+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

Это быстрее, чем искать.

Ответ юриста уже в течение 10 минут

Закрыть
Кратко и ясно сформулируйте суть вопроса.
Пример: "Как открыть ООО?",
"Не выплачивает страховая, что делать?"
Запрещено писать ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ
Сформлируйте ваш вопрос как можно точнее и подробнее.
Чем больше информации - тем точнее будет ответ.
  • img

    Конфиденциальность

    Ваши персональные данные нигде не публикуются. Передача информации защищена сертификатом SSL.
  • img

    Быстро и удобно

    С нами вы сэкономите массу времени, ведь мы отобрали лучших юристов в каждом из городов России.

Спасибо, наш юрист свяжется с вами по телефону в ближайщее время. Также ваш вопрос будет опубликован на сайте после модерации.

Агентский договор на управление коммерческой недвижимостью


Договор доверительного управления имуществом (образец)

Вместе с тем имуществом имеет некоторые особенности: Условия договора доверительного управления имуществом Гражданский кодекс четко перечисляет те условия, которые обязательно следует отразить в тексте соглашения. Без согласования их сторонами договор доверительного управления имуществом считается попросту незаключенным.

Доверительное управление недвижимостью

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия. Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Текст договора начинается с определения: времени и места составления; сторон соглашения; предмета договора.

1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с, открывается отдельный банковский счет. 1.9. Имущество передается в следующем порядке: .

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО 2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: .

1.2. Передача в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему. 1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя. 1.4. Сделки с переданным в имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости. Другие особенности доверительного При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты: 1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Пример агентского договора на управление квартирой

Эксклюзивный агентский г.

Москва «___» __________ 200_ года По настоящему Агент обязуется совершить по поручению Принципала, от имени и за счет Принципала действия, указанные в пункте 3, а Принципал обязуется оплатить услуги в соответствии с пунктом 4 настоящего договора. (Копии правоустанавливающих документов прилагаются к настоящему Договору в Приложении 1 и являются его неотъемлемой частью).

Договорные схемы арендных отношений

юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

управление Доверительный управляющий, осуществляя доверительное имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается Управляющим имуществом на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

8. Для расчетов по деятельности, связанной с, открывается отдельный банковский счет. 9. Учредитель обязян передать по акту приема-передачи Доверительному управляющему в течение пяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора.

Договор управления имуществом

Договор управления имуществом

Это особый договор по собственника – Учредителя управления.

В интересах собственника выступает Управляющий.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

В договоре обязательно указываются существенные условия, при отсутствии которых считается незаключенным, а именно:

  • состав имущества;
  • наименование гражданина или юридического лица, имуществом которого необходимо управлять;
  • размер и форма вознаграждения управляющему;
  • срок действия;

Предельный срок действия договора – пять лет.

Договор управления недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

ДОГОВОР
доверительного управления недвижимым имуществом
(предприятием в целом)
г. _________________ «__»___________________ ____ г.
___________________________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем___ в дальнейшем «Учредитель», в лице _________________________________________________
___________________________________________________________________________________________,
(фамилия, инициалы, должность)
действующ____ на основании _________________________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и __________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем________ в дальнейшем «Доверительный управляющий», в лице ____________________________,
(фамилия, инициалы)
действующ___ на основании __________________________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Согласно настоящему Договору Учредитель передает Доверительному управляющему на срок, установленный в настоящем Договоре, имущество в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.
1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
1.3. Доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.
1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного управляющего «Д.У.».
1.5. Объектом доверительного управления является ____________________________________________
___________________________________________________________________________________________,
(предприятие, недвижимое имущество)
именуемое в дальнейшем «Имущество» (в случае если в доверительное управление передается предприятие или недвижимое имущество, состоящее из нескольких составных частей, необходимо в Договоре или приложении к нему указать состав этого имущества).
Указанное имущество принадлежит Учредителю управления на праве собственности, что подтверждается Свидетельством № ____, выданным _____________________ «___»___________________ ____ г.
1.6. Размер вознаграждения Доверительного управляющего составляет: __________________________ ______________________________________________ и выплачивается в следующие сроки и в следующем
(прописью)
порядке: _____________________________.
1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.
1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
1.9. Имущество передается Учредителем управления Доверительному управляющему в течение ________ после заключения настоящего Договора с составлением акта приема-передачи (в двух экземплярах), подписываемого уполномоченными представителями Сторон.
1.10. Настоящий Договор и передача имущества по нему в доверительное управление подлежат государственной регистрации.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО
УПРАВЛЯЮЩЕГО

