+7 (499) 938 42 63  Москва

+7 (812) 467 32 84  Санкт-Петербург

8 (800) 350 10 92  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Покупка квартиры оформление документов пошаговая инструкция


Покупка собственной недвижимости — процедура, через которую проходит практически каждый. Ее действительно можно назвать архисложной, так как она требует определенных базовых знаний, опыта, умения обращаться с документацией. Без этих составляющих, к сожалению, успешная покупка квартиры или дома невозможна.

Не все имеют достаточно средств, чтобы обращаться к специалистам. В большинстве случаев люди обращаются к сайтам и другим информационным источникам. В данной статье рассмотрим пошаговую инструкцию покупки квартиры, которая поможет осуществить эту процедуру быстро и качественно.

Очень важно при выполнении сложных задач разделить их на несколько простых шагов. Постепенно выполняя их один за другим, мы можем успешно достичь поставленной цели и избежать подводных камней и возможных трудностей. Именно поэтому процедуру покупки квартиры также стоит разделить на несколько этапов.

Определение бюджета

С чего начать? Самый первый шаг — определение и планирование бюджета. На первый взгляд, он очень прост и не заслуживает отдельного внимания. Но в действительности именно от правильного определения и планирования бюджета зависят все последующие этапы.

Денежных средств может оказаться несколько больше, чем изначально было запланировано. Совершеннолетний гражданин Российской Федерации, который имеет средний постоянный доход, может рассчитывать на ипотеку от полутора миллиона рублей. Эта сумма не сможет покрыть все расходы на покупку квартиры, но значительно расширяет бюджет.

Необходимо всегда иметь «свободные» денежные средства. Они могут понадобиться в форс-мажорных ситуациях (продавец резко поднял цену на квартиру, потребовался срочный ремонт после покупки недвижимости и т. д.). Всегда учитывайте сопутствующие расходы и не планируйте бюджет «впритык».

Выбор варианта

После определения бюджета необходимо выбрать точный вариант недвижимости. Зачастую на данном этапе исходят из имеющихся денежных средств. Но за одну и ту же стоимость можно приобрести в корне разные варианты.

К примеру, однушка в центре города с ремонтом среднего класса может стоить столько же, сколько и двушка на окраине с отделкой класса комфорт. На данном этапе необходимо решить, что приоритетнее с имеющимся бюджетом — расположение квартиры или ее внутренняя отделка, площадь.

Поиск квартиры

Самый ответственный и сложный шаг — поиск квартиры на рынке. На каждое привлекательное предложение имеется несколько желающих, которые ведут открытую борьбу за «место под солнцем». Во времена стремительного развития рынка ситуация была острее, сейчас все гораздо спокойнее, но расслабляться не стоит.

На рынке можно встретить множество объявлений о несуществующих объектах. Размещается информация о комфортабельной квартире в хорошем районе по очень низкой цене. Но, как правило, когда потенциальный покупатель совершает звонок, он получает от риелтора ответ, что квартира уже продана или снята с продажи. Такой ход используется для привлечения покупателей. Риелтор предлагает иной альтернативный вариант, но уже по более высокой цене.

Как лучше действовать при поиске квартиры? Самым надежным вариантом будет обращение к грамотному специалисту. Он имеет колоссальный опыт в подобных сделках и доступ к закрытым данным о продавцах. Но даже самому опытному риелтору не стоит доверять слепо и безрассудно. Перед обращением к специалисту изучите рынок, отзывы реальных клиентов. Будьте бдительны, чтобы избежать обмана.

Проверка

Следующий шаг — проверка «юридической чистоты» квартиры. В России нередко происходят ситуации, когда у новых собственников отбирают квартиры за нарушение прежними владельцами закона. Само правонарушение может быть совершено несколько десятков лет назад.

Чтобы избежать подобных ситуаций, обязательно проверьте документацию на недвижимость. Изучите все операции, в которых фигурировало имущество. Нередко без помощи специалистов при проверке не обойтись.

Подготовка документов и заключение договора

Перед тем, как заключить договор купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке, необходимо обязательно подготовить пакет документов. В него включены следующие бумаги:

  • Документы, которые удостоверяют личность покупателя (-ей).
  • Документы, подтверждающие право собственности конкретного лица на квартиру.
  • Единый жилищный документ и т. д.

Точный список документов устанавливается отдельно для каждого конкретного случая. Уточнить его необходимо заранее.

