важно отметить, что в ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности» установлено следующее:

«В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других».

В соответствии с ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);

— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

— права требования, обязательства (долги);

— работы, услуги, информация;

— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (см. ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (см. ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:

— основания заключения договора;

— вид объекта оценки;

— вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

— денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

— сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ (см. ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Общие требования к содержанию отчета об оценке имущества установлены в ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчет об оценке имущества составляется в письменной форме и передается заказчику, что служит подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором об оценке.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:

— дата проведения оценки объекта оценки;

— используемые стандарты оценки;

— цели и задачи проведения оценки объекта оценки (т.е. в договоре об оценке и в отчете об оценке объекта ипотеки обязательно должны содержаться указания на то, что оценка поводится для целей определения рыночной стоимости объекта оценки);

— иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

— дата составления и порядковый номер отчета;

— основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

— место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

— точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

— стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

— последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

— дата определения стоимости объекта оценки;

— перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем (см. ст. 11 Федерального закона).

Итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (см. ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (см. ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору кредитному договору или договору займа и (или) по каждой закладной не должна превышать 70% от итоговой величины рыночной стоимости (денежной оценки) объекта оценки, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком и приведенной в отчете об оценке данного имущества.

Оценщик для целей применения нормы, содержащейся в комментируемом пункте, может быть признан независимым оценщиком, только если соблюдаются следующие требования ст. 16 «Независимость оценщика» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

— в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора об оценке;

— оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2) По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (см. п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с комментируемым пунктом договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

Замена и восстановление предмета залога регламентированы в ст. 345 ГК РФ следующим образом:

«1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

2. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное».

Между соответствующими нормами ГК РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенная разница заключается в том, что по Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» замена погибшего предмета ипотеке может быть осуществлена залогодателем только с согласия залогодержателя. При этом согласие должно быть получено в письменной форме. Залогодержатель не может потребовать досрочного исполнения обязательства (осуществить права, предусмотренные п. 2 ст. 36 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения (см. п. 3 ст. 36 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Правила отчуждения заложенного имущества установлены в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом:

«1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны».

Приведенные правила конкретизируют нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 346 ГК РФ, о запрете на совершение юридических действий залогодателем в отношении заложенного имущества без согласия залогодержателя. Пункт 2 ст. 346 ГК РФ гласит: «2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно».

Следует подчеркнуть, что в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сторонам предоставлено право установить в договоре об ипотеке иной порядок принятия решения об отчуждении имущества. Другими словами, залогодателю может быть предоставлено право распоряжаться имуществом любыми или установленными в договоре об ипотеке способами без получения предварительного согласия залогодержателя.

В случае если такое право было предоставлено залогодателю, требование, обеспеченное ипотекой по соответствующему договору об ипотеке не может составлять ипотечное покрытие.

Следует отметить, что право залогодателя на отчуждение заложенного имущества может быть включено в закладную при условии соблюдения правил, установленных в п. 2 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3) Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только если недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в тех случаях, когда возникает ипотека в силу закона.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора (см. п. 1 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет сторонам (залогодателю и залогодержателю) возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества. Стороны вправе самостоятельно определять кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке, при этом страхование заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. В п. 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства. Если стороны не установили в договоре об ипотеке иное, то страхование должно производиться от рисков утраты и повреждения заложенного имущества, а расходы по страхованию несет залогодатель.

Риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования (см. п. 2 ст. 929 ГК РФ). Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления (см. п. 1 ст. 9 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).

По договору имущественного страхования страховщик обязуется за страховую премию при наступлении страхового случая возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ).

При этом страховщиком признается лицо, обязанное по договору имущественного страхования выплатить при наступлении страхового случая страхователю или выгодоприобреталю страховое возмещение (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ). В качестве страховщиков договоры страхования могут заключать юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования, которым должны отвечать страховые организации, порядок лицензирования их деятельности и осуществления государственного надзора за этой деятельностью определяются законами о страховании (см. ст. 938 ГК РФ).

Под страховой премией понимается плата, обусловленная договором имущественного страхования, выплачиваемая страхователем страховщику.

Под страховым случаем понимается наступление предусмотренного договором имущественного страхования события, при котором возникает обязанность страховщика по выплате страхового возмещения страхователю или выгодоприобретателю (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ). Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам (см. п. 2 ст. 9 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации»).