2.1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет с согласия Учредителя управления в следующих случаях: ___________________________________________________________________________________________.
2.2. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.
2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со ст. 301, 302, 304 и 305 ГК РФ.
2.4. Доверительный управляющий представляет Учредителю управления отчет о своей деятельности в следующие сроки и в следующем порядке: _______________________________________________________
____________________________________________________________________________________________.
2.5. Доверительный управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.
2.6. Доверительный управляющий обязан осуществлять свои обязанности по настоящему Договору лично, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО
УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
3.2. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя управления.
3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.
3.4. При отсутствии указания о действии Доверительного управляющего в этом качестве он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий Договор заключен сроком до: _______________ (но не более 5 лет).
4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего Договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.
4.3. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения Договора.
4.4. При прекращении настоящего Договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю управления в течение ________ после прекращения действия настоящего Договора с составлением акта приема-передачи (в двух экземплярах), подписываемого уполномоченными представителями Сторон.

4.5. Договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой из Сторон, а третий — для ____________________________________________________________________________________________.
(наименование регистрирующего органа)
Расходы по государственной регистрации несет _______________________________________________.

5. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Учредитель __________________________________________________________
Доверительный управляющий ___________________________________________

6. Подписи сторон:
_____________________________________________________ ________________
(фамилия, инициалы) (подпись)
_____________________________________________________ ________________
(фамилия, инициалы) (подпись)

Агентский договор по управлению недвижимостью

В ситуации, когда в договоре он не указан, прибыль от использования объекта получает учредитель управления.По общему правилу доверительным управляющим может быть физлицо, имеющее статус ИП, либо коммерческая организация. Это правило вполне логично, так как деятельность управляющего является предпринимательской. Если же договор доверительного управления имуществом заключается по основаниям, указанным в законе, то подобного ограничения нет. Для желающих оформить договор доверительного управления имуществом образец данного соглашения размещен на нашем сайте. Какие объекты можно передать в управление? В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими.

Пример агентского договора на управление квартирой

Вместе с тем в уставе принципала указано, что совет директоров принципала принимает решение о совершении сделок, связанных с возможностью отчуждения, обременения недвижимого имущества (в том числе договоров аренды).Необходимо ли одобрение советом директоров принципала каждого договора аренды, заключенного агентом с арендатором от своего имени?Не будет ли нарушением для принципала неодобрение советом директоров договоров аренды, заключенных агентом? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:В описанной ситуации нет необходимости одобрения советом директоров организации-принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом (от своего имени) с арендатором, вместо этого достаточно однократного одобрения агентского договора, заключенного между принципалом и агентом. Обоснование позиции:В соответствии со ст.

Договорные схемы арендных отношений

Подробнее об этом мы можете узнать здесь Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения. Еще одна существенная проблема договора доверительного управления недвижимым имуществом – это обязательная государственная регистрация передачи недвижимости доверительному управляющему.
Такой договор «задним» числом уже не проведешь. И не соблюсти требование о госрегистрации никак нельзя, иначе договор станет недействительным, в соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:

  • при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
  • возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
  • принятии собственником решения о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
  • банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
  • в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Примерный шаблон договора доверительного управления имуществом ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ г.

Договор доверительного управления недвижимостью

При наличии в том необходимости и коммерческой целесообразности стороны настоящего договора вправе рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора на определенный обоюдным решением период времени на тех же или иных, определенных сторонами, условиях. 34. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении действия настоящего договора по истечении пятилетнего срока с момента его заключения действие договора считается продленным на тех же условиях. 35. Юридические адреса сторон: 35.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора обязаны в трех дневный срок уведомить об этом друг друга.
35.2. Реквизиты сторон: Учредитель управления Доверительный управляющий Поляков Сергей Степанович Частное предприятие «Анастасия» д.р. 06 августа 1975 г. г. Москва, ул.

Выбор способа управления объектом недвижимости

Тогда как юридическое лицо-собственник, получив доход от использования имущества и передав его учредителю, должно начислить и уплатить налог на доход физических лиц 9%, так как единственный способ получить эти средства, не нарушив закон, это оформить их как дивиденды. Это справедливо, если не впутываться в длинные и «мутные» схемы вроде расходных договоров или затяжных займов без процентов. Собственнику имущества — физическому лицу следует оформить статус индивидуального предпринимателя и использовать упрощенное налогообложение с объектом «доходы», так как налог в этом случае составит лишь 6%, а не 13%.

Также можно избежать уплаты НДС и НДФЛ. В этой радужной картинке есть свои подводные камни. Один из них – полная имущественная ответственность индивидуального предпринимателя по своим долгам. Если таковые возникнут то, погашая их, можно и имущества лишиться.

Договор управления имуществом

Агентский договор по управлению недвижимостью

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах. В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения. В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.
Вопросы налогообложения По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества.