Сам договор купли-продажи оформляется в письменном или печатном виде по строго установленной форме. Для того, чтобы документ получил юридическую силу, он должен быть заверен у нотариуса.

Способ расчета устанавливается непосредственно самими участниками сделки. Как правило, выбирается безналичный перевод на счет продавца. За наличку недвижимость приобретают сейчас очень редко. Кроме счета, используется и депозитная ячейка.

Более подробно о процедуре покупки квартиры можно узнать в следующем видеоролике:

Итак, покупка квартиры — сложная процедура, которая требует грамотного подхода. Разделение на этапы позволит значительно упростить ее, избежать возможных ошибок и подводных камней. При покупке недвижимости можно взять на себя всю ответственность или обратиться за помощью к специалистам.

Продажа квартиры шаг за шагом: нюансы, расходы, список необходимых документов

Продажа недвижимости, как и покупка, – непростой процесс, который требует времени, денег и здоровых нервов. Учитывая тот факт, что в нашей стране часто меняются законы, особенности и процедуры разных операций – к продаже жилья стоит подготовиться. В своем блоге я хочу рассказать, что нужно знать, продавая квартиру, какие затраты понесет продавец при сделке, какой перечень обязательных документов нужно подготовить в Украине.

Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными, так как услуги посредника оплачивает покупатель. Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры. В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Рано или поздно на каждый товар находится свой покупатель. Если потенциальный покупатель решил приобрести вашу квартиру, он должен подтвердить свои намерения задатком (обычно это сумма составляет от 1000 долларов) и подписанным договором задатка. Риэлтор составляет предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Самые важные нюансы предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:

  • цена квартиры в гривнах;
  • сумма задатка;
  • срок, к которому должен быть составлен и нотариально утвержден основной договор;
  • срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.

Если покупатель откажется покупать квартиру, сумма задатка остается продавцу. И наоборот, если вы передумаете продавать квартиру, согласно договору, придется заплатить сумму в размере 2 задатков.

В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет пересчет.

Пакет документов для продажи квартиры

Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:

  1. оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
  2. паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
  3. свидетельство о браке владельца квартиры;
  4. согласие мужа или жены на продажу;
  5. свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
  6. Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
  7. справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
  8. экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
  9. Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.

Нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи квартиры

В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».

Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.

За что платит продавец:

  • налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)

Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.

  • Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
  • Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
  • Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
  • Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).

После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.

Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ПРОДАЖЕ

Налог на доход физического лица

Плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав

Плата за выписку из Государственного реестра прав / Экспертная оценка

Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества

Пошаговая инструкция процедуры приобретения квартиры: что важно знать

Если планируется покупка квартиры, то полезна будет пошаговая инструкция. Приобретение жилья – это серьёзный шаг, поэтому необходимо учесть все важные моменты. Существует риск столкнуться с мошенниками или же может осложниться процесс из-за того, что вдруг неожиданно окажется, что квартиры с обременениями. Сейчас разберёмся с тем, что ждёт людей, желающих купить квартиру, и на какие моменты надо обращать внимание. Это должно помочь сделать всё как надо, чтобы потом не пришлось жалеть.

Осмотр квартиры

Процесс покупки новой квартиры содержит множество нюансов, поэтому люди задумываются над тем, стоит ли этим заниматься самостоятельно. Конечно, проще всего будет привлечь специалиста, так как он знает все тонкости и сможет подобрать наилучший вариант. Хлопот, конечно, поубавится, но вот придётся значительно больше потратить на приобретение жилья. Ведь хорошие специалисты требуют крупную сумму за свою работу. Поэтому люди и решают заниматься данным вопросом самостоятельно, чтобы сэкономить деньги.

Начинать надо с поиска подходящего дома. Отметим, что это нередко затягивается, так как непросто найти квартиру, которая удовлетворяла бы всем требованиям. В наше время поиск значительно упростился, так как можно воспользоваться интернетом. Там следует просмотреть сайты с объявлениями, ознакомиться с описанием жилья, посмотреть фотографии.

Конечно, следует вживую поглядеть на квартиру, так как картинки от реальности могут значительно отличаться. Также нужно убедиться, что она находится в удобном районе, где всё необходимое находится рядом. Ведь, вполне вероятно, там придётся жить не одно десятилетие, а значит, всё должно устраивать.

Обязательно нужно связаться с продавцом и договориться о личной встрече. Нужно будет обговорить цену, а затем убедиться в том, что она не завышена.