Под страхователем понимается сторона договора имущественного страхования, уплачивающая страховщику обусловленную этим договором страховую премию. Под выгодоприобретателем (по договору имущественного страхования) понимается лицо, в пользу которого заключен договор имущественного страхования. Выплата страхового возмещения — возмещение страховщиком страхователю или выгодоприобретателю причиненных вследствие наступления страхового случая убытков в застрахованном имуществе либо убытков в связи с иными имущественными интересами страхователя в пределах основной суммы.

Страховая сумма — сумма страхового возмещения определенная договором имущественного страхования, возмещаемая страховщиком страхователю или выгодоприобретателю при наступлении страхового случая (см. п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страховая выплата при страховом случае с имуществом производится в виде страхового возмещения (см. п. 3 ст. 9 Закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27 ноября 1992 г. N 4015-I).

По договору страхования имущество может быть застраховано в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен. Договор страхования имущества в пользу выгодоприобретателя может быть заключен без указания имени или наименования выгодоприобретателя (страхование «за счет кого следует»). При заключении такого договора страхователю выдается страховой полис на предъявителя. При осуществлении страхователем или выгодоприобретателем прав по такому договору необходимо представление этого полиса страховщику (см. ст. 930 ГК РФ).

При страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Для имущества страховой стоимостью считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (см. п. 2 ст. 947 ГК РФ).

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости (см. п. 1 ст. 941 ГК РФ).

Если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель обязан застраховать имущество на сумму не ниже суммы этого обязательства (см. п. 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В этом случае имеет место неполное имущественное страхование. Если в договоре страхования имущества страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных страхователем убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Договором может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше страховой стоимости (см. ст. 949 ГК РФ).

Установленное в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право на заключение договора неполного имущественного страхования позволяет снизить размер расходов заемщика на проведение страхования и тем самым уменьшить дополнительные издержки по ипотечному кредитованию. Следует отметить, что страхование на сумму, меньшую чем полная стоимость имущества, увеличивает риск заемщика, так как при наступлении страхового случая нанесенный ущерб будет возмещен только в соответствующей доле, при этом вся сумма страхового возмещения будет получена кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой.

Условия, на которых заключается договор страхования, могут быть определены в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков (правилах страхования). Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора страхования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобретателя), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его оборотной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования страхователь и страховщик могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил. Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе), даже если эти правила для него необязательны (см. ст. 943 ГК РФ).

При заключении договора страхования страхователь обязан сообщить страховщику известные страхователю обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства не известны и не должны быть известны страховщику. Существенными признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе. Если договор страхования заключен при отсутствии ответов страхователя на какие-либо вопросы страховщика, страховщик не может впоследствии требовать расторжения договора либо признания его недействительным на том основании, что соответствующие обстоятельства не были сообщены страхователем.

Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения об вышеуказанных обстоятельствах, то страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 179 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств». Страховщик не может требовать признания договора страхования недействительным, если обстоятельства, о которых умолчал страхователь, уже отпали (см. ст. 944 ГК РФ).

Важно подчеркнуть, что независимо от того, в чью пользу застраховано имущество, обеспеченное ипотекой, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает (см. п. 3 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В статье 963 ГК РФ определены последствия наступления страхового случая по вине страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица.

Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов (см. ст. 964 ГК РФ).

4) Если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только при условии, что, жизнь и здоровье этого физического лица застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица.

Законом на указанных в нем лиц может быть возложена обязанность страховать, в частности, жизнь, здоровье или имущество других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу, но обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону.

Для того чтобы требование по обеспеченному ипотекой обязательству могло быть включено в состав ипотечного покрытия соответствующие условия о страховании жизни и здоровья заемщика должны быть включены в кредитный договор (договор займа).

При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования, то есть не менее основной суммы долга.

5) В состав ипотечного покрытия могут быть включены обеспеченные ипотекой требования по договорам займа, но только по тем договорам займа, по которым предметом договора являются денежные средства.

При соблюдении действующих норм законодательства РФ о валютном регулировании и валютном контроле заем может быть выдан как в валюте РФ. так и в иностранной валюте.

