+7 (499) 938 42 63  Москва

+7 (812) 467 32 84  Санкт-Петербург

8 (800) 350 10 92  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Договор залога при покупке квартиры


Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.

Когда оформляется?

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

  • оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
  • оплата по жилищному сертификату;
  • оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Как наложить обременение?

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

  1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
  2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.

Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован

Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.

Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Как правильно оформить в предварительном договоре?

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Можно ли продать залоговую недвижимость?

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.

Более того, нужно, чтобы и покупатель был в курсе о том, что он приобретает заложенную квартиру, ведь все обязанности залогодателя лягут на него.

В некоторых случаях действительно покупатели приобретают заложенное имущество и несут бремя залога, но обычно это происходит лишь в кругу родственников или очень близких людей.

Чаще всего сторонний покупатель не хочет покупать залоговую квартиру, поэтому его придется погасить. Для этого нужно:

  1. Заключить с новым владельцем предварительный договор купли-продажи, по которому в счет оплаты жилья покупатель передаст сумму, достаточную для снятия обременения.
  2. Затем обременение снимается, запись о залоге исключается из ЕГРН, выдается новая выписка с «чистой» квартирой.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, по которому объект регистрируется на нового покупателя.
Продажа залоговой недвижимости – процесс длительный, ведь нужно урегулировать вопросы не только по сделке с новым покупателем, но и по снятию залога. Наберитесь терпения и обязательно предупредите нового покупателя о залоге, иначе у него появится право требовать с вас убытки.

О том, что делать, если договор-купли продажи был утерян можно прочитать вот здесь.

Как снять?

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

  1. Обратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
  2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
  3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
  4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

Запомнить

  1. Залог – это работающий способ обеспечить своевременную оплату квартиры покупателем. Включите в договор условие о залоге, чтобы снизить риски сделки.
  2. Включите в предварительный договор условие о задатке, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
  3. Если приходится искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть от ее рыночной стоимости – цены на заложенные квартиры традиционно ниже цен на свободное жилье.
  4. Не затягивайте со снятием обременения. Подайте заявление сразу же после полной оплаты квартиры.

Оформление залога при покупке квартиры

Важно быть юридически подкованным, чтобы защитить себя от искусной работы мошенников. Правильное оформление залога при покупке недвижимости не исключение. Важно знать, чем отличается залог от задатка, как правильно оформлять договор и в каких случаях можно вернуть вложенные средства.

Чем отличается задаток от залога

Договор залога — это гарантия и защита интересов покупателя, в случае непредвиденных обстоятельств. Зачем оформляют договор залога:

  1. В случае если собственник оставляет после отчуждения мебель и технику, то производится опись имущества. Если какая-то мебель будет утеряна, то покупатель вправе изъять у собственника денежную сумму (компенсация) с помощью юриста или адвоката.
  2. Договор залога дает гарантию, что собственник после свершения сделки купли-продажи должен выписаться из отчуждаемой жилплощади в обязательном порядке.
  3. Если у отчуждаемой квартиры имеется задолженность по коммунальным платежам, то собственник по договору залога обязан выплатить в течение определенного времени всю сумму. Если этого не происходит, вся сумма взимается у прежнего собственника в судебном порядке.

В свою очередь, договор задатка предусматривает предоплату, в случае, если между собственником и покупателем произошла условная покупка.

Как правильно оформить договор залога

Важно внести в договор все подпункты и нюансы. Например, залог подразумевает, что собственник может предоставить денежную компенсацию в качестве гарантии. Залоговая сумма будет страховкой для покупателя, что собственник оставит всю мебель и технику при переезде.

Рассмотрим как правильно оформить договор залога:

  • необходимо указать залоговую сумму (в случае, если собственник ее внес). Если залог только условный, то в договоре важно прописать пункт о материальных расходах. Например, собственник по договору обязуется выплатить задолженность по коммунальным услугам, но в течение оговоренного времени он этого не делает. Покупатель может обратиться в суд, при этом все расходы на адвоката, сбор справок и материальный ущерб выплачивается собственником;
  • в договоре должен быть пункт о зарегистрированных жильцах. При перерегистрации, собственник обязан выписать из недвижимости, как себя, так и всех жильцов. Если этого не происходит, то с помощью адвоката или юриста можно прибежать к судебной практике и выписать собственника принудительно;
  • если залоговая сумма передается покупателю, то тот должен написать расписку с подписью. Чтобы гарантировать возврат залога, собственник может заверить расписку у нотариуса в присутствии покупателя;
  • когда договор купли-продажи будет заключен, между собственником и покупателем должен быть составлен акт передачи имущества, с описанием находящейся мебели и техники.