Конечно, надо обращать внимание на состояние жилья. Посмотреть на стены, на плинтуса и на потолок. Если объект находится на последнем этаже, то нужно убедиться, что с крыши не подтекает. Лучше всего проводить осмотр в светлое время суток, чтобы можно было разглядеть все изъяны. Также можно будет оценить, хватает ли естественного освещения, или придётся держать свет включённым даже днём.

Вполне возможно, что есть и другие моменты, которые важны для конкретного человека. Например, люди, проживающие по соседству, или же вид из окна. Стоит понимать, что редко удаётся найти квартиру, которая бы идеально соответствовала всем требованиям. Но и соглашаться на первую попавшуюся тоже не стоит, ведь это серьёзная покупка. Поэтому лучше подольше поискать и не спешить в этом вопросе.

Проверка документов

Безусловно, если квартира действительно понравится, нужно будет посмотреть документы на неё. Ведь сейчас существует достаточно большое количество мошенников, которые могут выдавать себя за владельца, выманивая у человека деньги. Или же квартира может не соответствовать определённым характеристикам – быть меньше по площади, иметь обременения и т.д. Не следует подписывать договор, если хотя бы один из необходимых документов отсутствует. Даже если продавец обещает донести его позже, то соглашаться на подобное не следует.

Что нужно требовать:

  1. Паспорт собственника. Это именно то, что нужно просить в первую очередь. Нужно не только убедиться в достоверности имени и фамилии, которые назвал человек, но ещё и выписать оттуда такие данные, как номер и серия. Далее следует проверить в паспортном столе, действительно ли существует такой человек, ведь может случиться так, что удостоверение личности фальшивое.
  2. Документы, устанавливающие права. К ним относится свидетельство прав собственности, договор купли-продажи, завещание, дарственная, судебное решение и т.д. Нужно внимательно ознакомиться с представленными сведениями.
  3. Кадастровые документы. К ним относится паспорт и план. Информация, представленная в них, тоже окажется полезной. Можно будет получше ознакомиться с характеристиками квартиры.
  4. Согласие второго супруга на продажу. Это в том случае нужно, если человек состоит в браке. А о таком моменте можно узнать из паспорта. Или же можно потребовать свидетельство о браке или о разводе.
  5. Выписка из ЕГРП. В ней будет всё, что касается правовой стороны. То есть, будет указано, кто является владельцем, на каких основаниях был получен дом. Также будут написаны обременения, если таковые существуют.
  6. Разрешение на продажу от органов попечительства. Для той ситуации, когда в доле ребёнок, не достигший совершеннолетия.
  7. Договор купли-продажи. Он оформляется в трёх экземплярах, если в сделке участвует два человека.
  8. Выписка из домовой книги. Из неё можно узнать о прописанных людях в квартире. Следует убедиться в том, что непосредственно перед продажей все люди будут выписаны. Иначе потом можно обнаружить, что квартирой имеет право пользоваться, к примеру, недееспособный человек, ребёнок или же личность, которая на время сделки проходила лечение в психиатрической больнице.

Именно проверка документов является одним из решающих этапов. Если возникнут сомнения в подлинности одной из официальных бумаг, то лучше будет обратиться к специалисту или вовсе отказаться от сделки. Если же есть моменты, которые вызовут сомнения, то их следует обсудить с продавцом. Например, если есть обременения, то это может осложнить процесс. Но, если продавец их сможет снять до подписания договора, то тогда проблем не будет.

О задатке и страховании

В том случае, если с документами всё в порядке, можно переходить к согласованию всех условий покупки. К примеру, нужно договориться о том, чтобы владелец не продавал имущество кому-то другому. Для этого можно заключить предварительный договор с уплатой задатка. Но тут надо учесть, что если сделка всё-таки не состоится по вине продавца, тогда он должен будет вернуть задаток в двойном размере. А вот если покупатель откажется покупать квартиру, то тогда ему задаток не вернут.

Также вместо залога можно оставить аванс или предоплату. Однако это не даст гарантий, что продавец не продаст свою квартиру другом. Но в любом случае он должен будет вернуть задаток человеку.