3. В соответствии с первоначальной редакцией части 3 комментируемой статьи обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев, должна была предусматриваться не менее чем пятьюдесятью процентами обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

В указанном абзаце была допущена существенная редакционная неточность. В данном абзаце устанавливалось ограничительное условие отношении обязательств, требования по которым могут составлять ипотечное покрытие (а не к самим требованиям, составляющим ипотечное покрытие). Редакционная неточность заключалась в том, что после слов «пятьюдесятью процентами» было пропущено слово «суммы».

В результате получалось, что законодатель ограничивал пятьюдесятью процентами количество обязательств (от общего количества обязательств), по которым может не предусматриваться обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев. Очевидно, что такое ограничение не могло иметь какого-либо смысла. Допустим, что есть только два обязательства: одно на сумму 10 тыс. рублей, а второе на сумму 10 млн. рублей. Но, именно второе обязательство и не предусматривает обязанность должника «одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами» не только в течение» первых двенадцати месяцев», но в течение первых 10 лет. Тем не менее, в совокупности два указанных обязательства могли полностью соответствовать установленному условию, если по первому обязательству установлена обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев.

Изменением, внесенным Законом N 193 законодатель устранил прежде существовавшую редакционную неточность, признав абзац части первой комментируемой статьи утратившим силу. На наш взгляд, в данном случае исправление редакционной неточности таким способом привело к необоснованной либерализации условий, устанавливаемых комментируемым законом в отношении ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие не могут составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств, то есть обязательств не по кредитным договорам и не по договорам займа.

В соответствии с редакцией Закона 193 в состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

В отношении внесенного изменения можно отметить следующее. Запрет на включение в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, обусловлен тем, что согласно ст. 2 комментируемого Федерального закона в состав ипотечного покрытия таких облигаций могут быть права требования, обеспеченные залогом только жилых помещений (см. комментарий к ст. 2), не каких-либо иных видов недвижимости.

Следует подчеркнуть, что включение в состав ипотечного покрытия иных облигаций с ипотечным покрытием требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, существовало и в первоначальной редакции комментируемого Федерального закона.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой (по кредитному договору или договору займа), в совокупности не превышают 70% рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, определенной независимым оценщиком.

??. 2.2. Последующая ипотека и предшествующая ипотека.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия.

Предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила данного закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений. При этом должны соблюдаться правила ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся».

В статье 76 «Ипотека строящихся жилых домов» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливается, что при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства».

Таким образом, в ипотеку могут быть переданы сам незавершенный строительством жилой дом, материалы (строительные и отделочные) и необходимое строительное оборудование, находящееся в собственности залогодателя.

Для того, чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства необходимо передать в ипотеку по тому же договору в соответствии с требованиями ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

— либо земельный участок, на котором он находится;

— либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;

— либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (см. ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Таким образом, для того, чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 61 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ строительство строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации. Проектная документация представляет собой графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляются в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет. Проектная документация, заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждается заказчиком в установленном порядке. Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается в соответствии с Градостроительным кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство. Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются Градостроительным кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Информация о наличии разрешения на строительство предоставляется заказчиком гражданам и юридическим лицам в соответствии с требованиями, установленными органами архитектуры и градостроительства, к визуальной информации данного вида. Заказчик обязан предоставить информацию о сроках начала строительства в соответствующие органы архитектуры и градостроительства.

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:

— несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

— несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд.

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления. Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ. Субъекты РФ могут устанавливать дополнительный перечень объектов недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется разрешение на строительство (см. п. 1-10 ст. 62 Градостроительного кодекса).

Важно отметить, что при переходе прав собственности на объекты недвижимости, в результате обращения взыскания на предмет ипотеки, действие разрешения на их строительство сохраняется, но данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации (см. п. 11 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

4. Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг до вступления в силу Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» являлась Федеральная комиссия по ценным бумагам Российской Федерации (ФКЦБ РФ). Указ вступил в силу со дня его официального опубликования (опубликован в «Российской газете», 11 марта 2004 г., N 48; 12 марта 2004 г., N 50).

В соответствии с п. 12 данного Указа Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг упразднена. В соответствии с п. 13 Указа образована Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), которой переданы функции по:

— контролю и надзору упраздняемой Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг;

— контролю и надзору в сфере финансовых рынков упраздняемого Министерства труда и социального развития РФ;

— по контролю деятельности бирж упраздняемого Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства;

— контролю и надзору в сфере формирования и инвестирования средств пенсионных накоплений Министерства финансов РФ.