Агентский договор на управление недвижимым имуществом

Объекты недвижимости являются, с одной стороны, одним из самых распространенных активов, имеющихся у большинства предприятий и организаций, а с другой стороны — активом, способным приносить собственнику стабильный и высокий доход. Это делает необходимым постоянный мониторинг состояния и условий использования недвижимости предприятиями и организациями (собственниками) и стимулирует участие (вовлечение) объектов недвижимости в коммерческом обороте. Управление недвижимостью может осуществляться собственником объекта самостоятельно, либо путем привлечения управляющей компании.

Для принятия решения об осуществлении функций по управлению недвижимостью собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).
Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов. Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ. Объектом доверительного управления может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы, ведение которых отдано управляющим коммерческой недвижимостью организациям.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

  1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
  2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
  3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
  4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
  5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего.

Выбор способа управления объектом недвижимости

Объекты недвижимости являются, с одной стороны, одним из самых распространенных активов, имеющихся у большинства предприятий и организаций, а с другой стороны — активом, способным приносить собственнику стабильный и высокий доход. Это делает необходимым постоянный мониторинг состояния и условий использования недвижимости предприятиями и организациями (собственниками) и стимулирует участие (вовлечение) объектов недвижимости в коммерческом обороте.

Управление недвижимостью может осуществляться собственником объекта самостоятельно, либо путем привлечения управляющей компании. Для принятия решения об осуществлении функций по управлению недвижимостью собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).

Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью наиболее целесообразно в случаях, когда объект управления:

— имеет небольшую площадь (как правило, не более 500 кв. м);

— предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока (как правило — менее 2 лет);

— является составной частью более крупного объекта недвижимости, используемого собственником для основного вида деятельности;

— не требует для управления отвлечения временных, материально-технических, финансовых и управленческих ресурсов собственника, которое отрицательно повлияет на ход основной деятельности собственника

— не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.);

— не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

— используется в соответствии с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования;

— обеспечивает уровень доходов: а)достаточный для возмещения затрат на содержание и ремонт, а также для получения прибыли; б) сопоставимый с уровнем дохода по аналогичным объектам (уровень арендной ставки и иные виды доходов);

— имеет заполняемость (арендаторами), приближенную к максимальной (как правило, не ниже 90%);

— доходность проекта управления с учетом стоимости услуг по управлению является отрицательной;

— самостоятельное управление которым вписывается в существующие организационную, материально-техническую и финансовую структуры собственника.

Невыполнение вышеперечисленных условий означает нецелесообразность самостоятельного осуществления собственником функций управления недвижимостью и необходимостью привлечения профессиональной управляющей компании.

Выбор формы (способы) передачи объектов недвижимости в управление зависит от основных целей собственника и определяется на основе следующих критериев:

— соответствие правовых возможностей использования управляющей компанией объекта целям собственника;

— соблюдение прав собственника в отношении передаваемого объекта, в том числе, защита от риска утраты передаваемого имущества;

— максимизация доходов собственника и управляющей компании от управления недвижимостью (в том числе — минимизация налоговых платежей);

— удобство оформления документов.

Рассмотрим более подробно наиболее распространённые правовые формы передачи объектов недвижимости в управление.

1. Заключение договора аренды с правом передачи в субаренду.

Суть данного способа управления заключается в том, что управляющая компания в соответствии с заключенным договором аренды берет на себя обязательства по выплате собственнику определенного дохода (арендной платы). Обеспечение данного уровня дохода осуществляется Управляющей компанией за счет сдачи площадей в субаренду. Разница между арендной платой, выплачиваемой собственнику, и сумм, полученных Управляющей компанией от субарендаторов, и будет вознаграждением Управляющей компании. Кроме того, договором аренды на Управляющую компанию могут быть возложены обязательства по текущему обслуживанию объекта недвижимости и поддержания его работоспособности. Осуществление данных полномочий Управляющая компания производит за счет своего вознаграждения.

Финансовое управление (движение денежных средств):

При данном способе управления сумма арендной платы, которая подлежит уплате собственнику объекта недвижимости до определенного договором аренды числа, определяется как денежный поток от планируемых (или фактически имеющихся, в соответствии с заключенными договорами ) поступлений от субаренды за минусом бюджетных средств. Бюджетные средства включают в себя необходимые денежные средства для оплаты услуг поставщиков по содержанию здания, систем, проведения текущего ремонта, а также заложенное вознаграждение Арендатора за управление.

Преимущества:

— ориентация управляющей компании на максимизацию доходов, увеличение ликвидности, повышение капитализации здания, увеличение дохода от каждого квадратного метра площади, уменьшение объема неиспользованных (общих) площадей.