Если говорить о страховке сделки, то в России это явление не особенно распространено. Однако это хороший способ обеспечить выполнение всех условий со стороны покупателя. Например, может случиться так, что уже после сделки покупатель утратит право собственности, а договор купли-продажи будет аннулирован. В этом случае человек получит страховую выплату.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры” cnt=”1? col=”1? shls=”true”]

Про регистрацию

Рассматривая порядок покупки частной квартиры на вторичном рынке, нельзя не отметить, что сделку обязательно надо регистрировать. Это следует отдельно отметить, так как это один из наиболее важных этапов. Процедура регистрации квартиры самостоятельно можно осуществлять. Для этого потребуется подать заявление о желании зарегистрировать договор. Бланк для заявки выдаётся в государственном органе при обращении. Для этого нужно посетить, к примеру, многофункциональный центр.

Следует также подать такие документы, как бумаги, доказывающие права собственности на жилище. Обязательно нужно принести квитанцию об оплате государственной пошлины.

Государственный сотрудник проверит подлинности всех поданных документов. Если всё будет в порядке, то регистрацию проведут. В случае отказа укажут на недочёты или на иные причины, которые послужили причиной для отрицательного ответа.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры, пошаговая инструкция” cnt=”1? col=”1? shls=”true”]

Как происходит передача прав? Порядок покупки квартиры подразумевает, что после регистрации договора, человек должен будет получить документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, а также официальную бумагу, которая подтвердит передачу квартиры в новые руки.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на этом не заканчивается. Ведь новому владельцу нужно ещё дождаться, пока все прежние жильцы освободят недвижимый объект. Также следует переоформить на себя все лицевые счета, а затем зарегистрироваться по новому месту проживания.

Если всё прошло успешно, то теперь человек будет обладать новой квартирой. У прежнего владельца не будет на неё никаких прав, поэтому он больше не сможет ей распоряжаться. В том случае, если что-то пойдёт не так, есть смысл обратиться в правоохранительные органы. Особенно это важно, если уже была отдана часть суммы или полная стоимость квартиры.

Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы

Покупка квартиры – серьезный шаг, который нередко определяет качество жизни даже не одного человека, а целой семьи на годы вперед.

Поэтому очень важно, чтобы весь процесс покупки был построен правильно, ни на одном этапе не были допущены критические ошибки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция поможет уверенно пройти сложный путь выбора и покупки квартиры.

Критерии, определяющие выбор квартиры

Покупку предваряет правильный выбор. Этот предварительный этап кому-то кажется увлекательным, кому-то утомительным.

Во-первых, определиться, какие квартиры имеет смысл рассматривать: количество комнат, площадь, районы расположения, этаж и т.д. Расставить приоритеты: что является критичным, а что – желательным.

Например, обязательным условием может быть кухня не меньше 9 м 2 , а вот этаж желательно второй-третий, но можно рассмотреть и более высокие.

Дальше определяемся, будем ли мы искать квартиру на первичном, вторичном рынке или готовы рассмотреть и те, и другие.

Теперь скажем о «вечных» критериях выбора квартиры, которые следует знать покупателю.

Юридическая чистота

Этот неофициальный термин прочно вошел в практику работы специалистов по недвижимости.

Касательно выставленной на продажу квартиры юридическая чистота заключается в следующих обязательных пунктах:

  • документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства;
  • после покупки в квартире не останется людей, которые там зарегистрированы и имеют право проживать;
  • на квартиру не наложены обременения и запреты на продажу;
  • в процессе приватизации и последующих сделок не были нарушены права несовершеннолетних и других незащищенных категорий граждан.

Экологическая составляющая

Даже по очень выгодной цене не стоит покупать квартиру в доме под высоковольтными линиями электропередач, а также вблизи промышленных центров с вредными выбросами. Здоровье потом не купишь на сэкономленные деньги.

Инфраструктура

Обратите внимание на уже построенную инфраструктуру и транспортную доступность.

Отсутствие элементарных условий – магазинов, детских садов и школ – в ближайшей шаговой или транспортной доступности способно сильно осложнить существование, а ожидание обещанных благ рискует затянуться на годы.

Исключение, пожалуй, можно сделать только при покупке квартиры на ранней стадии в строящемся жилом комплексе.

То же относится и к транспорту. Если поблизости от дома нет остановок общественного транспорта либо он проезжает пару раз в сутки, сообщение с внешним миром сильно осложняется. И наличие автомобиля решает проблему далеко не полностью.

Как правило, автомобиль есть не у всех членов семьи. И кто-то будет вынужден постоянно заниматься «развозом»: детей – в школу и в детский сад, жену – на работу, тещу – в магазин и на дачу.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры

И вот найдена квартира, которая полностью соответствует идеалу либо близка к нему.