Возврат залога

Возвращение залога требуется в том случае, если покупатель передумал приобретать покупку. Действуя на основании договора залога и путем переговоров, собственник и покупатель могут решить расторгнуть сделку. Для этого желающая сторона должна отправить письменное уведомление о расторжении, затем получить согласие. Также можно аннулировать договор в присутствии нотариуса, либо через суд. Залог можно вернуть, если покупатель не выполнил условия договора, не соглашается подписывать акт передачи недвижимости или игнорирует с оплатой на приобретаемое жилье.
Договор залога может стать гарантией безопасной сделки. Если вы предложили заключить такой договор, а принимающая сторона отказывается, то это повод задуматься о качестве сделки. Возможно, одна из сторон является мошенником или скрывает неприятные факты касательно отчуждаемой жилплощади.

Как оформить залог при покупке квартиры или вернуть его

Залог при покупке квартиры — как правильно оформить, договор, возврат, размер, расписка, сумма, как внести

В большинстве случаев для его вступления в силу не требуется нотариального удостоверения, исключение – наличие обязательств, требующих подписи и печати нотариуса.

Оформление договора:

  1. Необходимо обязательно указать участников соглашения – ФИО залогодателя, ФИО залогодержателя.
  2. В документ вносятся данные, касающиеся предмета, обеспечивающего залог (предмет залога). Упоминается его стоимость, важные описательные характеристики, документы, подтверждающие права собственности.
  3. В договоре указываются сведения о требовании, которым обеспечивается залог – вид соглашения, реквизиты, участники.
  4. Отдельное внимание уделяется правам и обязательствам обеих сторон. В документе должно содержаться упоминание о том, у кого остается залог, кто и каким образом может им пользоваться, потребуется ли на это согласие держателя залога.
  5. Важно указать, может ли быть допущена замена предмета, и что для этого потребуется.
  6. Упоминается, в каком объеме, требование обеспечивается залогом.
  7. Договор должен включать в себя положения, касающиеся стороны, несущей ответственность за предмет договора и о том, кто будет нести риски о его повреждении.
  8. Обозначается ответственность участников.
  9. В документе должен содержаться срок, в течение которого соглашение остается действительным.

Соглашение вступает в силу сразу же после проставления подписей обеих сторон или с момента, указанного в договоре.

Залог оформляется документально между двумя сторонами, при этом рекомендуется присутствие свидетелей.

Залог при покупке квартиры сопровождается договором, в котором упоминается:

  • стоимость недвижимости;
  • основные характеристики;
  • месторасположение объекта;
  • сумма или предмет залога;
  • все сведения о сторонах, принимающих участие в сделке.

Расписка

При оформлении залога обязательным условием является расписка. Она выступает документальным подтверждением передачи драгоценностей, недвижимости или, допустим, автомобиля.

При отсутствии расписки в последующем будет трудно доказать факт передачи денежных средств.

Расписка не потребуется, если деньги перечисляются на банковский счет, поскольку в суде можно будет предъявить сведения о переводах и начислениях.

Возврат

Если должник не выполняет обязанностей, предусмотренных договором, залог за квартиру при покупке становится имуществом держателя залога.

Залог за недвижимость при приобретении возвращается по следующим причинам:

  • обязательство по залогу было выполнено;
  • залогодатель потребовал досрочного прекращения залога из-за угрозы утраты этого имущества или порчи;
  • гибель залога или прекращение права на него;
  • реализация предмета была невозможной.

Залог при покупке квартиры – одна из гарантий, позволяющая обеспечить выполнение участниками договора своих обязательств. Она защищает права обеих сторон от нарушений.

На видео об оформлении залога при приобретении жилья

Аванс, задаток, залог — разбор полетов

Другой вопрос о задатке. Сумма безвозвратна при любых обстоятельствах, вопрос только пойдет ли она в счет покупки или в счет неустойки. Потому здесь определиться с суммой гораздо сложнее и ответственнее.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Оформление залога и задатка

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

Возврат залога

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю.

Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога.

Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

  1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
  2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
  3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
  4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
  5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
  6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Риелторские комиссии: как не переплатить

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас.

Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала.

Это включает в себя:

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Заключение

В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Задаток, аванс, залог и комиссия риелтору: все необходимые данные

Авансом называют денежную сумму, которую покупатель вносит в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости. Отсюда проистекают два следствия, отличающие аванс от задатка:

То есть, аванс выполняет только одну функцию – платежную. Однако о нем тоже должен быть составлен договор, чтобы ни у одной из сторон не возникло соблазна назвать внесение аванса при покупке квартиры задатком. Есть еще одна тонкость: денежные средства, внесенные по договору, подлежащему государственной регистрации, до момента его регистрации считаются авансом.

Покупка квартиры: аванс или задаток?

С одной стороны, задаток обычно выгоден и покупателю, и продавцу. Он уравновешивает риски, которые несут обе стороны договора.

Это значит, что стороны ответственны в случае неисполнения взятых на себя обязательств. Следовательно, сумма аванса при покупке квартиры выступает как гарантия того, что договор будет исполнен. Хотя 100% гарантии дать не может никто.

Для покупателя задаток хорош, когда цены на рынке растут, для продавца – когда падают.

Задаток выгоден не только, если речь идет о сделках с продавцом, но и с агентством недвижимости, независимым риэлтором.

Задаток выгоден не всегда. Если срок исполнения договора слишком велик, то это может повлиять на цену объекта недвижимости. При изменении этого фактора стороны могут понести убытки.

С другой стороны, если продавец передумал, вернуть сумму в двойном размере, как то предусмотрено законодательством, не всегда получается. Иногда для этого приходится обращаться в суд. Но нужно помнить, что задаток оформляется в письменном виде отдельным договором. Иначе при возникновении споров он признается авансом.

Стоит отметить, что если дополнительные затраты при внесении задатка могут вырасти, то аванс на конечную стоимость жилья не влияет, поскольку возвращается полностью.

На вопрос подзаголовка также отвечает практикующий юрист.

Залог при покупке

Покупка квартиры или другой недвижимости требует крупных денежных вложений. Поэтому покупатели зачастую прибегают к заемным средствам, возврат которых иногда обеспечивается залогом. Его часто путают с задатком, но это – разные понятия.

Хотя и тот, и другой механизм выступают в качестве гарантий, но внесение залога при покупке квартиры гарантирует, что заемная сумма будет возвращена в будущем. Еще одно отличие состоит в том, что залог возвращают, а задаток – нет. К тому же, предметом залога не бывают денежные средства.

Человека, который предоставляет залог, называют залогодателем, а того, кто принимает такое имущества в качестве обеспечения платежей по долгу – залогодержателем.

По нормам Гражданского кодекса России, договор залога составляется в письменной форме и если того требует договор, обязательства которого он призван обеспечить, он заверяется нотариально. Одним из наиболее распространённых видов залога является недвижимость. Также залоговым имуществом бывают:

При этом стоит отметить, что отношения между покупателем и продавцом в этом случае будут регулироваться разными законами.

Если заложена не недвижимость, некоторые виды имущества могут передаваться во владение и пользование залогодержателю, который может использовать их для погашения долга покупателя. Тогда такой залог называется закладом.

Залог признают одним из самых надежных способов обеспечения займа. Тогда заемщик не может распорядиться своим имуществом без согласия кредитора. Преимуществами залога называют:

Возвращение залога

Если должник не выполнил своих обязательств перед кредитором, залоговое имущество становится собственностью залогодержателя.

Залог за квартиру при покупке может быть возвращен по одной из четырех причин:

Если прекращение залога произошло на основании первых двух пунктов, то залогодержатель должен сразу вернуть его залогодателю.

Если в залоге находилась недвижимость, то в реестре, где зарегистрирован договор об ипотеке, делают соответствующую запись.

Если залог изменен или прекращен и в отношении него зарегистрировано соответствующее уведомление, то залогодержатель в течение трех рабочих дней с момента, как он узнал о вышеперечисленных фактах, в соответствии с законодательством должен направить уведомление об изменении залога или о том, чтобы его исключили из сведений о залоге.

Сопутствующие затраты

Неправы те, кто думает, что затраты при покупке квартиры ограничиваются лишь суммой, о которой договорились покупатель и продавец — они будут большими. Еще нужно учесть:

Комиссии риэлтора

Одним из пунктов в списке дополнительных трат является оплата риэлтору при покупке квартиры или агентства недвижимости. Именно он взывает больше всего недоумения у продавцов и покупателей. Так за что платит потребитель услуги?