В соответствии с Указом ФСФР является федеральным органом исполнительной власти, находящимся в ведении Правительства РФ. В соответствии с п. 2 Указа функции федерального органа исполнительной власти, руководство деятельностью которого осуществляет Правительство РФ, определяются постановлением Правительства РФ.

Под функциями по контролю и надзору понимаются (см. п. 2 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»):

— осуществление действий по контролю и надзору за исполнением органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами и другими нормативными правовыми актами общеобязательных правил поведения;

— выдача органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами разрешений (лицензий) на осуществление определенного вида деятельности и (или) конкретных действий юридическим лицам и гражданам;

— регистрация актов, документов, прав, объектов, а также издание индивидуальных правовых актов.

Федеральная служба по финансовым рынкам является федеральным органом исполнительной власти, находящимся в ведении Правительства РФ.

Федеральная служба (служба) (см. п. 4 Указа):

а) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности, а также специальные функции в области обороны, государственной безопасности, защиты и охраны государственной границы Российской Федерации, борьбы с преступностью, общественной безопасности. Федеральную службу возглавляет руководитель (директор) федеральной службы. Федеральная служба по надзору в установленной сфере деятельности может иметь статус коллегиального органа;

б) в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента РФ и Правительства РФ, нормативных правовых актов федерального министерства, осуществляющего координацию и контроль деятельности службы. Федеральная служба может быть подведомственна Президенту РФ или находиться в ведении Правительства РФ;

в) не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ, а федеральная служба по надзору — также управление государственным имуществом и оказание платных услуг.

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

— срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

— утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

— вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

— должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с ГК РФ Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур банкротства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Действие указанного Федерального закона распространяется на все юридические лица, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций.

Отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, регулируются указанным Федеральным законом. Нормы, которые регулируют несостоятельность (банкротство) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и содержатся в иных федеральных законах, могут применяться только после внесения соответствующих изменений и дополнений в указанный Федеральный закон.

Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», применяются правила международного договора РФ. К регулируемым указанным Федеральным законом отношениям с участием иностранных лиц в качестве кредиторов применяются положения указанного Федерального закона, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Решения судов иностранных государств по делам о несостоятельности (банкротстве) признаются на территории РФ в соответствии с международными договорами РФ. При отсутствии международных договоров Российской Федерации решения судов иностранных государств по делам о несостоятельности (банкротстве) признаются на территории РФ на началах взаимности, если иное не предусмотрено федеральным законом (см. ст. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Для целей указанного Федерального закона установлены значения следующих основных понятий.

Несостоятельность (банкротство) — признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (далее — банкротство).

Должник — гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, оказавшиеся неспособными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в течение срока, установленного настоящим Федеральным законом.

Денежное обязательство — обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному ГК РФ основанию.

Обязательные платежи — налоги, сборы и иные обязательные взносы в бюджет соответствующего уровня и государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством РФ.

Кредиторы — лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору (см. ст. 2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В статье 3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлены следующие признаки банкротства граждан и юридических лиц.

Гражданин считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение 3-х месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества.

Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение 3-х месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Указанные признаки банкротства применяются, если иное не установлено Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (см. ст. 3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей определяются на дату подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления и до принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату введения каждой процедуры банкротства, следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату открытия конкурсного производства.

Состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, выраженных в иностранной валюте, определяются в рублях по курсу, установленному Центральным банком РФ, на дату введения каждой процедуры банкротства, следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства.

Для определения наличия признаков банкротства должника учитываются:

— размер денежных обязательств, в том числе размер задолженности за переданные товары, выполненные работы и оказанные услуги, суммы займа с учетом процентов, подлежащих уплате должником, размер задолженности, возникшей вследствие неосновательного обогащения, и размер задолженности, возникшей вследствие причинения вреда имуществу кредиторов, за исключением обязательств перед гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, обязательств по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих по трудовому договору, обязательств по выплате вознаграждения по авторским договорам, а также обязательств перед учредителями (участниками) должника, вытекающих из такого участия;

— размер обязательных платежей без учета установленных законодательством РФ штрафов (пеней) и иных финансовых санкций.

Подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки, подлежащие возмещению за неисполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника.

Размер денежных обязательств или обязательных платежей считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В случаях, если должник оспаривает требования кредиторов, размер денежных обязательств или обязательных платежей определяется арбитражным судом в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (см. ст. 4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Под текущими платежами (в целях Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)») понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур банкротства не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Удовлетворение требований кредиторов по текущим платежам в ходе внешнего управления производится в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (см. ст. 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом.

Если иное не предусмотрено Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», дело о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику — юридическому лицу в совокупности составляют не менее 100 тыс. руб., к должнику-гражданину — не менее 10 тыс. руб., а также имеются признаки банкротства, установленные ст. 3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Для возбуждения дела о банкротстве по заявлению конкурсного кредитора, а также по заявлению уполномоченного органа по денежным обязательствам принимаются во внимание требования, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, третейского суда.

Требования уполномоченных органов об уплате обязательных платежей принимаются во внимание для возбуждения дела о банкротстве, если они подтверждены решением налогового органа, таможенного органа о взыскании задолженности за счет имущества должника (см. ст. 6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В соответствии со ст. 181 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)») основания для признания кредитной организации банкротом определяются федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций. Заявление о признании кредитной организации банкротом принимается к рассмотрению арбитражным судом после отзыва Банком России имеющейся у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, если иное не предусмотрено федеральным законом о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» устанавливает порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

Отношения, связанные с осуществлением мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами Центрального банка РФ. Отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) кредитных организаций, не урегулированные Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», регулируются Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», нормативными актами Банка России (см. ст. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций»).

Под несостоятельностью (банкротством) кредитной организации понимается признанная арбитражным судом ее неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Кредитная организация считается неспособной удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязанности не исполнены ею в течение одного месяца с момента наступления даты их исполнения и (или) если после отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций стоимость ее имущества (активов) недостаточна для исполнения обязательств кредитной организации перед ее кредиторами. (см. ст. 2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций»).

5. Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

6. Законом N 193 ФЗ были существенно условия подтверждения требования по обеспеченному ипотекой обязательству, входящему в состав ипотечного покрытия. Если в соответствии с первоначальной редакцией необходимо было во всех случаях подтверждать требования по обеспеченному ипотекой обязательству, входящему в состав ипотечного покрытия перечислявшимися в ч. 6 комментируемой статьи документами, то в соответствии с редакцией, установленной Законом N 193-ФЗ, в случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.

Если при выдаче кредита и (или) займа составление и выдача закладной не осуществлялись, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству, должно быть подтверждено:

выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора.

Если при выдаче кредита (займа) составление и выдача закладной не осуществлялись и при этом имела место передача (уступка) прав по кредитному договору (договору займа), для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству, должно быть подтверждено документом (или его нотариально удостоверенной копией), который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в единый государственный реестр прав.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, право, устанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Основными актами законодательства РФ по регистрации прав на недвижимость являются:

— ГК РФ (обязательность регистрации прав на недвижимость установлена в ст. 131)

— Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (правила регистрации судов установлены в главе III);

— Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (нормы, регламентирующие государственную регистрацию об ипотеке, установлены в Главе IV);

— Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

В гражданском законодательстве РФ установлены особенности обязательной регистрации прав:

— на недвижимость в кондоминиуме;

— на недвижимость, установленных судом;

— на вновь создаваемую недвижимость;

— на земельные участки и недвижимость;

— собственности на квартиры в ЖСК.

Кроме того, существуют особенности регистрации судов, регистрации перехода прав собственности на недвижимость, регистрации прав на недвижимость в отдельных регионах.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены:

— основные понятия в сфере государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом;

— функции, права и обязанности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;

— ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

— правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество — уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Орган осуществляет (см. ст. 10 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):

— координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

— правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

— разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

— назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;

— обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создания и функционирования системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;

— обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

— контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ;

— иные установленные законодательством полномочия в системе государственной регистрации прав.

Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство Юстиции РФ (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с пунктами 13 и 26 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» после вступления в силу соответствующего федерального закона должна быть образована Федеральная регистрационная служба (о понятии «федеральная служба» см. комментарий к п. 4 ст. 3), которой передаются функции:

— по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— по регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти;

— по регистрации общественных объединений и политических партий, средств массовой информации;

— функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата Министерства юстиции Российской Федерации, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.