Вы готовы совершить сделку.

Теперь главное — ничего не упустить.

Поэтому двигаемся по шагам:

  1. Проверка правоустанавливающих документов. Продавец должен предоставить: свидетельство о собственности; документы, подтверждающие способ приобретения (купля-продажа, наследство, приватизация и т п.).
  2. Проверка документов продавцов. Паспорта всех, кто будет принимать участие в сделке, должны быть действительны (не просрочены), в них не должно быть посторонних отметок.
  3. Проверяем, насколько квартира «чистая». Нужна выписка из домовой книги с указанием всех, кто в квартире зарегистрирован на момент продажи, выписка из ЕГРП подтвердит отсутствие обременений. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних продавец должен либо выписать их до сделки, либо предоставить разрешение органов опеки. Если собственник квартиры имеет супруга, то от супруга нужно нотариально заверенное разрешение на продажу независимо от места регистрации супруга. Все лица, не являющиеся членами семьи продавца, но зарегистрированные в продаваемой квартире и не являющиеся ее собственниками, должны дать письменное обязательство «выписаться» до совершения сделки. Не лишним будет спросить у продавца и план БТИ: в квартире не должно быть незаконных перепланировок. В противном случае это может обнаружиться на этапе совершения сделки или уже после покупки. И тогда все бремя штрафов, судов и оформления ляжет на нового собственника.
  4. Авансовый договор и аванс. Продавец и покупатель могут договориться о любой сумме аванса. Вместо аванса может быть использован задаток. Разница в том, что при отмене сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца. Зато в случае, если от сделки впоследствии отказывается продавец, ему придется вернуть задаток в двойном размере.
  5. Собираем пакет документов для сделки купли продажи и последующей регистрации квартиры в собственность. Здесь практически все документы предоставляет продавец. От покупателя требуется только действующий документ, удостоверяющий личность (паспорт). Важный момент настоящего шага – согласование условий и составление договора, все эти условия включающего.
  6. Подписание договора. В назначенный день все участвующие в сделке собираются вместе. Желательно личное присутствие всех сторон, однако возможно подписание договора через представителя по доверенности (обязательно нотариально заверенной). Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
  7. Денежный расчет. Традиционная схема такова. После согласования текста договора покупатель в присутствии продавца и работника банка производит закладку оговоренной суммы в банковскую ячейку. Ячейка закрывается. Теперь открыть ее сможет только продавец после того как предъявит зарегистрированный государственной инстанцией договор купли продажи и передаточный акт. По соглашению продавца и покупателя возможны и другие схемы, но данная является самой надежной: каждая купюра проверяется в банке, деньги дополнительно пересчитываются, никто не может ими воспользоваться в мошеннических целях.
  8. Государственная регистрация документов. Продавец и покупатель (или только покупатель с нотариальной доверенностью от продавца) подают договор купли-продажи в регистрационную палату или МФЦ. В течение 20 дней (иногда занимает больше времени) сделка регистрируется и покупателю выдается свидетельство о собственности.
  9. Акт приема-передачи. Последний шаг – проверить еще раз квартиру и подписать передаточный акт, согласно которому покупатель не имеет претензий к продавцу и получил квартиру в целости и сохранности.

Включите в договор аванса условие, что при обнаружении обстоятельств, ущемляющих права покупателя, в частности, мешающих ему пользоваться и распоряжаться купленной квартирой, аванс возвращается в полном размере.

Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?

С точки зрения закона договор купли-продажи квартиры, составленный продавцом и покупателем в простой письменной форме на домашнем ПК, распечатанный в должном количестве экземпляров и подписанный сторонами, ничем не отличается от того договора, который составит нотариус.

Разница лишь в том, что за свои услуги нотариус возьмет процент от сделки, который может вылиться в весьма «кругленькую» сумму.

Зато опытный нотариус предусмотрит в договоре все возможные нюансы, а заодно и проверит подготовленные документы, убедится в их правильности и действительности. Нотариус остережется включать в текст двусмысленные и сомнительные формулировки.

Если вы не доверяете продавцу или он настаивает на своем варианте договора, в котором вам не все ясно – лучше воспользоваться услугами юриста (специалиста по сделкам с недвижимостью) или нотариуса.

Плюс договора ППФ в том, что он практически ничего не стоит. Образец можно легко найти и приспособить к свои нуждам, включив в него дополнительные условия.