Подготовительный этап, когда риэлтор анализирует требования клиента, делает обзор рынка, подыскивает недвижимость, проверяет документы, проводит их правовую экспертизу, проверяет объект относительно наличия ареста и др.

Договор купли-продажи. На этом этапе специалист проводит переговоры между продавцом и покупателем, готовит договор, организовывает его подписание и взаиморасчет, обеспечивает сопровождение и консультации при госрегистрации в Росреестре, представляет интересы клиента по доверенности.

Закрывает сделку, что предполагает подписание актов приема-передачи, контроль за закрытием счетов, предоставление документов всем сторонам сделки.

Очевидно, что пласт работы, проводимой агентствами, достаточно велик. И человеку, далекому от этой отрасли, не всегда удается справиться с задачами на должном уровне.

О том, какую еще бывает скрытая комиссия риэлтора при покупке квартиры — смотрите видеоролик.

Задаток при покупке квартиры — процесс оформления

Задаток передается продавцу до совершения им действий, указанных в договоре, то есть до передачи квартиры. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного задатка.

При возникновении спорных ситуаций, передача задатка, произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.

Как определяется размер задатка

Никаких формул для определения величины задатка не существует. Законодательно размер предоплаты также не определен. Этот вопрос решается путем согласования суммы между продавцом и покупателем. Существует два способа определения размера предоплаты:

  1. В процентном соотношении от стоимости продаваемой недвижимости. Как правило, величина задатка устанавливается в пределах пяти процентов от цены квартиры. Но бывают случаи, когда предоплата достигает и 12%.
  2. Фиксированная сумма, не зависящая от стоимости жилья. Обычно это задаток в пределах 50000 — 100000 рублей.

В некоторых случаях, агентства недвижимости могут устанавливать минимальный размер задатка при заключении сделки. Но основным принципом определения его величины, является удовлетворение интересов продавца и покупателя.

Оптимальный размер задатка зависит от конкретных обстоятельств. Например, крупная предоплата, с одной стороны, выгодна продавцу. Если покупатель откажется от покупки, вся сумма достанется ему. Но если от сделки откажется сам продавец, ему придется вернуть сумму задатка в двойном размере. А значит чем больше будет предоплата, тем больше могут быть финансовые потери продавца.

Договора задатка при продаже квартиры: правила составления

  1. В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
  2. Далее определяется, кто является сторонами договора.

Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)

  • Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
  • Указывается размер внесенного задатка — сумма должна быть написана цифрами и прописью.

  • Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств. Задаток может быть выплачен продавцу наличными, переведен на банковский счет или карту, либо положен в ячейку банка. Способ передачи должен быть согласован сторонами.
  • Далее описываются права и обязанности сторон договора.

    Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России. К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.

  • В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.
  • Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
  • В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.
  • Нюансы при оформлении задатка. На что обращать внимание

    Расписка

    При совершении купли-продажи квартиры расписка может являться отдельным документом, а может быть дополнением к подписанному договору задатка. Чаще всего применяется второй вариант.

    Расписка составляется в произвольной форме, никаких строгих форм и бланков ее оформления не установлено.

    Однако, это документ, который имеет юридическую силу, а значит он должен содержать некоторые обязательные сведения;

    1. Информация, позволяющая идентифицировать стороны (ФИО должны быть указаны полностью, без сокращений)
    2. Паспортные данные
    3. Адреса регистрации и фактического проживания сторон
    4. Необходимо указать, что денежные средства передаются именно в качестве залога. В противном случае, при возникновении спорных вопросов суд может отнести предоплату к авансовому платежу или залогу. А к этим понятиям применяются другие меры регулирования.
    5. Сумма задатка — указывается и цифрами, и словами
    6. Указание реквизитов соглашения о задатке
    7. Подписи сторонРасписка оформляется от руки. Оптимальным вариантом является присутствие при составлении расписки нотариуса, который засвидетельствует передачу денежных средств. Перед тем, как подписать документ, обязательно нужно сверить указанные в расписке паспортные данные и место жительства. Составляется и подписывается расписка непосредственно в момент передачи задатка.

    Образец расписки

    Расписка о подтверждении получения задатка за квартиру

    г. Батайск 22.04.2017г.

    Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

    Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки.

    Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п.

    И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

    Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

    Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки.

    Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости.

    Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

    Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

    Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

    Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности.

    Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка.

    И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства.

    Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

    Важные моменты при составлении договора задатка

    Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

    1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
    2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.

    Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка.

    При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже.

    Для покупателя – обязательства по оплате. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка.

    Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.

  • Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
  • Сроки заключения сделки.

    Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

    Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

    Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

    Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

    Правильное оформление расписки при передаче задатка

    Следующим обязательным этапом, после подписания договора о задатке, является расписка. Конечно, в том случае, если задаток передается наличными денежными средствами.

    Расписку пишет продавец, собственноручно, используя при написании шариковую ручку. В случае проблем, почерковедческая экспертиза все расставит на свои места. Тогда как краткую подпись подделать более возможно. Если расписка будет напечатана с помощью компьютера, то такой вариант стоит заверить у нотариуса.

    Пишется расписка в момент передачи денежных средств. Лучше всего, если при этом присутствуют свидетели со стороны покупателя – и не родственники и друзья, а посторонние люди.

    При написании продавец должен указать:

    1. Наименование документа – «Расписка», а также указать к какому договору задатка она относится (№, число).
    2. Дата составления.
    3. Стороны, их полные паспортные данные.
    4. Поименовать получаемую им денежную сумму именно задатком (и ни чем иным).

  • Сумма задатка обозначается цифрами и прописью.
  • Описание недвижимости. Также в расписку целесообразно включить краткие характеристики недвижимости, которые были указаны в договоре задатка.
  • Подпись продавца.

    Желательно, чтобы она была такой же, как и в паспорте.

    Важный момент: если квартирой владеют несколько лиц, расписку должен составить каждый из них, во избежание дальнейших претензий друг к другу.

    Собственники пишут одинаковые расписки, где меняется лишь сумма задатка, которая делится на каждого пропорционально долям, обозначенным в документе о собственности на квартиру.

    Если в собственниках есть несовершеннолетние, то за него выступает родитель или опекун.

    Если задаток, выданный продавцу при покупке квартиры, не оформить должным образом, то это подорвет финансовую безопасность покупателя. И лучшим вариантом будет оформить и договор задатка, и расписку у нотариуса.

    Если вы не можете самостоятельно разобраться, как оформить договор задатка при покупке квартиры, или вам требуется помощь в составлении юридически грамотных документов на куплю-продажу недвижимости, то наш дежурный юрист к вашим услугам.

    Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

    Покупка любого жилья предполагает длительный поиск подходящего варианта. Хорошие квартиры быстро продаются. Потому потенциальный покупатель, подобрав хороший вариант жилплощади, не желает его упустить. Самым лучшим способом остановить дальнейшую продажу жилья является внесение за него залоговой платы. Но в этом случае важно понимать, как правильно оформить задаток при покупке квартиры.

    Задаток и аванс: есть ли разница

    Многие люди, сталкиваясь с проблемой покупки недвижимости, полагают, что задаток и аванс это примерно одно и то же. На самом деле это совсем не так.

    Задаток

    Внесение задатка накладывает на Покупателя и Продавца советующие обязательства, которые несут безусловную выгоду, в первую очередь, для Покупателя:

    1. После получения задатка Продавец не имеет более право предлагать объект продажи другим покупателям, и обязан приступить к подготовке всех необходимых документов для сделки купли-продажи данного объекта.
    2. В случае нарушения одного из пунктов договора (соглашения) о залоге или сделки купли-продажи, он возвращает Покупателю залог в двукратном размере.
    3. Покупатель теряет сумму внесенного залога, только если сам нарушает одно из условий договора. Во всех иных случаях, при несостоявшейся сделке сумма залога возвращается в полном объеме.

    Аванс

    Внесение Покупателем аванса не накладывает на Продавца практически никаких обязательств:

    1. Приняв аванс, он может продолжать показы объекта продажи другим покупателям.
    1. Продавец не обязан продавать объект именно тому лицу, которое внесло за него авансовую плату.
    1. Он должен вернуть аванс, внесшему его Покупателю, в случае если сделка купли-продажи объекта не состоялась.

    Таким образом, залог представляет наибольшую выгоду для Покупателя, а аванс для Продавца. И, казалось бы, для покупателей недвижимости было бы наиболее выгодно внесение залога, а не аванса. Но на практике сделать это не так легко.