— отсутствие необходимости в содержании собственной технической службы;

— получение стабильного дохода вне зависимости от заполняемости площадей объекта арендаторами;

— эксплуатация осуществляется силами Управляющей компании, которая в данном случае заинтересована в улучшении состояния объекта для его коммерческого использования;

— простота оформления документов.

2. Заключение договора доверительного управления объектом недвижимости

По договору доверительного управления собственник передает управляющей компании на определенный срок имущество в доверительное управление, а управляющая компания обязуется осуществлять управление объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). Таким образом, управляющая компания получает полный контроль над объектом, снимая одновременно с собственника практически все проблемы, связанные с эксплуатацией объекта.

Преимущества:

— возможность осуществления управляющей компанией любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст.1012 ГК РФ), что снимает с собственника объекта обязательства по решению текущих вопросов.

— невозможность обращения взыскания по долгам собственника (за исключением случаев возбуждения процедуры банкротства, а также налоговых правоотношений) (п.2.ст1018 ГК РФ).

— государственная регистрация договора доверительного управления, более сложный порядок расторжения договора (п.2 ст.1017 ГК РФ);

— обособление объекта недвижимости у управляющей компании на отдельном балансе, ведение самостоятельного учета. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (п.1. ст.1018 ГК РФ)

— прозрачность деятельности управляющей компании для собственника, необходимость обязательного представления отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

— действие доверительного управляющего исключительно в интересах выгодоприобретателя, запрещение использования или другим способом извлечения выгоды от доверительного управления в своих интересах;

3. Заключение договора поручения или агентского договора

Собственник объекта недвижимости заключает с управляющей компанией агентский договор (договор поручения) на осуществления определенных функций по управлению и технической эксплуатации объекта. Управляющая компания представляет интересы собственника в отношении объекта недвижимости в рамках утвержденной компетенции.

Финансовое управление (движение денежных средств):

При указанном варианте управления сбор арендной платы осуществляется Агентом. Вся сумма арендной платы на следующий день после получения от арендаторов подлежит перечислению собственнику. Одновременно с этим договором может быть предусмотрены гарантии управляющей компании о перечислении собственнику денежных средств не ниже минимального уровня. Указанный минимальный уровень арендной платы определяется как денежный поток от планируемых (или фактически имеющихся, в соответствии с заключенными договорами) поступлений от аренды. Собственник объекта в свою очередь выделяет Агенту бюджетные средства. Бюджетные средства включают в себя необходимые денежные средства для оплаты услуг поставщиков по содержанию здания, систем, проведения текущего ремонта, а также заложенное вознаграждение Агента за управление.

Преимущества:

  1. Возможность установления контроля за деятельностью управляющей компании за счет регламентированной системы отчетности;
  2. Результаты деятельности по поступлению арендных платежей отражаются на отдельном расчетном счете;
  3. Здание не передается на баланс управляющей компании, собственник сохраняет все правомочия владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

4. Передача функций исполнительного органа (генерального директора) управляющей компании.

Учредители Общества, являющегося собственником объекта недвижимости и зарегистрированного надлежащим образом в качестве юридического лица, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ передает по договору полномочия единоличного исполнительного органа (генерального директора) сторонней управляющей компании.

Преимущества:

  1. Осуществление управляющей компанией оперативного руководства деятельностью Общества, в том числе бухгалтерское и юридическое обслуживание;
  2. Деятельность управляющей компании прозрачна и контролируема;
  3. Компетенция генерального директора строго регламентирована договором;
  4. Совершение сделок от имени Общества осуществляется в пределах, установленных действующим законодательством РФ и уставными документами Общества и т.д.;
  5. Вознаграждение компании состоит из фиксированной части или премиальной (10-15%) и определяется по результатам работы Управляющей компании.
  6. В целях повышения контроля собственника за деятельностью генерального директора, наряду с единоличным исполнительным органом в Обществе также может быть создан коллегиальный орган.

Однако, все вышеперечисленные формы (способы) управления объектом недвижимости имеют и свои специфические риски, которые подлежат оценке в каждом конкретном случае. Именно от существенных условий договора с управляющей компанией зависит обеспечение собственнику объекта недвижимости гарантированного дохода, сохранности и работоспособности недвижимости, исключение рисков потери контроля над имуществом и финансовой деятельностью. Юристы компании «Лемчик, Крупский и партнеры» имеют более 10 летний опыт в сопровождении сделок в сфере недвижимостью, в том числе разработки схем управления коммерческими и производственными объектами недвижимости.

Статья написана по материалам сайтов: dogovor-blank.ru, obrazrp.ru, www.lkpconsult.ru.

«