Требования к договору

Составление договора регламентируется Гражданским кодексом.

Некоторые положения также прописаны в семейном и Налоговом кодексе.

Если собрать все требования вместе, то договор купли-продажи квартиры должен включать следующие обязательные сведения:

  • наименование документа (тут все просто, он так и называется: «Договор купли-продажи квартиры);
  • место (указываем населенный пункт, где совершается сделка);
  • дата (не составления, а подписания);
  • участники сделки (паспортные данные, для несовершеннолетних – данные Свидетельства о рождении);
  • описание недвижимости – предмета сделки (количество комнат, этаж, площадь);
  • адрес квартиры;
  • полная стоимость (с учетом полученного аванса или задатка);
  • сроки и порядок расчетов (описывается поэтапно вся процедура передачи денег: что должно быть сделано до подписания договора, что, в какие сроки – после);
  • если на момент подписания договора в квартире остаются зарегистрированные граждане, то указываются срок их снятия с регистрации;
  • срок и порядок, в котором купленная квартира будет передана новому владельцу;
  • указывается, что договор подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе;
  • количество экземпляров (обычно по одному на каждого подписанта плюс копия для регистрации);
  • подписи с расшифровкой.

Документы для подготовки договора

Обязательными при составлении и подписании договора являются только два типа документов:

  • правоустанавливающие;
  • удостоверяющие личность (всех участников сделки).

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительно:

  • согласия супругов, не являющихся собственниками;
  • согласие органов опеки и попечительства (при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних);
  • выписка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • разрешение на продажу от залогодержателя (если квартира куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • разрешение на перепланировку (если таковая была произведена).

Бывают ситуации, когда регистрирующий орган запрашивает и другие дополнительные документы. Если ваша сделка нестандартная или возникли сомнения, лучше проконсультироваться непосредственно у регистратора.

Куда сдавать подписанный договор?

Обычно договор вступает в силу одновременно с его подписанием сторонами, но только не в случае купли-продажи квартиры.

Поскольку договор подлежит обязательной регистрации, то и вступает в силу он только после нее.

Факт смены собственника должен быть занесен в государственный реестр. И новый собственник получает об этом свидетельство (Свидетельство о праве собственности). Вот теперь он стал настоящим владельцем.

Органы, занимающиеся регистрацией сделок с недвижимостью, могут менять названия, к тому же в разных регионах уполномоченные организации имеют собственную специфику работы. На момент написания настоящей статьи актуальную информацию о названии и расположении соответствующих инстанций можно найти на сайте Росреестра.

Кроме того, почти в каждом населенном пункте функционируют МФЦ (многофункциональные центры), которые также примут договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации.

При подаче документов через МФЦ можно сэкономить время на очереди. Однако регистратор оставляет за собой право запросить дополнительные документы уже после их принятия.

Госпошлина

Для физических лиц госпошлина за регистрацию купли-продажи квартиры совсем невелика – 2000 рублей.

Обычно эти деньги платит покупатель, ведь именно он более всего заинтересован в скорейшем завершении.

Бывают случаи, когда сумма вносится пополам покупателем и продавцом, это оговаривается отдельным пунктом договора.

Квитанцию об оплате требуется приложить к комплекту документов для государственной регистрации.

Нотариус

Несмотря на распространенность и законность договора ППФ, есть случаи, когда лучше заплатить нотариусу, поскольку это снизит риск возникновения проблем в дальнейшем.

В первую очередь, это покупка квартиры у людей, входящих в «группу риска» — одиноких пожилых, алкоголиков и наркоманов.

Впоследствии эти люди могут забыть о совершенной сделке, потребовать доплаты, а их потенциальные наследники могут попытаться оспорить сделку под предлогом недееспособности.

Весьма желательно участие нотариуса и в том случае, когда передача денег производится из рук в руки без использования банковской ячейки.

Конечно, нотариус не будет проверять и пересчитывать купюры, зато расписку о получении полной суммы заверит своей подписью.

Таким образом, пошаговая инструкция по покупке квартиры позволит вам избежать ошибок как при выборе, так и на этапе совершения сделки. Вы сможете самостоятельно выбрать и купить самую лучшую квартиру, в которой будете счастливо жить долгие годы.

Статья написана по материалам сайтов: www.prostobank.ua, prosobstvennost.ru, lawyer-guide.ru.

«