В соответствии с п. 2 Указа под правоприменительными функциями понимается издание индивидуальных правовых актов, а также ведение реестров, регистров и кадастров;

В соответствии с Указом Федеральная регистрационная служба подведомственна Министерству юстиции РФ. Министерство юстиции РФ является федеральным органом исполнительной власти, руководство деятельностью которого осуществляет Президент РФ. Функции Министерства юстиции РФ определяются указом Президента РФ (см. п. 2 Указа).

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой установленную Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»систему записей о правах на каждый объект недвижимого имущества (см. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Статья 4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия

Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия допускается только в связи с их заменой. Важно отметить, что согласно п. 2 комментируемого Федерального закона не допускается замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия.

Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием, допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

В соответствии с ч. 2 ст. замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием (в том числе и жилищных облигаций с ипотечным покрытием), допускается только после регистрации отчета об итогах выпуска облигаций с ипотечным покрытием.

Согласно ч. 2 ст. 14 комментируемого Федерального закона замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием (а следовательно, и жилищных облигаций с ипотечным покрытием), может осуществляться только в следующих случаях:

срок неисполнения требования составляет более чем шесть месяцев;

утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным права залога или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

вступило в законную силу решение суда о признании обязательства, обеспеченного соответствующим требованием, недействительным или прекращении его по иным основаниям;

должник по обязательству, обеспеченному соответствующим требованием, признан несостоятельным (банкротом);

в случае нарушения сроков внесения платежей по обязательству, требование по которому составляет ипотечное покрытие облигаций, более чем на три месяца или более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже если каждая такая просрочка была незначительной.

Следует отметить, что согласно части 4 статьи 16.1 комментируемого Федерального закона (статья введена Законом 193-ФЗ) со дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства запрещается замена прав требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием. Указанный запрет на замену требований, составляющих ипотечное покрытие, распространяется также на замену требований, составляющих ипотечное покрытие жилищных облигаций с ипотечным покрытием.

Статья 5. Реестр ипотечного покрытия

В статье устанавливаются правила ведения реестра ипотечного покрытия, однако не приводится определения самого понятия «реестр ипотечного покрытия». Систематический анализ норм, содержащихся в главе 1 позволяет сформулировать следующее определение.

Реестр ипотечного покрытия — система записей по учету требований и имущества, составляющих ипотечное покрытие.

1. Учет требований и иного имущества (см. комментарий к статьям 3 ? 13), составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

2. Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждого из них:

— суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости (денежной оценки) имущества;

— названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие, в том числе места нахождения такого имущества; рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

— срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям,

— сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

— степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

— иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Правила ведения реестра ипотечного покрытия (утвержденные приказом ФСФР от 1 ноября 2005 г. N 05-60/пз-н) устанавливают требования к порядку ведения реестра ипотечного покрытия, а также дополнительные, помимо предусмотренных комментируемым Федеральным законом сведения, которые должны содержаться в реестре ипотечного покрытия.

В реестре ипотечного покрытия должны содержаться сведения о требовании по обеспеченному ипотекой обязательству из кредитного договора или договора займа, в том числе требовании, удостоверенном закладной об имуществе, составляющем ипотечное покрытие, а также по следующим видам имущества (см. п. 3.2 Правил ведения реестра ипотечного покрытия):

ипотечных сертификатах участия;

государственных ценных бумагах:

3. Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия.

4. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Статья 6. Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг

Ограничения в использовании понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг, установлены в комментируемой статье в форме запретов.

Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» право выпускать ипотечные ценные бумаги (см. комментарий к статье 7), не вправе:

— привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов «облигации с ипотечным покрытием», «ипотечные сертификаты участия» и «ипотечное покрытие»;

— использовать в своем наименовании слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент» в любом сочетании (см. комментарий к статье 8).

Федеральный закон 152 ФЗ об ипотечных ценных бумагах: скачать последнюю редакцию, кратко содержание и основные проблемы

Давно известный за рубежом такой финансовый инструмент, как ипотечные ценные бумаги, в Россию пришел только в 2003 году. Только рынок ценных бумаг в целом в нашей стране очень скуден, а многие жители не имеют представления о подобных экономических категориях. Определение этим облигациям дано в ФЗ об ипотечных ценных бумагах, в котором законодатель называет их долговыми бумагами, рефинансирующими вложения в кредитные обязательства на недвижимость.