    Поэтому, приобретая жилую площадь через риэлтерскую фирму, покупатель имеет возможность внести за него только аванс. В России на период 2018 г. такая практика имеет наибольшее распространение, если жилье приобретается через посредника.

    Договор (соглашение) задатка

    Такой документ может называться договором или соглашением, его суть и юридическая ценность от этого не меняются. Однако, чтобы такое соглашение возымело юридическую силу, оно должно быть грамотно составлено. В первую очередь договор должен являться приложением к основному документу – договору купли-продажи и иметь все признаки соглашения о задатке:

    К составлению такого договора нужно подойти очень серьезно. Если опыта в составлении таких бумаг нет, лучшим решением во избежание проблем будет обращение к грамотному юристу.

    Если документ не будет иметь достаточных признаков соглашения о залоге, он будет признан договором аванса. А это, в свою очередь, избавит продавца от соответствующих обязанностей по компенсации залога, если сделка не состоится.

    Данный документ может быть составлен и подписан без нотариуса. Однако, на практике многие покупатели настаивают на таком заверении, пытаясь дополнительно себя подстраховать, что при покупке любой недвижимости является совсем нелишним.

    Срок действия договора

    При составлении данного документа необходимо правильно прописать сроки его действия. Это важно для обеих сторон. Так как если кто-либо из участников не уложится в срок, например, не успев оформить какие-то документы, к нему будут применены штрафные санкции в отношении задатка.

    Для покупателя такой штраф выразится в потере всей предоплаченной суммы. Продавцу же придется компенсировать предоплату в двукратном размере. Чтобы избежать таких не выгодных для каждой из сторон последствий, участники обычно подстраховываются и указывают более длительный срок действия соглашения.

    Например, если предполагается, что на сбор и подготовку всех необходимых для сделки документов уйдет две недели, в соглашении можно указать месячный срок действия документа. В любом случае договор будет действовать до момента полного завершения сделки и регистрации объекта в Росреестре.

    Размер задатка

    Точная сумма, которую покупатель должен внести в качестве задатка законом не оговаривается. Понятно, что размер задатка должен устраивать обе стороны. Продавец при этом не должен быть заинтересован предлагать объект продажи другим покупателям.

    Размер предоплаты напрямую зависит от объекта продажи. Но на практике принято вносить продавцу не более двух процентов от его полной стоимости.

    Договор при ипотеке

    Составление такого соглашения в отношении жилья при ипотеке также возможно. Но при этом нужно учитывать один нюанс. Обязательным посредником между покупателем и продавцом в этом случае выступает банковская организация.

    Какие-либо действия без ее участия в данном случае невозможны. Перед тем как заключать договор необходимо будет получить письменное согласие банка. Без этого соглашение не будет иметь законной силы, а сделка будет признана недействительной.

    Расписка продавца

    Неотъемлемым приложением к договору служит расписка, написанная продавцом, принявшим залог. Без такой расписки документ будет признан недействительным. Такая расписка не имеет строго установленной формы, однако, при ее получении покупателю нужно знать некоторые нюансы.

    Документ составляется продавцом от первого лица. Он может быть напечатан или написан от руки и содержать следующее:

    Образец расписки

    В образце расписки, представленном выше, предложен печатный экземпляр. Но здесь нужно оговориться. Для покупателя наилучшим вариантом такой расписки, будет документ, полностью написанный рукой продавца.

    При необходимости подлинность такой расписки будет доказать намного легче, чем в случае с печатным вариантом на бланке, где подлинность можно установить только на основании одной подписи продавца.

    Не следует торопиться с внесением какой-либо суммы залога до составления договора и получения расписки. Обман при покупке жилья не является редкостью, поэтому на этом рынке надо действовать с предельной осторожностью.

    Необязательно передавать деньги продавцу лично. Можно дополнительно подстраховать ситуацию, положив данную сумму в ячейку в банке до полного завершения сделки. Тогда банк станет гарантом сохранности денег, а у продавца также будет гарантия получения этой суммы по окончании процесса продажи.

    Внесение залога за понравившееся жилье – хороший вариант, гарантирующий то, что вскоре вы станете его счастливым обладателем. Главное не допустить ошибок при составлении договора и внесении денег за полюбившуюся квартиру.

    Статья написана по материалам сайтов: advicelawyer.ru, zakonidom.ru, yur01.com.

    «

    Похожие статьи