Особенности ипотечных ценных бумаг

Федеральный закон РФ Об ипотечных ценных бумагах направлен на урегулирование спорных экономических отношений следующих лиц:

  • кредиторов;
  • займодержателей;
  • лиц, желающих инвестировать в рынок ипотечного кредитования и жилищного строительства.

Основной целью данного нормативного акта являлась разработка нового инструмента финансового рынка для крупных государственных фондов.

По федеральным правилам, ипотечные ценные бумаги подтверждают обязательства по ипотечным кредитам и выступают источником для проведения выплат по таким активам. Можно сказать, что данный инструмент является вторичным, так как с его помощью проводится рефинансирование денежных средств, инвестированных в объекты недвижимости, приобретенные в свою очередь путем оформления ипотечного кредита.

Обращение таких активов подразумевает возможность проведения нескольких форм деятельности:

  • эмиссия,
  • выдача,
  • обращение по условиям кредитных обязательств по ним.

Описание методов работы с данным видом бумаг на территории Российской Федерации содержится в нормах Федерального Закона № 152, вступившего в силу в 2003 году, последнюю редакцию которого в формате doc можно скачать здесь.

В качестве исключения из этого правила выделяется отдельная категория закладных, правовые отношения сторон которых регламентируются отдельными нормативными актами.

Все виды ипотечных ценных бумаг обладают специфическими особенностями:

  • имеют низкий уровень ликвидности;
  • отличаются прозрачностью системы реализации;
  • находятся в общем доступе;
  • характеризуются риском длительного погашения, что влечет отсутствие возможности расчетов суммы итоговых доходов;
  • демонстрируют высокий уровень правовой защиты;
  • нацелены на долгосрочное обращение.

Характеристика ипотечных документов выделяет как положительные, так и отрицательные их стороны.

Более подробно ознакомиться со спецификой активов и расширить знания о возможности инвестирования в них можно, изучив статью по этой ссылке.

Важно. Ипотечные ценные бумаги на мировом финансовом рынке уже давно зарекомендовали себя как надежный долгосрочный инструмент, но рассматривая российскую версию активов, следует отталкиваться от современных реалий, а не опираться на зарубежный опыт.

Правила и требования, установленные нормативно-правовым актом

Федеральным законом полностью регулируется выпуск ценных бумаг. Чтобы понять нюансы обращения на территории страны данных документов, необходимо изучить сам правовой акт. Федеральный закон содержит:

  1. Основные положения. Этот раздел включает в себя основополагающую терминологию, изучение которой позволит понять условия и механизм действия бумаг.
  2. Раскрытие понятия ипотечного покрытия и требования к определению его размера. С ним могут быть отождествлены лишь те требования, направленные на возврат долга, которые обеспечены ипотекой, в том числе подлежащие удостоверению закладной или договором займа.
  3. Условия выпуска и обращения бумаг с ипотечным покрытием на территории страны. Здесь законодатель рассмотрел основные процедуры с использованием ИЦБ – предъявлены требования к организациям, желающим проводить эмиссию, определены процентные ставки по разным видам активов и условия погашения облигаций и проведения процедуры банкротства их эмитента.
  4. Правила выдачи и использования ипотечных сертификатов участия. Определен перечень лиц, наделенных правом выдачи документов, регламентированы сроки по договорам доверительного управления, его правила и обозначены обязанности сторон и пределы их ответственности по соглашению.
  5. Требования по раскрытию и предоставлению информации по долговым бумагам с ипотечным покрытием. Собраны правила, применяемые к распространяемым сведениям, приведен условный перечень информации, подлежащий публикации и требования передачи информации в Центральный Банк России.
  6. Полномочия Банка России в сфере выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Установлены границы регулирования и контроля со стороны ЦБ, приведены права Банка России и его ответственность в вопросе соблюдения коммерческой тайны, а также прописаны возможные меры воздействия со стороны надзорной инстанции в случае нарушения текущего законодательства.

Чтобы понять суть ипотечного кредитования и разобраться в положениях закона об ипотечных ценных бумагах необходимо проводить комплексный анализ законодательной базы и рассматривать нормы сопутствующих документов. Ознакомиться с основами правовой поддержки ипотеки можно здесь.

Закон, не порядок: основные пробелы и проблемы нормативного акта

Новый продукт на рынке ценных бумаг ИЦБ является активом неоднозначным, а нормы, его регулирующие, неокончательно сформированными, имеющими ряд недостатков и перспективу к развитию.

На территории России, несмотря на тот факт, что немалое число паевых фондов являются участниками инвестирования в данный инструментарий, в полной мере система ипотечных облигаций пока что не функционирует. В то время как в западных государствах эта сфера является основной в числе вкладчиков в систему пенсионного обеспечения стран, в России действие рассматриваемого правового документа является ограниченным определенным кругом лиц.

Так, в законе об облигациях и ценных бумагах можно выделить несколько требующих реформирования.

  1. Ошибка в концепции правового акта. Основным принципом разработки законодательного акта выступала надежность. Законодатель рассчитывал, что основным инвестором по данным бумагам будет выступать Государственный пенсионный фонд. На деле оказалось, что подобная секьюритизация сужает потенциальные возможности рефинансирования и не способствует привлечению новых инвесторов – физических лиц.
  2. Использование модели секьюритизации без применения многоразового ипотечного агента. Одноразовый характер позволят сэкономить на издержках и операционных рисках, но в то же время не дает возможности получения информации о бумагах, так как все находящиеся в доступе сведения посвящаются конкретному выпуску без расчета на дальнейшую эмиссию.
  3. Структура российской ИЦБ. Отсутствие возможности выпускать сертификат участия с ипотечным покрытием сокращает конкурентоспособность различных видов ипотечных ценных бумаг и замедляет процесс развития трастовой секьюритизации.

Таким образом, можно сделать вывод, что в стремлении построить законодательный акт на основе только лишь зарубежного опыта государство в некоторых аспектах выбрало неверный путь. Чтобы добиться развития сферы ипотечного инвестирования необходимо проработать действующий закон и провести реформирование в его отдельных положениях.

Важно! Законодатель стремился соединить в действующем законе две мировые формы секьюритизации: германскую и американскую, но удалось это только частично, так как была упущена основная деталь – модель SPV.

Перспективы развития Федерального закона об ИЦБ

Изменение правовых норм неизбежно, поправки должны вноситься в закон регулярно по мере развития отрасли обращения ценных бумаг. В перспективе представляется рациональным провести исключение из текста закона большого числа присутствующих в нем на данный момент детализированных положений. А сам документ подвергнуть разделению на главы по принципу регулируемых ими отношений и сфер.

Представляется возможным выделение из числа ценных ипотечных бумаг отдельной структуры, позволяющей экономить на издержках, в отличие от работы с облигациями с ипотечным покрытием. Срок такого актива может быть определен на один выпуск, но при этом будут отменяться дополнительные условия:

  • наличие собственного капитала определенного объема,
  • подключение к сделкам управляющей компании,
  • обязательная обработка бухгалтерской отчетности специализированными организациями и прочее.

И, конечно, важной задачей законодательства в целом и ФЗ «об ипотечных ценных бумагах» в частности является расширение рынка обращения активов. Необходимо не только разрабатывать новые механизмы управления бумагами, но и открывать этот инвестиционный рынок для новых покупателей. Помимо пенсионных фондов, действующих на территории страны, и страховых фирм заинтересоваться новым вариантом инвестирования может большой круг физических и юридических лиц.

Рынок ценных бумаг может стать ближе к частным потребителям путем совместного взаимодействия и повышения среди граждан финансовой грамотности. Ипотечные активы отличаются своим составом, характеристиками и требованиями к обращению, в связи с чем поверхностных знаний об экономических инструментах может оказаться недостаточно.

Если у вас остались вопросы, не пытайтесь самостоятельно разобраться в этом узком направлении, напишите нашим экспертам, и вы сможете получить развернутую консультацию по данной теме с уточнениями по индивидуальным моментам.

Подробнее про ипотечные облигации и ценные бумаги с советами как в них инвестировать читайте далее.

Если статья оказалась для вас полезной, поделитесь этой информацией с близкими. Будем благодарны за лайк!

Статья написана по материалам сайтов: onedvizhke.ru, studfiles.net, ipotekaved.ru.

«